안녕하세요. 추후 한국 토지시장을 이끌어 나갈 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 경기도 토지전문 경기도 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문 경기도 토지관리, 활용 전문 경기도 토지보상, 절세 전문 특수토지전문 지분토지상담전문 매경부동산자산관리사53기 토지개발 인허가 전문(연구중) 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 오랜만에 글 쓰네요. 토지 관련 이슈가 있어야 글을 쓸텐데 지난번에 글 써 드렸지만 금리인상인해 부동산가격이 떨어지는 시기이고 대부분의 전문가분들도 연말까지 하락을 예상하고 있으니 떨어지는 시기네요. 그래도 하락은 크지 않습니다. 투자수요보다는 실수요가 많은 상황입니다. 제가 한달에 한번 모임하잖습니까? 토지 공부방법도 다 알려드리고 지난달 모임에도 제가 투자랑 투기 어떻게 구분하는지 아세요? 질문한 적 있죠? 기억하시는 분들 계시겠죠? 거기서 대답을 제대로 해주신 분이 없었죠. 너가하면 투기고 내가하면 투자도 그렇게 생각하시는 분들도 계시고요. 뭐 그렇게 생각하실 수도 있겠지요. 그래도 투자랑 투기랑은 명확하게 알고 계셔야 된다고 생각합니다. 제가 생각과 경험 그리고 학문상에 비추어 말씀드리겠습니다. 투기: 취득-처분 투자: 취득-운영-처분 이렇게 구분합니다. 그래서 LH사태라고 검색하면 나오는 시흥 토지 산 것을 보고 투기라고 하는 것입니다. 내부정보를 가지고 해당 토지를 제대로 운영의사 없이 토지를 매수했다고 주변에서 보고 있기 때문입니다. 목적이 어떤 것이냐가 다른 것입니다. 시세차익만 목적으로 취득해서 처분을 생각하다면 그것을 투기로 보는 것입니다. 투자로 보면 삼성이나 Sk나 이런 대그룹이 투기한다고 하나요? 투자 한다고 하지요? 용인 SK하이닉스를 두고 SK가 투기했다고 안하잖아요. 왜 투기라고 안할까요? 취득해서 운영할 계획이 있는 사업이기 때문입니다. 만일 토지만 샀다고 운영은 안하고 매각한다면 이건 투기가 되겠지요. 토지 매수해서 토지구획정리하는 것도 이것도 개발행위입니다. LH에서 토지수용해서 토지구획정리하고 토지분양하죠? 아파트도 분양하고요. 이것도 개발행위입니다. 그럼 투자하는 사람은 시세차익을 생각 하지 않을까요? 운영으로 목적으로만 생각할까요? 아닙니다. 투자하신 분들도 시세차익 생각합니다. 크게 소득이득과 자본이득으로 나누어서 말입니다. 소득이득과 자본이득은 알아서 찾아 보시면 좋겠고요. 그럼 우리가 왜 투기하는 것은 사람들에게 그렇게 지탄받는지 생각해볼 필요가 있습니다. 토지를 생각할 때는 국가 입장에서 생각하면 좀 더 쉽게 생각하실 수 있습니다. 국가는 무슨생각으로 나라를 운영하고 부동산정책을 내는지에 대해 말입니다. 국가에서도 투자 하시라고 합니다. 위 사진은 제가 지난번에 랜드페어 다녀와서 찍은 브로슈어입니다. 이렇게 많은 공공기관들도 투자하시라고 장려합니다. 그럼 국가 입장에서 보면 투기자는 어떨까요? 국가도 국민을 돈벌이로 보지는 않지만 세금을 걷고 나라를 운영하는 입장에서 국민의 안전과 자유로운 경제활동이 되도록 노력하고 있잖아요. 운영을 해야 세금도 더 들어오고 일자리도 생기고 새로운 부가가치가 창출됩니다. 이게 선순환이 되는 투자구조가 만들어지는 것입니다. 그래서 국가정책을 보면 투기 못하도록 규제를 하고 있는 것입니다. 자본이득에 해당하는 시세차익만 노리지 않도록 하는 것입니다. 토지거래허가구역으로 묶고 조정대상지역으로 묶고 하는 이유가 다 여기에 있는 것입니다. 가끔 연예인들이나 유명스타들이 어디 건물사서 몇년안에 얼마에 팔았네 이런 것들이 일반인분들의 시선으로 보기에는 투기했네 저것들 돈만 벌려고 저짓하네 이렇게 욕 먹을지 모르겠지만 자세히 들여다보면 투자인 것을 알 수 있는 것입니다. 투기랑 투자의 정의를 저렇게 보지 않는다면 달라질 수 있겠지만 일단 학문상 그리고 제 경험상 그리고 국가를 운영하는 입장인 국가 입장에서 볼 때는 그렇습니다. 마지막으로 기획부동산을 보면 어떨까요? 지분 관련된 전화는 일주일에 평균 2~3통은 받는데 기획부동산에 대해 어떻게 구분하는지는 제가 글을 아주 잘 써 놨습니다. 자세히 알고 싶으신 분들은 읽어 보세요. https://blog.naver.com/seig1004/222581726153토지회사 여기 토지분양하시는 분들도 전부는 아니지만 부동산이나 토지에 대해 제대로 공부하고 하시는 분들이 거의 없습니다. 제가 예전이 이런 회사들이 얼마나 좋은 토지 하나 엄청 많이 다녀서 아주 잘 압니다. 여기 임원분들 20년 됐네 30년 됐나 하시는데 구체적으로 도시개발과정이나 공법이나 이런거 여쭈어보면 모릅니다. 여기 개발되서 입주권 받으려면 토지 몇평 가져가야 하나요? 물어봐도 모릅니다. 위의 링크에 말씀드린 토지지분의 보존행위, 관리행위, 처분행위도 모릅니다. 그러면서 지분을 팔겠다고 하고 앉아 있으니 찾아가서 물어보면 제 입장이 어떻겠습니까? 설명하는 회사나 찾아가서 하는 손님이나 똑같다고 봐야겠지요. 제대로 토지에 대해 설명이나 해주겠습니까? 토지는 많이 알고 있는 만큼 잘하는 것입니다. 많이 알기가 어려워서 그렇지요. 하나만 말씀드릴께요. 그렇게 주워듣는 경험으로만 20년 30년 하시는 것보다 토지 제대로 1년이든 2년이든 배우고 경험 쌓으시는 것이 훨씬 더 성장치가 크다는 걸 아셨으면 합니다. 일반인분들이 저 대리인점 시켜주셔서 저런 회사들과 3자대면 할 수 있게 만들어 주셨으면 좋겠습니다. 토지에 대해 얼마나 차이 나는지 눈앞에서 보여드리겠습니다. 끝으로 일반인분들이 투자를 하시든 투기를 하시든 하실 수 있다고 생각합니다. 국가에서 투기를 하지 못하도록 법을 만들고 있지만 투기에 대해 중범죄로 처벌하거나 그렇게 하지는 않습니다. 투기했다고 체포하거나 그러지는 않으니까요. (혹시 말씀 드리는데 LH사태의 핵심은 내부정보이용입니다) 사람이나 누구나 할 수 있다고 생각하는 것입니다. 본인이 투자를 할 때 이것이 어떤투자인지는 명확히 확인하고 투자 하셨으면 합니다. 감사합니다.
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