출처 : https://blog.naver.com/cherry2404/224040974719 https://blog.naver.com/cherry2404/224040974719 안녕하세요. 안준혁세무사입니다. 최근에 비조정대상지역에서 조정대상지역으로 지정 시 적용되는 취득세/양도소득세 규정에 대한 질의를 굉장히 많이들었습니다. 한번 정리해보도록 하겠습니다. 하나 꼭 알고 넘어가셔야할 부분은 아래 세법에서는 투기과열지구가 아닌 "조정대상지역"만을 기준으로 판단합니다. 아래 내용은 모두 surtax 포함한 세율을 기준으로 작성하겠습니다. (1) 주택 유상승계 취득(매매)시 세율 현재 주택을 유상승계 취득(매매로 취득)하는 경우 세율은 다음과 같습니다. * 일시적2주택 : 종전주택 보유자가 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 일시적2주택 위 표를 보시면 아시겠지만, 현재 비조정대상지역은 3주택 이상부터 취득세 중과를 시작하고 조정대상지역은 2주택 이상부터 취득세 중과를 시작합니다. 다만 조정대상지역은 일시적2주택자일 경우 일반세율을 적용합니다. 즉, 비조정대상지역에서 조정대상지역으로 변경되는 경우에 1주택자가 주택을 하나 취득할 때 새로 취득하는 주택 기준으로 여전히 비조정대상지역이라면 일반세율이 적용되겠지만 조정대상지역으로 변경되는 경우에는 중과세율이 적용되며 종전주택을 3년 이내에 양도해야 일시적2주택으로 일반세율을 적용받을 수 있습니다. 다만, 비조정대상지역에서 계약을 체결하고 계약금을 지급한 것이 확인된 후 잔금시에는 조정대상지역으로 변경된 경우에는 비조정대상지역에서 취득한 것으로 봅니다. (2) 주택 증여시 취득세율 현재 주택을 증여하는 경우 취득세율은 다음과 같습니다. 주택 증여의 경우 비조정대상지역에 소재하는 주택을 증여하는 경우 3.8% or 4.0%이 적용되지만, 조정대상지역에 소재하는 주택을 증여하는 경우 12.4% or 13.4%세율이 적용됩니다. 다만, 조정대상지역에 소재하더라도" 증여자"가 1세대1주택자이면서 배우자, 직계존비속에게 증여하거나 시가표준액이 3억원 미만인 경우에는 3.8% or 4.0%의 취득세율이 적용됩니다. 1세대 1주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 "사위 또는 며느리"에게 증여하는 경우에는 12.4% or 13.4%의 세율이 적용됩니다. 즉, 비조정대상지역에서 조정대상지역으로 바뀐 후 증여를 하는 경우에는 증여취득세율이 상승될 수 있습니다. (1) 1세대1주택 양도소득세 비과세 거주요건 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 비과세 요건을 만족해야합니다. 원칙적으로는 2년 이상 보유하면 비과세가 가능하지만, 2017.8.3 이후 취득분부터는 "취득 당시" 조정대상지역인 경우 세대 전원이 2년 이상 거주해야만 비과세가 가능합니다. (양도 당시 조정대상지역이 아닌 취득 당시 조정대상지역인 경우 거주요건이 있습니다.) 즉 1세대 1주택 비과세에서 거주요건이 없으려면 원칙적으로 2017.8.2 이전에 주택을 취득했거나 비조정대상지역에서 취득을 해야합니다. 다만, 비조정대상지역에서 계약을 체결하고 계약금을 지급한것이 확인되고 조정대상지역으로 변경된 이후 잔금(취득)을 하는 경우에는 원칙적으로 거주요건이 있으나, 계약체결당시에 전 세대원이 주택(주거용 오피스텔 포함)이 없었다면 거주요건이 없습니다. (무조건 비조정대상지역에서 계약을 했다고 해서 거주요건이 없는 것이 아닙니다. 실무상 굉장히 많은 오해가 있는 부분이니 참고하시기 바랍니다.) (2) 다주택자 양도소득세 중과 원칙적으로 다주택자가 양도 당시 조정대상지역인 주택을 양도하는 경우 2주택자는 20% / 3주택자는 30%를 중과하고 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 다만, 현재 2026.5.9까지 조정대상지역에 소재하는 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 중과배제기간으로 일반세율을 적용하고 장기보유특별공제도 표1(3년 이상 보유시 1년에 2%씩 최대 30%)를 적용하고 있습니다. 2026.5.10 이후 양도분부터 한시적 중과배제를 연장할지는 지켜봐야될 부분이지만, 연장되지 않는 경우 "양도 당시" 조정대상지역인 경우는 중과가 되기 시작합니다. 다만, 비조정대상지역일 때 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것이 확인되며 양도(잔금)당시 조정대상지역인 경우에는 중과를 적용하지 않습니다. 다만, 2026.5.9까지는 한시적 중과배제 기간이라 해당 규정이 딱히 중요하지는 않을 것 같습니다. 현재 종합부동산세 세율은 다음과 같습니다. 현재는 조정대상지역 또는 비조정대상지역의 여부와 상관 없이 주택수에 따라 중과세율을 적용하고 있습니다. 중과세율은 3주택 이상자로서 과세표준이 12억원을 초과 했을때부터 적용됩니다. 또한 종합부동산세는 "인별 과세입니다." 만약 본인이 2주택 / 배우자가 2주택이라면 세율 판단시에는 각 2주택 세율을 기준으로 판단하기 때문에 중과되지 않습니다.(세대 합산 아닙니다~) 따라서 현행 세법 하에 비조정대상지역 또는 조정대상지역 여부와 종합부동산세는 크게 영향이 없겠지만 공정시장가액비율이 현재 60%이지만 얼마나 조정될지 여부가 중요해 보입니다. 이상 서초역세무사 상승세무회계 안준혁세무사였습니다. (상담 경정청구, 양도소득세 신고, 상속세 신고, 증여세 신고 문의는 아래 번호로 연락주시기 바랍니다.)
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