안녕하세요, 최근 기재부에서 2024년 세법개정 후속 시행령 개정 내용을 발표하면서 주목을 받는 사안이 하나 있습니다. “고가주택 2주택자의 간주임대료 과세대상 구체화”라는 내용인데요, 세법에 익숙하지 않으시면 ‘뭔 소련 말이냐?’ 하실 텐데요, 쉽게 설명 드리겠습니다. 우선 고가주택에 대해 말씀드리면 고가주택은 12억원이라는 걸 아시는 분이 많으실텐데요, 주의하셔야 할 것이 과세대상 마다 기준이 다릅니다. 양도세에서는 시세가 12억원인 것이 고가주택이며, 임대소득 계산할 때는 기준시가 12억원을 고가주택으로 적용합니다. 즉, 여기서는 임대소득이니 기준시가 12억원이 넘는 주택을 의미합니다. 기준시가 12억원이며 시세는 20억 가까이 될 수도 있으니 사실 과세 요건이 낮은 것은 아닙니다. 이런 고가주택을 2채 가지고 있어야 과세가 되니까요. 간주임대료라는 것은 월세 받는 경우와 전세금을 받는 경우의 차이를 해소하기 위한 과세 방법입니다. 전세금을 임대료로 간주하겠다는 것이죠. 그래서 ‘간주’임대료 입니다. 계산 방법은 아래와 같습니다. 간주임대료 = (보증금 - 3억 원) × 60% × 이자율(현재 3.5%) 10억 전세금인 경우 계산해보면 간주임대료는 14백70만원이 나옵니다. 10억원의 전세는 월세로 따지면 매월 약 122만원을 받는 것으로 봐서 세금을 매기겠다는 얘기입니다. 이를 전월세 전환율로 바꾸어 보면 1.47%이니 월세 대비 많이 과세하는 것은 아닙니다. 결국 요약하면 기준시가 12억 넘는 고가주택 2채를 가지고 있으면 전세금에 대해서도 과세를 하겠다는 말입니다. 당장은 아니고, 2026년부터 입니다. 사실 2023년말에 이미 법개정이 되어서 이미 과세가 예정되어 있던 내용인데요, 좀 더 구체화 한 것입니다. 뭘 구체화 했냐면, 여기서 조건을 하나 더 붙였습니다. 전세보증금 합계액이 12억원을 초과하는 경우만 과세를 하겠다는 내용입니다. 그럼 반전세 하면 되지 않을까…? 하시겠지만 월세는 2주택부터 과세이며, 위에서 보듯이 간주임대료 과세 금액이 큰 편은 아니라 해당되시는 분들은 고민을 해봐야 하겠습니다. 아래가 법 개정 발표내용입니다. [고가주택 2주택자의 간주임대료 과세대상 구체화] 보시면 아시겠지만 과도하게 높은 전세금을 받고도 세금을 내지 않는 것은 문제가 있다는 과세당국의 입장이며, 전세제도가 문제가 많이 되는 상황에서 자연스럽게 나오게 된 과세로 보여집니다. 아래는 주택임대소득 과세요건과 관련한 내용의 요약과 이중 위의 법으로 과세로 바뀌는 부분을 표시했습니다. 다음시간에는 주택임대소득 과세에 대해 좀더 상세히 알아보겠습니다. (* 본 글은 일반적인 상황을 바탕으로 작성되었으며 언급되지 않은 여러 가정이 있습니다. 따라서 개별적인 상황과 특수성에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 부동산 거래의 어떤 결정과 행동을 하기 전에 반드시 세무사 및 회계사 등 전문가의 자문과 조언을 받으시기 바랍니다.) ▶ 다음편 보러가기 월세와 전세 과세제도 - 주택 임대소득 [회계사케이] https://contents.premium.naver.com/budongsan/jaegebal/contents/250221084741314ga 위 글은 '붇옹산의 부동산스터디 프리미엄 콘텐츠'의 회계사케이 님의 글을 허락을 구해 전재하였습니다.
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