안녕하세요, 오늘은 주택임대소득 과세에 대해 살펴보겠습니다. 주택을 보유하면서 얻는 이익은 임대소득과 시세차액이 있습니다. 기본적으로는 둘 다 세금을 내야할 소득입니다. 시세차액은 양도세로 과세하고 임대소득은 종합소득세로 과세합니다. 주택 양도세는 주택수 및 보유기간 등에 따라 과세가 다른데, 임대소득도 마찬가지로 주택 수에 따라 다릅니다. 임대소득 과세에서도 주택수는 부부합산 기준입니다. 주택임대소득에 대한 세금은 월세로 받는지 전세로 받는지에 따라 다릅니다. 이러한 내용을 하나하나 설명하다보면 경우의 수가 많아 복잡합니다. 그래서 표로 만들어 설명드리겠습니다. [주택임대소득 과세요건] (*) 2026년부터 과세예정 월세를 받는 경우부터 보면, 기준시가 12억원 미만인 1주택의 경우를 제외하고는 월세를 받는 경우 모두 세금을 내야 합니다. 전세금이 과세되는 것은 3주택 부터인데 지난 번에 설명드린 것처럼 2026년부터는 고가 2주택자가 전세금으로 받은 금액이 12억원을 넘게 되면 2주택자라도 과세하게 됩니다. 수십억원의 전세를 받으면서 1주택자라고 세금을 안내는 것이 월세를 받는 경우와 형평에 맞지 않다고 봐서 과세하게 되었습니다. 다만, 3주택 이상인 경우 전세금 과세를 하는데 주택수 계산 시에 소형주택은 제외합니다. 소형주택은 전용면적 40m2 이하이면서 동시에 기준시가가 2억원 이하인 경우를 말하며 이때는 주택수 계산에서 제외합니다. 즉, 작은 주택은 여러채를 보유해도 전세금이 과세되지 않습니다. 전세금은 저번에 말씀드린 ‘간주임대료’ 계산 방식으로 전세금 3억원 초과분이 2025년 현재 약 2.1%(=3.5%x60%)가 과세됩니다. 이렇게 월세와 전세금에 대한 간주임대료를 어떻게 과세할까요? 2천만원을 기준으로 2천만원이 넘으면 다른 소득과 합해서 종합과세하고, 2천만원이 넘지 않으면 14%로 분리과세를 선택할 수 있습니다. 금융소득과 유사하죠. [주택임대소득 과세방법] 다른 소득이 있으신 분들은 14% 세율 구간을 초과하는 경우가 대부분이실 것이기 때문에, 부동산임대소득이 2천만원 언저리인경우 2천만원 이하로 만들어 분리과세하시는 것이 유리합니다. 특이한 사례 몇 가지에 대해 퀴즈를 내보겠습니다. ■ 해외에 주택을 가지고 있는 경우 임대소득이 과세되나요? : 해외주택을 보유하는 경우 월세를 받는 것은 물론이고, 해외주택에 전세를 주더라도 과세하고 있으며, 해외주택은 예외사항이 없이 모두 과세됩니다. ■ 이사로 인한 일시적 주택 임대도 과세되나요? : 양도세는 일시적 2주택인 경우 과세 제외되는 규정이 있지만, 주택임대소득은 이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유하면서 월세를 받더라도 과세됩니다. ■ 시골에 농가주택을 보유하고 있습니다. 월세가 과세되나요? : 만약 농가주택을 농촌에 보유하고 도시에 주택을 보유하면서 월세를 받아도 월세를 과세합니다. 다시 말해 농가주택이라고 제외되지는 않습니다. (* 본 글은 일반적인 상황을 바탕으로 작성되었으며 언급되지 않은 여러 가정이 있습니다. 따라서 개별적인 상황과 특수성에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 부동산 거래의 어떤 결정과 행동을 하기 전에 반드시 세무사 및 회계사 등 전문가의 자문과 조언을 받으시기 바랍니다.) ▶ 다음편 보러가기 부모님 부동산 담보로 대출해도 되나요? [회계사케이] https://contents.premium.naver.com/budongsan/jaegebal/contents/250307084028777da 위 글은 '붇옹산의 부동산스터디 프리미엄 콘텐츠'의 회계사케이 님의 글을 허락을 구해 전재하였습니다.
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