수요 규제의 한계 정부의 수요 억제 정책은 단기적인 효과만 있을 뿐, 누적된 대기 수요를 해소하지 못하고, 오히려 폭등 시기에 더욱 강력한 매수세로 이어질 수 있다. 전세 수급 불균형 심화 하반기로 갈수록 전세난이 심화될 것으로 예상되며, 전세 수급 지수를 주시해야 한다. 현재 수도권 전역에서 전월세 물량 감소가 나타나고 있으며, 하반기 경기권 입주 물량 감소가 이를 더욱 부추길 수 있을 것 즉 하반기 시장은 전세가가 상승하면서 매매가를 같이 밀어 올리는 장세가 예상됨 규제의 끝은 폭등 인위적인 수요 규제는 결국 더 큰 폭등을 야기할 수 있으며, 이러한 폭등은 경기 침체나 공급 증가와 같은 근본적인 변화가 있어야 잠재울 수 있다. 강남 3구 외 지역이 규제 지역으로 묶이는 시점은 멈출 수 없는 풍선효과의 시작을 알리는 신호탄이 될 수 있다. 경기도 부동산 시장 주목 올해 하반기는 경기도 부동산 시장의 상승세가 두드러질 것으로 예상되며, 특히 경기권 공급 부족이 주요 요인으로 작용할 것이다. 인천 -키워드 : 송도, GTX-B, 7호선, 검단 송도 분양권 송도자이더스타, 더샵송도아크베이 3공구 기축 송도더샵퍼스트파크 F15, F14 GTX-B 인천시청역한신더휴, 상인천초교재개발 e편한세상부평역센트럴파크 7호선 산곡6구역, 산곡구역, 부개4구역 검단102역 신검단중앙역풍경채어바니티2차 힐스테이트 검단 웰카운티 -> 개인적으로 인천에서 애매한 기존 주택을 보유하고 있다면, 이번 기회에 송도로 소유권을 이전하는 것을 추천! 송도는 지금이 바닥 시세 성남 분당 -키워드 : 중대형, 신축 중대형 시범, 양지, 파크타운 중대형 신축 느티마을 3,4단지(리모델링) -> 분당에서 재건축은 그저 덤이고, 중대형 평수 매수 후 장기적인 관점으로 실거주 들어가면 절대 배신하지 않을 입지 느티마을이 신축이 되어 시세 상단을 열어주면 분당의 재건축 시계는 더욱 빨라질 것 노후계획도시특별법은 유일하게 여야 모두가 함께 추진하는 정책이므로, 시류를 타지 않고 진행될 가능성이 높음 판교가 가지지 못한 소프트웨어를 다 갖췄지만 하드웨어(연식)만 딸리는 지역이 분당이다. 향후 신축이 되면 판교를 뛰어넘어 성남의 킹이 될 입지 구성남 기축 포레스티아, 금빛그랑메종 분양권 산성역 헤리스톤, 해링턴스퀘어신흥역 -> 구성남은 입지적으로 강남 접근성과 판교 접근성이 나쁘지 않기 때문에 신축 효과만 제대로 받으면 기존 성남 상급지들의 위상에 도전하는 날이 올지도? 구성남은 향후 2~3년간 공급에서 자유롭기 때문에 상승 모멘텀을 탑승할 준비가 완료된 상태! 산성역 헤리스톤 (전매가능일 25.7.9 / 입주일 27.11) 해링턴스퀘어 신흥역(25.10.2 / 27.12) -> 분양권 전매 풀리기 2~3개월 전부터 움직일 것! 위례 송파구 꿈에그린, 송파더센트레 가성비 위례센트럴자이, 위례 롯데캐슬 8호선 위례 래미안이편한 -> 교통 호재를 기다리는 동안 상급지와의 갭이 너무 많이 벌어져 있음 물리적인 서울 접근성 + 신도시 + 교통호재 잠복 위례의 시간은 반드시 온다! 과천 입주권 신축재료 과천주공10단지, 과천주공8-9단지 지정타 입주 2년차 이상 매물 푸르지오 오르투스, 벨라르테 (지정타) -과천주공10단지(래미안 원마제스티) 10단지와 5단지는 대형 위주의 단지로 예전부터 과천의 부자들이 살던 부촌단지이다. 10단지의 어마어마한 대지지분 전용면적 27평의 대지지분이 무려 32.84평!! 27평을 지금 사면 40평대 받아도 추분 없이 환급 가능! 자금이 충분하다면 과천에서는 그냥 고민하지 말고 10단지를 사면 된다. -과천주공8,9단지(디에이치 루블리스) 적은 초기 투자금으로 과천 하이엔드 브랜드 최신축 단지를 미리 잡아 놓을 수 있다면? 안사고 뭐해? -과천 지정타 단지들 -> 현재 과천 본도심 단지들의 시세가 먼저 치고 나갔기 때문에 매수하기 괜찮은 타이밍! 지정타 단지 중 입주 2년 차가 넘은 매물들을 잘 찾아보자! 그러나 하드웨어(신축)가 아무리 좋아도 과천 본도심의 소프트웨어(땅의 가치)를 절대 이길 수 없다. 신축 효과로 어느정도 시세차익이 생긴다면 과천 본도심으로 갈아타는 것을 추천! -> 과천은 규제지역으로 묶이기 전에 선점하자! 광명 분양권, 입주권 철산자이브리에르, 광명센트럴아이파크, 광명자이힐스테이트SK뷰, 광명롯데캐슬시그니쳐 입주권 철산자이더헤리티지 광명11,12구역 -> 7호선 + 2만5천세대의 1군 브랜드 주거벨트 + 서울이 앞마당(02) + 11,12구역을 마지막으로 일반분양 마무리 + 27년도 이후 공급 안정 = 지금 안사고 뭐해? 광명에서는 투자금이 많다면 무조건 입주권으로 접근할 것 경기 서남권 전체에서 애매한 기축을 가지고 있다면 현재 공급폭탄이 떨어지고 있는 광명으로 소유권을 이전하는 것을 추천! 광명은 지금이 바닥 시세 안양 만안구 안양역푸르지오더샵, 메가트리아 동안구 평촌아크로베스티뉴 평촌 향촌롯데, 목련2,3단지 -아크로베스티뉴 미분양에 대해 역세권 + 학원가 인접 + 대단지 + 평지 + 신축 + 하이엔드 브랜드 + 최신 커뮤니티 -> 해당 상품성이면 중단기적으로 충분히 평촌 대장 자리를 차질할만 하다. 평촌의 메인 1기 신도시가 신축으로 바뀌기 전까지는 평촌 전체 시세의 상방을 열어줄 단지라는 것은 확실! (베스티뉴가 평촌의 시세 상방을 열어주면 평촌 1기 신도시 재건축 및 리모델링 속도는 더욱 빨라질 것) 경기 서남권 거주자(군포, 의왕, 시흥, 안산, 인천, 안양)라면 상급지 갈아타기 전략으로 강력히 추천! 대놓고 59A타입(25평)만 추천하고 싶은 단지 그러나 영원히 바뀌지 않을 평촌의 방향성은 평남(학군 + 학원가 + 신축 재료)이라는 것을 잊어선 안된다. -경기 남부 신축 대장 탑3가 될 단지! 구성남 -> 산성역 헤리스톤 광명 -> 철산 자이 더 헤리티지 안양 -> 평촌 아크로 베스티뉴 의왕 월판선 인덕원퍼스비엘, 인덕원자이SK뷰 -> 주변 단지들이 '인덕원'이라는 단지명을 사용하는 것만 봐도 알 수 있듯이, 의왕에서는 인덕원역(4호선, GTX-C, 월판선, 인동선) 접근성이 매우 중요하다. 인덕원역의 입지 특성상 역과 가까이 붙은 단지들이 별로 없기 때문에 의왕에서는 월판선 + 인동선 역세권의 역할이 그만큼 중요하다. 월판선으로 판교의 배후 주거지가될 단지들을 주목할 것! 구리 분양권 구리역롯데캐슬시그니쳐 입주권 수택E구역 -> 구리 지주택 84 일반분양가도 11억이 넘는 상황에서 수택E구역 84 입주권 총투 8억이면 접근하기 괜찮은 구간 하남 미사 9호선 연장 미사강변더샵리버포레, 미사강변리버나인 미사강변스타힐스 -> 서울의 베드타운인 하남의 가장 중요한 방향성은 9호선 연장이다. 9호선 예정역에 딱 붙어 있자! 안산 분양권 안산롯데캐슬시그니쳐중앙 4호선 + 수인분당선 + 신안산선(급행) = 중앙역 안산에서 중앙역에 붙은 신축이라면 나름 괜찮은 선택지 수원 광교 광교오드카운티 매탄 영통2구역, 매탄위브하늘채 영통 영통자이센트럴파크, 신나무실-벽적골 리모델링 그룹 매교 매교역 팰루시드, 매교역 푸르지오SK뷰 -> 수원에서 신축이 귀해지는 시간이 왔다! 남양주 8호선 다산 한양수자인리버팰리스, 다산 롯데캐슬 -> 8호선이 개통한다고 해서 바로 시세가 오를까? 과거 신분당선 개통 사례를 봐도, 교통 호재가 있더라도 개통 시 매매가는 오히려 약보합으로 흘러갈 가능성이 높다. 그 이유는 개통 전까지 버텨 온 차익 실현 매물들이 많이 나오면서 오히려 매물이 적체되기 때문 이후 개통이 되면 실거주자들의 이용이 늘어나면서 전세 가격부터 먼저 오르고, 이후 매매가를 밀어올리게 된다. 8호선 + 신도시의 힘 그 가치를 제대로 인정받을 날이 반드시 온다! 용인 수지 리모델링 동부, 보원, 신정1,9단지 재건축 한성, 수지삼성4차 신분당선 + 학군 + 신축재료 해당 테마를 가지고 있음에도 6~7억대라면... 왜 안사는거야? 고양시 덕양구 입주권 능곡2,5구역 지축 지축역북한산유보라, 지축역센트럴푸르지오 삼송 삼송2차아이파크 -> 능곡5구역 23.5 관리처분인가, 현재 이주 중 59타입 피9천, 조분5억, 초투1억중반, 총투5억9천 능곡2구역 24.5 관리처분인가, 현재 이주 중 59타입 피1억, 조분5억, 초투 1억 중반, 총투 6억 초투 1억대 + 사업속도 + 대단지 + 초중고품아 + GTX-A 호재 영향권 고양시 일산 GTX-A 킨텍스 원시티 선도지구 후곡마을15단지 GTX-A 노선이 개통한다고 해서 바로 시세가 오를 수 있을까? 과거 신분당선과 최근 8호선 연장 사례를 봐도, 교통 호재가 있더라도 개통 시 매매가는 오히려 약보합으로 흘러갈 가능성이 높다. 그 이유는 개통 전까지 버텨 온 차익 실현 매물들이 많이 나오면서 오히려 매물이 적체되기 때문 이후 개통이 되면 실거주자들의 이용이 늘어나면서 전세 가격부터 먼저 오르고, 이후 매매가를 밀어올리게 된다. 그리고 GTX-A노선은 아직 반쪽짜리 노선일 뿐 삼성역 개통 이후가 진짜 본게임 (28년 이후 전구간 개통) GTX-A 초역세권 단지는 오히려 지금이 기회! 일단 시장에 참여해야만 상급지로 가는 기회 또한 주어진다는 것을 명심하길 바란다. 이제 경기도의 시간 길목에서 기다리자! 해당 글에 대한 원문 외 더 다양한 정보를 얻고 싶다면 아래 블로그를 방문해주세요. https://m.blog.naver.com/goldenmore_/223823056390 | 
