안녕하세요 2027년 재건축 아파트 준공/등기 이후의 양도세 시뮬레이션 입니다(입주권 아닌 주택 매매) --> 다주택자 양도세 중과됨/장특공 적용안됨 2001년 원시취득 2019년 재건축 관리처분 인가 2020년 30% 지분 딸 증여 2025년 12월 완공 예정 - 현재 입주권 상태로 양도 예정 2027년 등기 이후 매도 예정 가정 합니다. 양도가액예정 55억 (재건축 아파트 준공/등기 이후 2027년즘 양도 예정) 원 취득가액 4억 (2001년 취득) 권리가액 17억 추가분담금 1.3억 1) 딸 30% 지분 (2010년 1월 30% 지분증여 받음, 증여 후 5년 지났으므로, 취득가액으로 증여가액 적용 관리처분인가 2019년도였으므로, 장특공 적용안됨, 실거주 2년 없으므로 비과세 적용안됨) 양도가액 55억 *30% = 16.5억 - 증여가액 14.5억 *30% = 4.3억 - 필요경비 1.3억 * 30% = 0.4억 ==> 양도차익 11.8억 양도세 : 양도차익 11.8억 * 45% - 0.35억 공제 = 5억 2) 어머니 70% 지분 소유 (실거주 없고, 20년 이상 보유-> 실거주 없으므로 비과세 적용 안됨, 다주택자 양도세 중과됨(1가구 2주택 가정 65%적용) 관리처분 전 기간도 양도세 중과로 인해 장특공 적용 안됨) 2-1) 관리처분인가 전 (다주택자 양도세중과, 장특공 적용X) 권리가액 17억 *70% = 11.9억 - 원취득가액 4억 *70% = 2.8억 => 양도차익 9.1억 2-2) 관리처분인가 후 (장특공 적용X) 양도가액 55억 *70% = 38.5억 - 취득가액(=위 권리가액) 11.9억. - 추가분담금 1.3억 * 70% = 0.9 억 ==> 양도차익 25.7억 2-1과 2-2의 양도차익 합계 34.8억 양도세 : 양도차익 34.8억 * 65% - 0.65억 공제 = 22억 최종 양도세 : 딸 양도세 5억 + 어머니 양도세 22억 = 27억
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