안녕하세요, 새해가 밝았습니다. 새해부터 바뀌는 내용 중 중요한 것을 가지고 왔습니다. 결론부터 말씀드리면 2025년부터는 주택의 증여나 상속시에도 감정평가금액으로 과세될 수 있습니다. 아시는분은 아시겠지만 국세청은 2020년부터 꼬마빌딩 등의 부동산에 대해 감정평가를 하여 증여세와 상속세를 과세하여 오고 있습니다. 그 전에 과세하던 공시지가 등 기준시가가 시가 대비 너무 낮아 세금이 덜 걷히는 문제를 해결하려 했던 것이죠. 그래서 2020년부터 꼬마빌딩 등의 부동산을 증여나 상속하는 경우 기존 대비 많게는 2배가량 세금이 증가했었습니다. 국세청에서는 사업 시행 이후 4년간(’20~’23년) 기준시가로 신고한 꼬마빌딩 727건을 감정평가하여 신고가액(총 4.5조 원) 보다 71% 높은 가격(총 7.7조 원)으로 과세하였습니다. [국세청 감정평가 과세 결과] 예를 들어 기준시가가 100억원인 꼬마빌딩을 상속이나 증여할 때 감정평가를 받게 되어 과세금액이 감정평가금액인 171억원이 되어 세금이 35억원 이상 더 증가하게된 것입니다. 국세청은 이러한 세수증가에 고무된 것 같습니다. 2025년 부터는 주택에도 손을 댄다고 합니다. 기존에 이러한 감정평가 대상은 꼬마빌딩 등 비주거 부동산이 대상이었기 때문입니다. 최근 주거용 부동산의 거래 가격이 높아지면서 일부 초고가 아파트 및 호화 단독 주택의 공시가격이 매매가의 절반에도 미치지 못하는 사례가 발생하고 있습니다. 아래 이러한 차이를 살펴보겠습니다. 일반 아파트는 보통 매매사례가가 많아 이로 과세하기 때문에 시가와 매매사례가격이 유사해서 이미 시가대로 과세되고 있었으나, 초고가 아파트 및 호화 단독주택 등은 비교 대상 물건이 거의 없어 매매사례를 찾기 어렵다는 점에서 기준시가로 과세될 가능성이 높아, 새롭게 감정평가 과세 대상에 포함되게 되었습니다. 초고가 주택인 부동산은 2024년까지 감정평가 사업에서 제외되어 시가보다 훨씬 낮은 공시가격으로 상속･증여가 가능하였으며, 심지어 중형 아파트보다 대형 초고가 아파트의 증여세가 낮아지는 역전 현상이 발생하기도 했습니다. 그래서 국세청은 실제 가치에 맞게 상속･증여세를 부담하도록 2025년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가하기로 하였습니다. 국세청은 감정평가 사업의 대상과 선정 기준을 다음과 같이 예고하고 있습니다. 이전에는 신고가액이 국세청이 5곳의 감정평가법인에 추정 시가 산출을 의뢰하여 산정한 추정 시가보다 10억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있으며, 2025년부터는 신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가하도록 범위를 확대합니다. [관련 규정 상속세및증여세처리규정 ] 이와 같이 아파트 등의 주택을 감정평가 대상으로 추가하였기 때문에 시세보다 기준시가가 현저히 낮거나 매매사례를 찾기 어려운 고가 주택의 경우 증여나 상속시 감정평가를 하지 않으면 세무서에서 감정평가를 자체적으로 실시하여 과세를 할 수 있습니다. 따라서 국세청이나 세무서가 감정평가를 하기 전에 선제적으로 감정평가를 조금이라도 낮게 받는 것이 유리할 수 있습니다. 납세자 스스로 감정가액으로 신고하면 감정평가 수수료 비용이 최대 500만원까지 공제 되는 이점도 있습니다. 다만 기준시가 10억원 초과인 부동산의 경우는 감정평가를 두 곳에서 받아서 평균을 사용해야 합니다. 기준시가가 10억원 이하인 부동산은 한 개 감정평가업자의 감정가액도 인정됩니다. 그나마 위안이 되는 것은 상속･증여받은 부동산을 감정가액으로 평가하면 상속･증여세는 증가하나, 상속이나 증여 취득가액이 높아져 향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세가 줄어드는 측면은 있습니다. 국세청은 위와 같이 주거용 부동산을 감정평가 대상으로 추가할 뿐 아니라, 더 나아가 현재 예산 부족으로 다음 연도로 상당 부분 이월되던 꼬마빌딩 감정평가도 확대하고, 부동산과다보유법인이 직･간접적으로 보유한 골프장･호텔･리조트 및 서화･골동품에 대해서도 감정평가를 강화하는 등 상속･증여세 규정이 강화될 예정이라고 하니 마음의 준비 뿐만 아니라 이에 대한 대비를 하셔야 합니다. (* 본 글은 일반적인 상황을 바탕으로 작성되었으며 언급되지 않은 여러 가정이 있습니다. 따라서 개별적인 상황과 특수성에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 부동산 거래의 어떤 결정과 행동을 하기 전에 반드시 세무사 및 회계사 등 전문가의 자문과 조언을 받으시기 바랍니다.) 2025.1.3 위 글은 '붇옹산의 부동산스터디 프리미엄 콘텐츠'의 회계사케이 님의 글을 허락을 구해 전재하였습니다.
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