지난번 글은 좋아요 랭킹 1위를 며칠동안 차지하다가 일주일 지나니 싹 사라졌네요. 성원에 감사드립니다. 거듭 말씀드리지만, 실전문제풀이 = 댓글문의 및 답변 붇회원님들이 남겨주시는 댓글이 다른 분들에게 큰 도움이 됩니다. 각자 이유는 이해됩니다만, 답변후 댓글삭제 / 블로그 비밀문의 / 채팅+쪽지 개인문의는 지양해주시기 바라겠습니다.. (빌딩문의는 블로그 전화번호 보시고 문의주셔도 좋습니다.) 편애(偏愛) : 한쪽만을 치우치게 사랑하다. 출처: 네이버웹툰 '참교육' 中 서울만 편애하는 전국민. 1. 같은 급지내 가격 벌어짐 제가 부동산에 관심을 처음 갖게된것은 2016년 6월 답십리파크자이 1순위 청약 덕분이었습니다. 49A를 넣었고 42대1의 엄청난 경쟁률에 광탈했습니다. 덕분에 첫사랑과 같은 느낌을 답파자에 갖게 되었고 (편애) 전매제한이 풀리는 2017년 1월만을 바라보고 있었습니다. 당시 글에 "답십리파크자이 vs 힐스테이트 청계" 글이 있었습니다. 두 단지는 당시 자주 비교하던 단지였습니다. 약 800세대로 규모도 비슷하였고 이례적으로 2룸짜리 전용49타입에 힘을 줬습니다. 제일큰평형도 전용84제곱일 만큼 뭔가 중소형 컨셉 단지였습니다. 댓글의 80%는 힐청 , 20% 답파자를 선택했습니다. 저는 이미 답파자를 편애했기 때문에 그 댓글을 봤음에도 힐청은 보이지 않았습니다. <당시 나만의 해석> 힐청은 대로변이라 시끄럽고 소음분진이 많고 길쪽 안쪽에 조용한 답파자가 더 가치있다. 특히, 49타입은 답파자가 정남향이라 더 가치있다. <지금 평가> 힐청이 대로변에 입지하는게 더 장점. 지선이지만 2호선 + 버스 접근성이 좋고 청계천 접근성도 좋고 여성들이 귀갓길에도 대로변이라 더 안심됨. 자차 운전시에도 편리 당시 시세는 답파자 분양가 3.8억 + P 4천만원 힐청 분양가 분양가 3.9억 + P 6천만원 갭이 0.3억 → 1.1억으로 벌어졌습니다. 뭐 이정도 갭 벌어짐은 상하급지 갭벌어짐에 비하면 별거 아니지만, 당시 최선의 선택을 안한 아쉬움이 남아있었습니다. (예산 여유두고 굳이 형님단지 대신 동생단지선택? no no) 결론: 본인 신념(≒편애)을 calm down하고 남 얘기에 귀를 열고 객관화시킬 필요 있음. 2. 편애하는 지역 저도 몰랐는데, 댓글 답변들로 단지들을 추천하다보니 제가 유독 편애하는 지역들이 있더군요. 이들을 정리해봤습니다. - 옥수: 자체 호재는 그닥 없는데, 한남+성수+압구정에 둘러쌓여 가만히 있는데 멱살잡히고 끌어올려지는 지역 - 흑석: : 별명 (밈) 서반포. 언덕이지만 구반포에 찰싹 붙어있음. (vs라이벌 노량진뉴타운) 반포내에서도 서쪽 구반포(ex반디클)가 더 비싼점 감안했을때, 흑석은 굉장히 좋은입지. 특히 반포주공1단지(반디클+트리니원 ), 흑석11구역(써밋) 입주시에 한번더 점프할 것 - 철산/광명뉴타운(+하안) : 보급형 신길뉴타운. 경기도라는 굴욕(?)이 있지만, 광명시가 태초에 서울편입을 만든 도시답게 7호선 입지가 훌륭함. 신축대단지들이 들어서면서 시너지를 내고 있음. (그렇다고 곧 신안산선 개통하는 광명역은 그렇게 좋게 보진 않음) - 이문휘경뉴타운: 내년 '25년에만 3개 대단지 총 9,196세대가 입주함. (1년간 한꺼번에...) 헬리오 형님 이름빌려와서 미안하긴한데, 헬리오시티가 9,510세대임. 그렇다고 전농답십리뉴타운 > 이문휘경뉴타운 > 장위뉴타운 이라는 포지션은 앞으로 변화가 없을 것. but 2025년 신축 입주 폭탄으로 이문휘경뉴타운의 동네위상/페러다임이 완전히 달라질 것. - 서초2동 : 본인이 투자했으니 편애할 수밖에 없는 지역. 5개 신축세대 합해봐야 4,934세대 (vs 잠실 엘스 1개단지만 5,678세대 ) 원래 관심없는 지역이었는데, 본업으로 빌딩중개업을 하다보니 나름 강남 입지 시야가 생겨서 매수함. https://blog.naver.com/buildingsrg/223047660562 https://blog.naver.com/buildingsrg/223047660562 2-1. 응원하는 지역 - 테헤란로 남쪽 + 양재천 남쪽 - 기존 경기도 대장지역들 (vs 마용성,고덕) - 마용성내에서도 강남주요지역이 1시간가까이 1~2번 환승해야 가는 서쪽 지역. 3. 전고점 돌파??? 이젠 고평가아닌가? "전고점을 돌파했으니, 전고점에 아직 안 닿은 물건을 찾아보자!" 이렇게 방향잡으셨다면 실수입니다. 본인께서 마용성급이상 급지를 보셨다면 '22년 대폭락기 직전 전고점을 이미 돌파했을 것입니다. 맨날 귀에 박히게 말씀드리는 키워드 '양극화'는 상승기에 상급지가 더 오르고 하락기에 하급지가 더 내립니다. 하급지가 열심히 키맞추기 하며 따라가고 있지만, "전고점에서 아직 한참 떨어져있으니 저평가다!!" 하고 접근하시면 안됩니다. 결국 아파트상승의 가장 큰 요인은 [매크로적인 통화량 공급 → 아파트 시장 흡수] 입니다. (하락의 가장 큰 요인도 이유가 같습니다.) 그 중에서도 상급지가 통화량 흡수가 훌륭합니다. 4. 토허제 지역? (=갭투자 안됨) 갭투자를 편애하는 저에겐 토허제 지역은 눈밖에 나가 있습니다. 토지거래허가구역이란? "땅 투기 억제를 위해 국토교통부장관, 시.도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도이다." https://land.seoul.go.kr/land/other/appointStatusSeoul.do 반포를 토허제로 지정하지 않은 이유에 정치적 이해관계가 있다는 썰이 돌고 있지만 대규모 개발이라는 명목상 이유가 있기 때문에 투기를 방지하기 위해 지정합니다. ex) 재건축예정(지금막 정비구역 지정으로 지구단위계획구역) / 삼성동 mice 개발 대상 지역은 ▲강남구 압구정동 아파트지구 24개 단지 ▲영등포구 여의도동 아파트지구와 인근 16개 단지 ▲양천구 목동 택지개발지구 14개 단지 ▲성동구 성수동 전략정비구역 1~4구역 등등 - 여의도(브라이튼, 롯데캐슬,자이 등 갭투 가능) - 목동1~14단지 (신시가지가 아닌 非단지 갭투 가능) - 잠실(신천동 파크리오 갭투 가능) - 압구정-삼성-청담-대치 (vs 반포,역삼2동, 도곡,서초, 개포 갭투 가능) - 성수1~4구역 (기존 구축 갭투 가능, vs 한남뉴타운 갭투가능) 토허제는 갭투자라는 부의사다리가 임시적으로 막혀있을 뿐이지, 입지와 그 자체 가치 fundamental이 흔들리지 않고 안정적입니다. 막대한 연봉으로 dsr에 문제없으셔서 주담대 +실거주하시는 분들에게는 토허제구역 매입 찬성입니다. (+해외 주재원 발령 등 예외규정으로 갭투자 가능하신분 ok) 5. 요즘 대출 분위기 ?? 가끔 제 자신을 돌아보면 제가 애널리스트 ㅇㅅㅇ선생님처럼 묻지마 폭등주의자인가 싶습니다. 실제 아파트시장을 접촉해보면 금감원의 숨은(?) 대출규제로 시장이 억제되어있는데, 상승을 계속 외치고 있으니 말입니다. - 금리 '24년 연초 3.6% → 연말 오히려 4.4% - 명목상 금리는 내려갈것. but 가산금리(실질금리)는 높아서 아파트 가격은 현재 소강상태. (올해 연말까지 유지될것) - 연말에는 원래 대출이 어려움. / 은행이 연간 실적 다채워서 배가 부름. 아쉬울게 없음 - 내년 연초에는 기준금리도 많이 내려가서 가산금리를 떠나서 실질적인 금리 인하로 아파트시장으로 유동성 흡수가능 6. 거시경제 and 화학공학(≒ process engineering) 경제학 전공으로 거시경제학을 수료하신분 계신가요? 존경합니다. 어떻게든 이해해보려고 유튜브에서 경제학 짱박사님(장선구강사님) https://youtube.com/@sunkujang?si=dt1AxL0cItVJstf4 https://youtube.com/@sunkujang?si=dt1AxL0cItVJstf4 유튜브 무료강의를 꽤 많이 들었는데, 다 그래프 놀이로 뭔말알???입니다. 그래프로 지금의 매크로적 경제 변동을 이해하기 쉽지 않았습니다. 거시경제를 이해하시려면 굳이 전공 급 거시경제학 강의를 듣는 것보다는 위에 책 한 권만 읽어보시고 pass 하시는걸 추천드립니다. 저는 화학공학을 전공했고 L케미칼회사에서 7년 근무했고 그 중 화학공장 운전을 3년동안 했습니다. 제 부동산 첫 스승은 L케미칼에서 Board(공정 모니터링 및 운전)를 보시던 분이었습니다. 워낙 운전에서도 에이스였지만, 특히 부동산 분양권에도 재미를 많이 보시던 분이었습니다. 단타로 바닥에 p주고사서 기가막히게 꼭지에 p주고 팔고 나오셨습니다. 제 학과 동문인 청무피사님도 부동산 도사인걸 보면 거시경제 시스템과 화공process는 비슷한 느낌이 많습니다. 금리를 낮춰 m2 통화량(≒ 공정 Feed)이 시장에 더 순환되면 아무리 주담대를 틀어막아도 다른 구멍으로 아파트라는 section으로 세어 들어 올 수 밖에 없습니다. 이미 문재인정부&김현미장관이 증명했지요. * 서울 투기과열지구 지정 ('17년 8.2대책 ) *15억이상 LTV Zero ('19년 12.16대책 ) 지금의 금감위발 대출규제는 임시방편입니다. 몇달 후에 아파트setion이 다 흡수할 수 밖에 없습니다. 7. 하자아파트? 예전에는 집값떨어질까봐 쉬쉬했는데, 이제는 주민들이 달라졌습니다. - 그라시움, 아크로리버뷰 → 지금 잘나감. 하자이슈 이젠 기억도 안남 8. 리모델링 예정? 재건축단지(∵전세가율 낮음)도 별로 추천 안하는 입장에서 리모델링단지는 이뻐보일리가 없습니다. 작년초에 잠원동아 리모델링안을 편애 한 적이 있습니다. 기존 아파트를 매도하고 오직 잠원동아 1개 단지만 보고 매수하기 위해 부동산을 돌아다녔습니다. 리모델링 단지는 어딜가나 꼭 반대세력이 꽤 있고 추진이 정말 어렵습니다. (그나마 재건축단지보다는 현 컨디션이 괜찮아서 갭투하기에는 좋습니다만) 만약 리모델링이라는 최종 목표에 닿는다면 (조금) 찬성입니다. - 재건축된 신축에 비하면 시세 90%다. - 구조가 억지로 만들어서 엉망이다. - 추가분담금이 4억이상이다. 말은 많습니다만, <좋은사례> -래미안 대치 하이스턴 (舊 대치우성2차) -개포더샵트리에 (舊 개포우성9차) https://youtu.be/2FZgbXu5kNE?si=RT9Czd5fWFWpxMTX -르엘 이촌 (舊 이촌 현대아파트) 결론: 리모델링 추진단지는 모험이다. 안정적으로 그냥 준신축 갭투자하자. 이상입니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223613489156 https://blog.naver.com/buildingsrg/223613489156
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