1. 들어가면서 a. 도쿄 아자부다이힐스 13평(전용 44형) 매매가 40억원 매물 등장 일본 도쿄의 새로운 랜드마크로 자리잡은 복합시설단지인 '아자부다이힐스' 내 전용 44.22제곱미터(약 13평)의 원룸주택이 4억 1,000만엔(약 40억원)에 매물로 등장했다. 그동안 개발업체인 모리빌딩그룹이 보유 매물을 비공개로 관리하며 그 동안 아자부다이힐스의 주택가격이 과연 얼마나 비쌀 지 사람들이 궁금해하였는데 이번에 처음으로 구체적인 금액이 알려진 것이다. 이 주택의 평면도를 보면 거실 겸 주방, 파우더룸, 화장실, 발코니 등으로 구성하는 원룸평태로 발코니가 별도공간으로 이루어져 있으며 전용면적은 44.22제곱미터이다. 하지만 매매호가는 약 40억원으로 국내 최고가 단지인 서울 서초구 반포동 '래미안원베일리 전용 59형(25평)이 '24년 12월 38억원에 거래된 것을 비추어보면, 훨씬 비싸게 가격형성이 이루어진 셈이다.(래미안원베일리 25평의 경우 주거전용면적은 약 60제곱미터 정도이지만 발코니확장면적 등을 감안한 실제 내부 사용가능면적은 약 83제곱미터(약 25평)정도로 아자부다이힐스 원룸주택의 2배 정도의 실사용면적을 보인다.) b. 아자부다이힐스란 ? 아자부다이힐스는 일본의 대표적인 디벨로퍼인 모리빌딩그룹이 도쿄 도심 내 아자부다이 지역을 5조원 이상의 사업비를 투입해 재개발한 초고층 복합시설단지이다. 주거와 일, 문화생활, 쇼핑과 여가를 모두 단지 안에서 해결할 수 있는 '콤팩트 시티' 개념으로 기획된 건물로서 아자부다이힐스의 대표적인 건물인 모리JP타워는 64층, 최고높이 330m로 일본에서 가장 높은 건물이다. 아자부다이힐스는 2019년 8월 착공해 2023년 11월 개장하였으며, 현재 일본에서 가장 대표적인 복합시설단지이다. 아자부다이힐스는 크게 4개 건물로 구부뇐다. 주택의 비율이 높은 레지던스A동(64층), B동(54층)과 상업시설 및 오피스가 주를 이루고 있는 모리JP타워(64층), 그리고 가든플라자(상업.뮤지엄.갤러리 등) 등이 있다. 2. 인사이트 a. 아자부다이힐스가 높은 가격을 보이는 이유는 ? 아자부다이힐스가 높은 가격을 보이는 이유는 아래와 같다. 1) 상징성 : 일본에서 가장 높은 건물 첫 번째 이유는 상징성 때문이다. 아자부다이힐스에 위치한 모리JP타워의 경우 최고층수 64층, 330m로 일본에서 가장 높은 건축물로 알려져 있다. 일본의 경우 지진이 많아 초고층 건축물을 짓기 위해서는 내진설계 등에서 우리나라보다 훨씬 까다로운 기준을 적용하기에 초고층건축물이 많지 않으며, 초고층건축물을 짓기 위한 비용도 우리나라에 비해 상당히 높게 책정된다고 알려져 있다. 이러한 가운데 도쿄 한가운데에 위치한 아자부다이힐스는 최고층건축물이라는 상징성까지 가지기에 이 곳에 위치한 주택(레지던스)의 경우 소형평형(원룸)이고, 저층(6층)임에도 높은 호가를 보이는 것으로 추정된다. 2) 브랜드가치 : 모리빌딩그룹에서 만들고 운영함 롯본기힐스, 아크힐스, 오모테산도힐스 등 도쿄 내 낡은 구도심지역의 재개발을 주로 디벨로핑하여 지역 내 상징성이 높은 건축물을 만드는 것으로 알려진 모리빌딩그룹은 1958년 설립된 부동산 개발회사이다. 주로 일본 내 구도심지역의 재개발을 디벨로핑 한 곳으로 알려져 있으며 1990년대 일본의 버블경제 붕괴 이후에는 부동산개발 뿐 만 아니라 개발을 통해 지어진 부동산에 대한 운영부분까지 같이 도맡아 진행하는 부동산 종합기업으로 변모한 곳이다. 보통 모리빌딩그룹에서 재개발 등을 통해 새로 지어진 곳들은 '~힐스'라는 명칭을 붙이는 경우가 많다. 롯본기힐스, 아크힐스, 오모테산도힐스 등이 이러한 대표적인 사례이다. 모리빌딩그룹은 부동산개발 및 운영사례가 누적화됨에 따라 고유의 브랜드가치를 형성하게 되었고 모리빌딩그룹에서 만들어진 브랜드가치는 아자부다이힐스의 가치를 높이는데 큰 역할을 하였다. 3) 편의성 : 오피스, 상업시설, 주거시설 복합공간, 2개 역 사이에 위치함 아자부다이힐스는 주거시설(주택, 레지던스), 상업시설(상가, 쇼핑몰 등), 업무시설(오피스)이 한 공간에 밀집된 곳이다. 우리나라에서도 1990년대 도곡동 일대의 아파트지구 개발 후 남은 땅을 삼성에서 매수한 후 주거, 업무, 상업 이렇게 3가지 기능을 모두 한 곳에 밀집시키려 하였으나 교통문제 등으로 인해 결과적으로 주거시설 및 상업시설이 한 곳에 위치한 '타워팰리스'라는 주상복합이 지어진 사례가 있다. 이는 한 곳의 밀집된 공간에서 생산, 소비, 주거를 모두 해결할 수 있게 만드려는 '콤팩트 시티'를 추구한 모습으로 추정된다. 아자부다이힐스는 주거, 상업, 업무시설을 한 곳에 밀집시킴으로써 거주하는 사람들의 효율성을 극대화시켰다. 그리고 아자부다이힐스의 서쪽과 동쪽 양 쪽으로는 각각 롯본기잇초메역, 카미야초역이 위치해 지하철 등 대중교통 역시 상당히 편리하기에 이러한 편의성에 따라 높은 비용을 지불하더라도 이 곳에 거주하고 싶은 사람들이 생겨 높은 가격을 형성한 것으로 보인다. b. 우리나라에서 미래에 개발될 수 있는 곳은 ? 우리나라에서도 아자부다이힐스처럼 주거, 상업, 업무 이렇게 3가지 기능을 모두 충족시키거나 3가지 중 2가지 이상을 충족시킬 수 있을 것으로 예상되는 미래 개발될 대표적인 지역은 압구정, 성수, 용산 정도가 있다. 이들에 대해 알아보면 아래와 같다. 1) 압구정 서울 강남구 압구정동은 1970년대 및 1980년대 초반 지어진 압구정 현대아파트(구현대, 신현대) 및 압구정현대아파트 가운데에 위치한 현대백화점 압구정점이 위치해 있다. 이들은 압구정 2, 3 특별계획구역 및 현대백화점 압구정점이 있다. 압구정특별계획구역2.3지구의 경우 현대백화점 압구정점과, 압구정특별계획구역 4.5지구의 경우 갤러리아 백화점과 연계되어 개발이 이루어지거나 상업시설이 재건축에 일정부분 영향을 끼칠 것으로 예상된다. 압구정의 경우 상업시설 및 업무시설과 연계성 이외에도 기존 입지 및 중.대형평형 위주 아파트구성 등 여러 측면에서 장점이 많기에 미래 개발이 이루어질 경우 높은 가치를 보일 것으로 판단된다. 2) 성수 서울 성동구 성수동은 수제화 등 작은 공방들이 밀집해 있던 준공업지역과 한강변, 평지에 위치한 주거지역 등으로 이루어진 곳들이었다. 주거지역의 경우 1990년대 및 2000년대 초반 산발적으로 고용적률의 소단지 아파트들이 지어졌으나 여전히 저층 위주의 주택들이 난립하던 곳이었으나 2000년대 중반 서울숲의 조성 및 강남(압구정, 청담)과 가깝다는 위치적 장점, 수인분당선 왕십리역 연장 등으로 인해 전체적으로 지역가치가 상승한 곳이다. 그래서 작은 공방들이 위치한 준주거지역은 지식산업센터 및 오피스건물로, 저층 위주 주택들이 난립하였던 한강변 주거지역은 4개의 전략정비구역으로 분류되어 대단위 개발을 앞두고 있다. 그리고 많은 사람들이 성수 일대를 찾으며 속칭 '꼬마빌딩'이라 불리는 작은 건물들도 높은 가치를 형성하게 되었다. 이러한 모습으로 인해 4개의 전략정비구역은 주거지역으로, 그리고 주거지역과 연계되어 상업지역 및 준공업지역 부지에는 업무시설 등이 위치해 주거, 상업, 업무시설 모두 밀집한 지역이 될 것으로 예상된다. 3) 용산 용산은 1.경의중앙선 용산역 인근에 위치한 곳으로 용산역 인근에 위치한 철도정비창부지가 국제업무지구로 탈바꿈하여 업무, 상업, 주거시설 등이 종합적으로 들어설 예정이며, 용산정비창전면1구역과 같이 낡은 주택들이 밀집하였던 지역도 재개발을 통해 업무, 상업, 주거 복합시설로 조성될 수 있는 지역이다. 용산의 경우 1호선 및 경의중앙선 지하화라는 호재가 있어 정비창부지, 인근정비사업구역의 개발과 함께 복합적으로 개발이 될 경우 미래에 큰 가치 상승이 예상되는 곳이다. 3. 결론 a. 건설의 시대에서 운영의 시대로 간다. 건설의 시대에서 운영의 시대로 바뀌어가는 모습을 보이고 있다. 아자부다이힐스가 위치한 일본에서도 1980년대까지 이어지던 '버블경제'가 붕괴한 이후에는 주택건설에만 집중하던 건설사 등의 회사들이 사업시행자의 영역으로 나아가 사업시행이 끝난 이후에도 롯본기힐스, 아자부다이힐스와 같이 시행을 통해 지어진 시설들을 관리하며 브랜드가치를 높이려는 모습을 보이고 있다. 이러한 모습을 바탕으로 추정해보면 우리나라에서도 시간이 지나면 아파트만 지어주던 대기업 위주의 건설사들이 정비사업(재개발, 재건축)에서 '공동사업시행자'로 참여하며 사업시행자로서의 모습을 보이는 사례가 늘어날 것이며 좀 더 시간이 지난다면 핵심지에 위치한 주거, 업무, 상업 등 복합시설을 직접 운영하는 '운영'의 영역까지 담당하며 브랜드가치를 키워가지 않을까 생각된다. 호반건설이 속해있는 '호반그룹'에서는 판교, 광교 등 택지지구 내에서 저렴하게 매입하였지만 택지지구 조성 후 가치가 높아질 택지 중 일부를 직접 시행자 및 시설운영의 영역까지 같이 담당하는 '아비뉴프랑'이라는 상업시설을 운영하고 있다. 이러한 모습이 건설에서 시행, 그리고 운영까지 수직계열화를 통해 안정적으로 높은 영업이익률을 추구하려는 모습이 아닐까 생각된다. 우리나라의 경제성장률이 이전에 비해 낮아진다면, 경제규모 성장에 따른 매출위주의 영업추구가 영업이익률 위주의 영업추구로 바뀌어 갈 것으로 예상된다. 그리고 이러한 모습을 잘 보여주는 것이 일본의 모리빌딩그룹 사례가 아닐까 생각된다. b. 운영에 따라 미래가치가 결정된다. 도급을 받아 건설만 진행하던 '건설'의 영역에서 설계, 인허가, 수익/지출구조 등을 계획하고 신경쓰는 '시행'의 영역으로 그리고 시행을 통해 지어진 시설물(아파트, 상가, 업무시설 등)에 대한 운영까지 담당하는 '운영'까지 시간이 지날수록 점점 개발 등의 고밀화가 진행되고 있다. 이렇게 건설, 시행, 운영까지 복합적으로 신경쓰는 상황이 되며 가장 중요한 요소로 떠오른 것은 '입지'이다. 서울 서초구 반포동에 위치한 '래미안원베일리'처럼 좋은 위치에 큰 규모로 지어지는 아파트 및 근린생활시설의 경우 개발의 고밀화를 통해 더 가치가 상승하는 모습을 보이기 때문이다. 특히 원베일리의 경우 공공개발 커뮤니티시설을 민간업체를 통해 직접 운영하게 만들어 업무협약까지 맺는 모습이 나타났다. 이러한 모습은 앞으로 지어질 주요 대단지 아파트들에서도 이와 비슷한 모습을 보이지 않을까 생각된다. 그리고 이러한 부분에서 좀 더 빠르게 생각하고 경험한 사람들이 가장 큰 열매를 누리지 않을까 생각된다. 운영에 따라 미래가치가 결정되고 때론 미래가치가 크게 증폭될 수 있다. 위 글은 아래 기사를 참조로 작성하였습니다. https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2025/03/28/2025032801544.html 위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다. https://blog.naver.com/jmd0104/223823278128
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