오늘은 세금 얘기를 해보려고 합니다. 투자 얘기에 비해서 지루합니다. 하지만 너무 중요합니다. 자칫 1개의 실수라도 잘못하면 특히 양도세는 비과세가 날아갑니다. 세금 폭탄입니다. (장특공도 80% → 30%로 순삭될수 있습니다.) 아래는 국세청에서 배포한 세금실수 5가지 PDF입니다. 읽기 지루하고 오래걸립니다. 나는 이미 세금좀 알아 ^^ 안읽어도 돼. 그럼 아래 test를 해보겠습니다. Q1. [1주택 비과세] 1세대1주택 비과세는 평생 1번만 받을 수 있는 혜택이다? NO. 가끔 1주택 비과세를 평생 1번만 사용가능하다고 말씀하시는 분이 계신데, 위 내용과 같은 사례를 잘못 해석하신 겁니다. 평생 한번은 주택임대사업자에 대한 내용입니다. Q2. [주택임대사업자] 주택임대사업자등록한 주택A가 있다. 이후 B주택을 취득했다. (A-B둘다 비조정대상지역이다.) B는 거주없이 보유2년만 해도 비과세 받을 수 있다? NO. 주임사A주택이 아닌, B주택은 조정대상지역이 아니더라도 2년이상 거주해야 합니다. (+ 거주안하시면 2주택 종부세 과세) 의외로 주임사 주택 가지고 계신분들이 많습니다. (특히 어르신) 따로 가지고 계신 B주택을 거주하고 계신분은 상관없지만 그냥 B주택을 갭투자 해놓고 계신분들은 주의하셔야 합니다. Q3. [비조정대상지역] 조정대상지역 A주택을 취득했는데, 조정대상지역 해제 NEWS가 나왔다. 이젠 보유 2년만 해도 비과세 받는다? NO. 취득시점의 조정대상지역 여부에 따라 과세합니다. 다행히 이부분은 많은 분들이 다 아시는 내용인거 같습니다. 그래도 한번 체크하고 넘어가시죠. Q4. [상생임대인제도] 상생임대인제도로 10년을 임대주면 1세대1주택자로서 장특공 80%가 쌓인다? no. 상생임대인주택 요건은 1세대1주택 장기보유특별공제 공제율 적용 조건일뿐, 임대기간을 거주기간으로 인정받을 순 없습니다. ex) A아파트를 갭투자해서 상생임대주택 요건을 맞췄을때, (10년 보유, 0년 거주) = (10년 x4%) + (0년 x4%) = 40% *상생임대인주택 요건 미충족시 (2% x10년) = 20% 상당히 헷갈릴 수 있는 부분입니다. Q5. [분양권] 1세대1주택비과세 적용시에 분양권도 주택수에 포함 되나요? Yes, 분양권은 주택 수 계산에 포함됩니다. (보통 분양후 공사기간이 3년정도이기 때문에 21.01.01 이전 분양권은 '24년말인 현시점 거의 없는 상황입니다.) 추가로 청약당첨일 vs 분양계약일 청약당첨일을 분양권 취득시기로 보는점을 주의해야 합니다. (분양권 매수시에는 매매계약서상의 대금청산일 기준 취득일로 봅니다.) 1주택+1분양권은 동시에 가지고 있는 기간이 3년이 초과해도 비과세가 될 수 있는 장점이 있습니다. (단, 1분양권이 신축되어 세대전원이 3년이내 이사가서 1년이상 계속 거주하는 조건.) 인플레헷지를 장기간 하고 싶은분에게는 분양권 매수 전략을 활용해도 좋겠습니다. Q6. [중개수수료] A주택의 취득 중개수수료와 매각 중개수수료 둘다 필요경비로 인정되어 양도소득세 절감에 도움이 된다? Yes. 중개수수료는 필요경비로 인정되어 양도소득세 계산시에 공제됩니다. 어차피 12억이하 비과세 혜택이 있는 경우에는 특별히 필요경비로 양도세 절감하는 부분에 대해 신경쓰실 필요는 없습니다. 인서울 아파트를 매수하시는 경우 대부분 매수가 12억이 넘는 경우이기 때문에 위에 표기된 필요경비를 인정받기 위해서 증빙서류를 잘 챙겨두는게 좋겠습니다. Q7. [일시적1가구 2주택] A주택을 작년 12월에 잔금치뤘다. B주택 올해 11월에 사면 일시적1가구2주택 요건이 되나? NO. A주택을 매수한 후 1년 미만 경과후 B주택을 매수하였기 때문에 요건이 안됩니다. ('20년에 매수해서 '21년에 팔았으니 조건 채운거 아니냐??) 양도소득세는 한 해 누적 기준으로 한 인세이기 때문에 오히려 양도세 개념을 잘 파악하신분들이 더 헷갈리실 수 있습니다. Q8. [상속] 작년 주택A를 상속받았다. 올해 B주택을 매입했다. B주택 비과세 요건이 되나? NO. 순서가 중요합니다. A상속 → B매수 : B 비과세 x B매수 → A상속 : B 비과세 o A상속은 의도치않게 받은 것입니다. B매수가 A상속 이전에 이뤄졌다면 상속받을 줄 모르고 이루어진점. A상속 이후에 B매수가 이뤄졌다면 상속을 알고 실행한 점. 세무적으로 해당부분을 고려하고 형평성 있게 과세하는 것입니다. 심화1) 무주택자 A주택 상속 51%지분-형, 49%지분-동생 → A상속받고나서 각자 B,C주택을 매수함. 동생비과세? → 동생은 C주택 비과세가 됩니다. (상속지분이 큰 형은 B주택 비과세 x) *주택을 상속받은 후 다른주택을 취득할 계획이 있는 경우, 상속인간 상속재산 분할 협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 소수지분만 상속받는 것이 절세에 도움이 될 수 있습니다 심화2) 아버지 6년반거주 후 상속받아서 3년반 거주한 아들 → 아들은 장특공 10년거주 공제 인정? (+아들과 생전 아버지가 같이 살았음 + 아들 무주택자였음) NO. 아들은 상속일이 지난 후의 보유/거주기간만 인정됩니다. (3년6개월) 아들입장에선 억울할 수 있겠습니다. 실제 거주기간은 10년이니까요 상속 후에 거주기간을 늘리는게 절세Tip라고 소개하고 있습니다.. Q9. [입주권] A주택 4년살았고 관처후에도 3년더살았어요. A입주권 장특공 보유/거주 7년 받을 수 있죠? NO. A입주권 장특공 보유/거주 4년만 인정받습니다. 관처 후 기간 3년은 보유/거주기간에서 제외됩니다. +심화1) 대체주택 재개발/재건축 투자를 하신분들은 대체주택 비과세를 많이 노리실 것 같습니다. 해당 특례는 규정이 꼼꼼해서 한발짝이라도 실수하면 비과세가 날라가므로 꼼꼼히 체크해보시기 바랍니다. - 대체주택B는 A재개발재건축물건의 사업시행인가 후에 매수해야 합니다. - A재개발재건축물건을 관리처분인가가 지난 후 매수(=조합원입주권) 했다면, 대체주택 특례는 없습니다. +심화2)일시적1주택+1입주권 -일시적 1가구2주택 -일시적 1주택+1분양권 -일시적 1주택+1입주권 셋 다 다른 개념으로 규정이 되어있습니다. 일시적1가구2주택 vs (일시적1주택+1분양권 ≒ 일시적1주택+1입주권) 이정도 큰틀에서 이해하시면 되겠습니다. 입주권과 분양권은 신축주택으로 변하게 되고 신축 완성이 되고나서 3년이내 세대전원이 이사해서 1년이상 거주하는 조건이 있습니다. 즉, 일시적1가구2주택은 2주택기간이 3년으로 제한되어있지만, 일시적1주택+1입주권/1분양권 은 2주택기간이 3년+@로 장기간 인플레 헷지를 할 수 있습니다. (입주권/분양권은 일시적1가구2주택처럼 3년내 exit할 수 있는 옵션도 있습니다.) 입주권의 개념을 잘 아셔야 합니다. 입주권은 관처가 지난 물건입니다. 아래는 관처 이전에 물건을 매수하여 (입주권을 매수한게 아님) (일시적1주택+1입주권이 아니라) 일시적1가구2주택 개념을 적용해야 하는 상황입니다. 즉, 일시적1가구2주택 개념을 적용하여 2주택기간이 3년으로 제한될 수 밖에 없는 상황입니다. 인플레 헷지를 3년+@로 장기간 끌고 싶으시다면 관처 이후 물건을 매수해야 합니다. ※ 심화내용을 종합해보면 case1) 관처이전 물건 매수 → 대체주택 혜택 case2) 관처이후 물건(조합원 입주권) 매수 → 일시적1주택+1입주권 혜택(3년+@ 보유) Q10. [종합부동산세] 입주권(철거신고된) VS 입주권(철거안된) → 종부세 차이 있다? yes. 관처가 지난 입주권이더라도 철거신고가 되지 않은 경우에는 주택수 카운트가 되어 2주택자로서 종부세 과세를 받을 수 있습니다. +심화1) 재건축/재개발 대체주택에 대해서는 양도세는 비과세 혜택이 있지만, 종부세는 2주택으로 과세함. +심화2) 주임사주택A와 일반주택B를 소유한경우 주택B에 거주하지 않으면, 종부세는 2주택으로 과세함. (부득이한 사유? 예외없음) 종부세는 양도세만큼 실수에 대해 크리티컬한 손해가 없기 때문에 크게 다루진 않았습니다. 4번 PDF는 종부세만 다루고 있기 때문에 관심없으신 분은 Pass하셔도 됩니다. 나름 5개 PDF를 읽고 이해하기 쉽게 정리해보려고 했는데 역시 복잡하네요. 세무사님들 존경합니다. 혹시 잘못 해석한 부분이 있다면 comment 주십시오. 세금관련 질문은 저에게 하지 말아주세요. 건방지게 세무사도 아닌 제가 세무상담을 드릴 순 없습니다. 위 사례들을 자기 멋대로 유리하게 해석하시면 과세 폭탄 맞으실 수 있습니다. 이상입니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223660394703 https://blog.naver.com/buildingsrg/223660394703
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