안녕하세요? 부카페 회원님들 이 카페에 토지 관련 글은 처음 올리는 것 같습니다. 오늘 이 글은 지난 5월 22일 블로그에 글을 올렸던 글입니다. 그날 이 글을 올리고 내 자신과 약속을 하였습니다. 앞으로 땅, 토지 투자 공부하겠다고. 늘푸르게가 토지/땅에 관심을 가지게 된 것은 19년 11월 로즈님(=rose2163님)을 아내와 함께 김포 한강신도시에서 만난 이후였습니다. (로즈님은 지금은 이 카페에 글을 올리시지 않으십니다. 닉넴을 이 카페에서 검색하면 2018~2019년에 올린 글이 꽤 있습니다. 토지 투자 관심 있으신 분들은 그 글과 댓글 읽으시면 않은 도움이 되실 겁니다) 그때 아내와 함께 땅/토지라는 새로운 세상을 접하고 분기탱전하여 처제와 여동생과 함께 '땅어벤져스'를 만들고 토지 임장도 다녔습니다. 그런데 이런 저런 사정으로 용두사미가 되었고 올 봄까지 땅, 토지와는 별거 중이었습니다. 그런데 다시 땅 공부와 투자에 관심 있는 지인들과 함께 신발끈 동여 메고 지난 4개월 동안 매주 주말 경기도 중심으로 토지 임장 열씨미 다니고 있습니다. 그리고 최근에는 토지 관련 글도 블로그에 올리기 시작했습니다. 일단 임장으로 토.알.못에서 벗어나는 것이 목표이고 매수는 경매를 통해 저렴하게 낙찰받던지 부동산 불황기에 줍줍하려고 합니다. 오늘 글은 지난 5월 토지 임장 시작할 때 토지투자 관련 중요한 사항을 체크리스트 형식으로 정리해 보았습니다. 관심 있으신 분들에게 도움이 되섰으면 합니다. 늘~Note 이 표시가 된 문장은 원 글에는 없고 이 카페에 글 올리면서 새로 추가한 것입니다. 아래 내용 대부분은 로즈님께서 알려주신 내용입니다. 토지 투자 일장 일절은 '길'입니다. 길 따라 돈이 흐른다 @copywright by 로즈님(=rose2163님) 서울로 가는 길을 찾아라 강남으로 가는 길을 찾아라 인터체인지(IC)에서 접근성 도로/길이 붙어야 한다 신호등과 횡단보도가 많은 도로가 좋다 늘~Note 서울로 오는 새로운 고속도로가 몇 개가 앞으로 생길까요? 철도와 지하철, GTX, KTX는요? 이 정보 알아보시면 아마 깜짝 놀라실 겁니다. 정말 많습니다. 이런 새로 생길 서울로 오는 도로, ,IC 주변 땅을 사야 겠지요. 특히 세종-포천고속도로(제2경부고속도로)가 내년에 개통이 됩니다. 이 주변 땅이 현재 제일 좋아 보입니다. 모든 땅에는 용도지역이라는 것이 있습니다. 토지 매매 때 반드시 확인해야 할 것이고, 이 용도지역에 따라 땅 가치가 결정이 됩니다. 토지투지에서 가장 대박이 터지는 경우는 용도지역 상향/변경으로 인한 시세 분출입니다. 위 표에서 사면 좋은 땅/용도지역은? 위 표에서 사지 말아야 할 땅/용도지역은? 형질 변경. 논에서 밭으로, 밭에서 대지로 용도 변경. 택지 분양 땅 종류 : 주거 전용 단독주택용지, 점포겸용 단독주택용지, 일반 상업용지, 근린 상업용지, 업무시설 용지, 주차장 용지 사업용 토지와 비사업용 토지 늘~Note 대규모 개발이 되는 곳은 토지거래허가지역(예 ; 용인시 처인구 원삼면)으로 묶여 토지 매매가 거의 불가능합니다. 지방의 경우 '자연취락지구' 땅 정도이면 좋은 땅입니다. 모든 투자(특히 부동산, 토지투자)의 기본은 세금이지요. 저도 아직 토지 세금 잘 모르지만 차차 알아야겠지요. 일단 생각나는 대로 향후 꼭 알아야 할 세금 관련 항목 정리해 보았습니다. 토지 관련 취득세, 종부세, 양도세, 상속세 알고 있나? 개인과 법인에 따른 토지 세금 차이 땅은 아파트보다 상속과 증여 면에서 유리 토지 투자 절세 방법 늘~Note 늘푸르게는 부동산이나 사업 등 모든 투자 시 수익의 50%는 세금으로 낸다고 생각합니다. 물론 절세 최대한 해야 하겠지만 이런 생각을 가지고 투자하니 맘 편하더군요. ^^ 최소 100평 이상 개발되지 않았지만 미래가 있는 땅 개발 예정/확정이 된 땅. 신도시나 택지 개발 등. 정부/지자체 보증하는 땅 내가 좋아하고 잘 아는 동네 진입로가 있는 땅 못난이 땅 속도가 빠른 개발 지역 늘~Note 늘푸르게가 토지 투자할 지역의 거리 조건이 있습니다. 제가 살고 있는 집에서 차로 2시간 이내(안 막힐 때)로 합니다. 그러면 남쪽으로는 경기도 안성, 동쪽으로는 강원도 속초~강릉까지입니다. ^^ # 출처 : 티스토리 맹지. (단 고수는 맹지로 큰 수익을 얻는다) 수용되는 땅 쪼개기, 기획 부동산 공적규제가 있는 땅. 그린벨트. 군사보호 혐오 시설 있거나 근처 땅. 묘, 무허가 주택. 축사, 철탑, 전선 등 '보전'이라는 단어 있는 땅. 보전산지, 자연환경 보전지역 등 진입로가 없는 땅. (단, 고수는 이런 땅 사서 주위 땅 합치거나 팔아 수익 낸다) 임야. (단 고수는 임야로 큰돈 번다) 늘~Note 땅은 잘 정리된 땅보다는 못난이 땅이 좋습니다. 바둑판으로 잘 정리된 절대 농지는 절대 사시면 안됩니다.(물론 예외가 있긴 하지만요...) 그리고 최근 몇 년간 토지 가격이 어마하게 올랐습니다. 지금 대부분 땅은 고점이라고 판단이 됩니다. 경기도 2차선 도로 옆 괜춘한 면 소재지 땅 한 평 지금 얼마하는지 아실까요? ^^ 모든 투자는 돈이 있어야 하지요. 늘푸르게도 현재 여유 자금은 없습니다. 토지투자를 위해서는 레버리지를 일으킬 수밖에 없는데, 그 방법들 체크해 보았습니다. # 출처 : 모름 토지 대출.(토지 대출은 이자만 낸다) 경매 대출. 시중 은행보다 지역 제2금융권 활용(단위농협, 수협) 정책 자금 활용 주택(아파트) 담보 생활안정자금 대출 사업자 대출. 개인사업자 대출 LH 분양 시 대금 납부(정확하지는 않음) : 계약금 10%, 중도금 3년 동안 6개월 나누어 6회 납부. 1차 중도금 납부 후 2차 중도금부터 대출 가능. 분양받은 땅 건축 시에는 최고 80%까지 대출 가능 늘~Note 지금은 대출을 할 시기가 아닙니다. 있는 대출도 갚아야 할 시기입니다. 미국과 한국 기준금리가 2.5%이고 지난 8월 말 파월 미 연준 의장이 잭슨홀 미팅 후 인플레이션이 잡일 때까지 금리 계속 올린다고 하였습니다. 연말 미국 기준금리가 3.5%~4%까지 될 것으로 예상을 하고 있습니다. 이런 고금리는 내년까지는 계속될 듯 합니다.(물론 경기 불황으로 아작나면 금리 내리겠지만요) 대출하고 부동산 투자 시작할 시점은 미연준이 금리를 내리가 시작하는 시기부터라고 저는 생각합니다. 토지 투자 관련되어 피가 되고 살이 되는 고수들의 조언을 기억나는 대로 모았습니다. # 출처 : wordrow 디벨로퍼가 되어라. 땅을 사서 건물까지 올릴 생각을 해라. 특히 못난이 땅 사서 디벨롭. 푹 꺼진 논이나 밭, 경사진 언덕. 대지로 만들고 건물 올리기. 임대 받는 땅 만들기 미래 땅의 모습을 상상해라 땅 투자 회수 기간이 길다고 하는 것은 초보가 하는 말이다. 아파트보다 더 빨리 자금 회수도 가능하다. 땅은 겨울에 보러 다니면 더 좋다 발로 뛰고 관계자들을 직접 만나라 공무원을 잘 활용하자. 구정이나 시청 도시개발과 나 도로정비과 개인 명의 vs 법인 명의 비교하여 유리한 쪽으로 투자 투자 예정 지역 최소 1년 동안은 집중적으로 파야 한다 국토종합개발계획, 도시 관리 계획 살피는 것은 기본이다. 제3기 신도시 기회가 될 수 있다 신도시는 15년 정도 투자 기간 땅은 글이나 책으로 공부하는 것은 큰 의미가 없다. 발품. 현장에서 찾아보고 느껴야 한다. 절.박.함으로 해라. "그래 늘푸르게가 그동안 땅에 대해서 절박하지 않았어. 반성" 늘~Note 모든 투자가 다 그렇긴 하지만, 특히 토지 투자는 매도 = EXIT를 생각하셔야 합니다. 어떤 방법으로 다른 사람에게 팔지,...그리고 정말 정말 중오한 것. 땅, 토지 투자는 발품을 많이 팔아야 합니다. 많이 다닐수록 보입니다. 아파트나 주택과는 차원이 다릅니다. 토지 투자 관련 최소한 아래 단어들 뜻은 알고 있어야 합니다. 모르시는 분 댓글로 물어보지 마시고, 네이버에게 물어보세요. 블로그/카페 활동하면 본인이 조금만 노력하면 알 수 있는 것도 하지 않는 분들이 수두룩한 것을 보고 매번 놀랍니다. 그런 분들 성공하기 힘들 겁니다. 저는 요즘 그런 분 댓글 보면 일체 답하지 않습니다. 이 세상에서 제일 소중한 것이 시간, 남의 시간이라고 저는 생각합니다. # 출처 : 한스경제 이주자 택지 협의자 택지 생활대책용지 조성원가 구거 근생 부지 토지대장 토지이용계획확인원 한국국토정보공사 경자유전 강제 이행금 농지은행 농지연금 농지취득자격증명신청서 토지이용계획확인서 토지사용승낙서 농업진흥지역 지구단위계획 건페율/용적률/일조권 미불용지 토지 투자를 위해 유용한 사이트와 모바일 앱 리스트 입니다. 빠진 것 있으면 알려주시면 업데이트하겠습니다. # 출처 : pixabay 토지이음(구.토지이용규제정보서비스) 대법원 경매 온비드(공매) 부동산 공시가격 알리미 자치법규정보시스템 국토정보공사 LH공사 사이트 지자체 개발공사 사이트 지자체 사이트 토지 관련 코너 국토교통부 실거래가 공개 시스템 모바일 앱 : 땅이야, 땅박사, 네이버 부동산, 밸류맵 늘~Note 이 글 적은 후 여러 토지 관련 모바일 앱을 사용해 보았는데, 토지 투자에 최고이 앱은 '밸류맵'이더군요. 밸류맵은 토지 뿐만이 아니라, 상가, 건물 투자에도 유용합니다. 모든 부동산 투자의 친구는 지도입니다. 특히 토지는 더더욱 지도와 친해져야 합니다. 요즘 네이버, 카카오 등 모바일 지도 너무 좋습니다. 지적편집도와 항공뷰, 위성사진 등으로 손가락으로 전국 임장 다 가능합니다. 저는 조만간 전국과 수도권 하드카피 큰 지도 사서 거실 벽에 붙일 생각입니다. ㅎ 네이버지도. 특히 지적편집도 기능 활용 카카오맵 하드카피 지도 늘~Note 이 글 적은 후 전국 지도와 수도권 개발 지도를 샀습니다. 하드카피 지도(책) 좋은 것 있으면 댓글로 추천해주시면 미리 감사하겠습니다. ^^ 요즘은 책보다는 SNS를 통해서 지식을 더 많이 습득을 하지요. 토지 투자 관련된 유튜버나 블로그는 많이 알고 있지 않습니다. 이분 저분 체크하면서 보는 단계입니다. 토지 관련 책은 많이 읽어보지 않았습니다. 지금 책꽂이에 있는 제가 읽은 책은 딱 2권뿐인데, 두 권 다 좋았습니다. 대한민국 땅따먹기 나는 오늘 땅만 산다 늘~Note 최근 글로벌 경제가 갈수록 어려워지고 있습니다. 환율은 1370원을 돌파했고, 미달러지수는 어제 110을 넘었습니다. 주식, 코인, 부동산 등 거의 모든 자산이 하락하고 있습니다. 러-우 전쟁 해결은 커녕 점점 더 꼬이고 있습니다. 직접 피해자인 유럽은 역대급 불황이 예상되고 있습니다. 바로 옆동네 중국은 부동산 침체가 폭발 직전입니다. 한국은 수개월 째 수출 적자가 지속되고 있습니다. 대출 금리는 갈수록 오르고 있고 부동산 하락은 점점 심해지고 있습니다. 그야말로 총체적인 난국이고, 나라 안밖이 온통 빨간불 뿐입니다. 그런데 매번 그랬지만 이번 위기 때 큰 부자가 생깁니다. 지금 제가 이렇게 발이 터져라 토지 임장 다니는 것은 이번 위기를 기회로 만들기 위해서입니다. 위기는 준비한 자 만이 기회로 만들 수 있다고 생각합니다. 저 포함 정신 바짝차리고 이번 위기를 일생 일대 좋은 기회로 만들 수 있는 내공과 인사이트를 키웠으면 합니다. 모두들 성투하시고, 모두들 풍성한 한가위 보내세요. 늘푸르게 드림 요즘 매주 주말 아내와 함께 임장을 다니고 있습니다. 지난 4개월 동안 다녔던 동네 리스트가 아래 블로그 글에 있습니다. 토지 임장한 곳도 많은데, 이곳만 파보셔도 될 것 같네요. https://blog.naver.com/jedpark/222846265153P.S 늘푸르게는 아직 땅 등기 하나 없는 토.알.못입니다. 토지 잘 아시는 분 무슨 내용이라고 좋으니 댓글로 많은 가르침 부탁드립니다.
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