서울의 집값 상승은 투기의 결과라기보다 초기 서울 설계 당시 국가의 집중 구조에서 비롯된 것으로 판단됩니다. 현재 국세로 조성된 교통, 교육, 의료, 행정, 문화 인프라가 모두 서울에 집중되어 있으며, 이로 인해 서울의 토지는 단순한 주거지가 아니라 국가 인프라에 대한 접근권이 되었습니다. 그 결과 이 접근권의 가격이 오르는 것은 경제적으로 자연스러운 현상으로 보입니다. 국가는 효율성을 서울에 몰아넣었고, 국민은 그 안에서 합리적으로 움직였을 뿐입니다. 갭투자 역시 그러한 구조 속에서 나타난 적응 행위로 판단됩니다. 서울은 오랜 기간 인프라가 집중되며 가치가 유지되어 왔고, 사람들은 그 경험을 통해 ‘서울은 안전하다’는 신념을 형성했습니다. 갭투자는 탐욕이 아니라 구조적 신호에 반응한 결과입니다. 이는 시장경제에서의 Risk Taking 이자 합법적 투자 행위이며, 그 자체를 비난하는 것은 자유시장경제의 원리에 부합하지 않는다고 생각합니다. 문제는 이번에 발표된 서울 전역 및 경기 일부 지역의 토허제와 대출총량제가 이러한 구조적 원인을 해결하기보다 결과만 억누르려는 조치라는 점입니다. 토허제는 사유재산의 거래를 행정 허가에 종속시키는 제도로, 헌법 제23조의 재산권 보장과 제119조의 자유시장경제 질서를 침해할 소지가 큽니다. 재산권 제한은 공공복리를 위해 허용될 수 있지만, 반드시 ‘비례의 원칙’과 ‘필요 최소 범위’를 충족해야 합니다. 이번의 광역 허가제는 이러한 요건을 벗어난 과잉 규제이자 사실상의 거래 통제로 판단됩니다. 또한, 우리나라의 가계부채 구조는 과거보다 고정금리와 분할상환 비중이 늘었고, DSR 제도를 통해 개인 단위의 신용 위험도 이미 엄격히 관리되고 있습니다. 따라서 금융 안정의 필요성은 인정하되, 여기에 더해 은행 전체의 대출총량을 제한하는 방식은 적절하지 않다고 판단됩니다. 총량 규제는 신용의 질적 관리가 아닌 양적 통제에 머무르는 조치로, 시장의 자율적 순환을 위축시킬 가능성이 큽니다. 금융 안정은 자금의 흐름을 차단함으로써가 아니라, 건전하게 순환시키는 방식으로 달성되어야 합니다. 따라서 고육지책일 수는 있으나, 앞서 언급한 자유시장경제의 질서를 고려할 때, 기존도 문제가 존재하나 특히 신규로 포함된 대출 총량 제한이 실제로 공공의 이익에 기여하는지에 대해서는 보다 충분한 검토가 필요합니다. 경제는 통제로 유지되지 않습니다. 시장의 과열은 거래를 막는 방식이 아니라 구조적 불균형의 완화를 통해 해결되어야 합니다. 서울에 모든 기회와 인프라가 집중된 상태에서는 규제를 강화해도 가격은 형태만 바꾸어 재발할 것입니다. 서울 집중을 해소하기 위해 필요한 것은 행정기관 이전 같은 형식적 분산이 아니라, 국가의 전략을 기반으로 한 일관성 있는 공간 관리와 산업 축의 확장이라고 판단됩니다. 산업과 문화, 교육 인프라를 연계한 중장기 계획 아래, 수도권 내에서도 경쟁력 있는 지역을 중심으로 기능을 다핵화하여 민간 기업이 자발적으로 이동하고 새로운 산업 거점을 형성할 수 있도록 유도해야 합니다. 이는 ‘균형 발전’을 넘어 효율의 확장이며, 현실적이고 지속 가능한 방향이라고 생각합니다. 특히 현재는 제조 중심 산업이 국가 경쟁력을 좌우하던 과거와 달리, 지식산업·서비스산업·문화산업이 경제의 핵심 축이 된 시대입니다. 이러한 산업은 공간의 집중보다는 다양한 지역 기반의 혁신 생태계에서 더 큰 효율을 발휘합니다. 미국 역시 뉴욕 중심에서 시작해 보스턴, 샌프란시스코, 시애틀 등 각 도시가 산업별로 기능을 분화하는 방식으로 성장해 왔습니다. 기업의 본사 집중이 아니라, 지역별 스타트업·연구기관·대학이 자율적으로 협력하는 구조가 경쟁력을 뒷받침하고 있습니다. 우리 역시 대기업 중심의 하청 구조가 아닌, 각 지역의 자생적 산업 생태계와 창업 기반이 함께 성장하는 구조로 나아가야 합니다. 지금처럼 모든 자본과 인력이 서울에만 쏠리면 단기 효율성은 있을지 몰라도, 장기적으로는 산업 구조의 경직성과 혁신 둔화, 그리고 국가 경쟁력의 정체로 이어질 가능성이 높습니다. 국가는 집중을 설계한 주체이지만, 그 결과를 국민에게 책임지우고 있습니다. 공공투자의 결과로 형성된 자산 가치를 투기로 규정하고, 거래를 행정 허가와 금융 제한으로 통제하는 것은 헌법이 보장한 재산권과 경제적 자유를 침해하는 방향입니다. 진정한 개혁은 시장을 억압하는 것이 아니라 구조를 재배치하는 것, 자유를 제한하는 것이 아니라 균형을 회복하는 것, 그리고 효율 중심의 집중에서 혁신 중심의 확장으로 나아가는 것이라고 생각합니다.
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