오늘 10.15 규제가 발표 되었네요 조정, 투과 지역 및 토지거래허가구역으로 서울 전역 및 경기도 12지역이 지정되었습니다. (서울전역+분당 과천 광명 성남 등) 결론부터 말씀드리면, 이번 규제와 연말 은행권 대출한도 소진으로 인해 단기적으로는 보합장을 보일것이지만, 내년초 부터는 수도권의 상승 및 갭 메우기가 본격적으로 가속화 될 것으로 보입니다. 같은 규제가 나오더라도 현재 처한 상황에 따라 풍선효과가 발생할수도 있고, 하락을 가속화시킬수도 있는데요. 현재와 같이 수도권 부동산 시장이 처한 환경이 앞으로 최소 2~3년간의 상승을 가리키는 상황에서는, 이런 규제를 통해 한쪽을 누르게 되면 다른 한쪽에서는 풍선효과가 발생합니다. 여기서의 풍선효과가 바로 갭 메우기 가속화 입니다. (현재 처한 상황이 하락장이었다면 하락을 가속화 시키는 것이고요) +여담으로, 이번 국토부 보도자료를 보면 국토부에서 현재 부동산 상승의 배경에 대해 작성한 자료에, 현재 부동산 시장이 상승할수밖에 없는 자료가 아주 솔직하게(?) 기술되어 있습니다. 꼭 한번 읽어보시기 바랍니다. 규제 내용에 대해 코멘트 드리면... 1. 주담대 한도 차등 규제 (한도 : 15억 이하 - 6억원, 15억~25억 이하 -4억원, 25억초과 -2억원) => 현재의 공급부족 상승장에서의 효과는 수요 하향 이동 효과 2. 스트레스 금리 하한 상향 조정 (ST 1.5%하한 -> 3.0% 하한, 수도권 전체 적용) => 마찬가지로 수요 하향 이동 효과 3. 1주택자 전세대출 DSR 적용 => 이거 중요도 낮게 보시는 분들이 많은데요. 유주택자가 새로 전세집을 구하고 전세대출을 받을때 DSR에 산입되면서 한도에 걸리면 어떻게 될까요? 전세의 월세화에 기여하게 됩니다. 전세의 월세화를 통해, 전세금에 공급되는 유동성인 전세대출이 줄게 되면, 전세가격 하락 요인이 되며 매가도 하방 압력을 받습니다. 동시에 월세가격은 상방 압력을 받고요. 만약 전세의 월세화가 한번에 진행된다면 전세가, 매매가가 흔들리는 영향이 있겠습니다만, 이번 규제는 전세의 월세화에 일부 기여를 하게 되며 당장은 크게 영향 주는 요소는 아닙니다. 다만, 지속적으로 정부 규제에 전세의 월세화 요소가 계속 포함되고 있으므로, 이 장기적인 영향성에 대해서 회원님들께서는 계속 인지를 하고 계시기를 바랍니다. 4. 은행권 주담대 위험가중치 조정 조기 시행 => 크게 봤을때 영향 없습니다. 5. 조정, 투과지역 지정 및 토지거래허가구역 지정 (서울전역+경기12곳) => 내년초에 지정되어야 할곳까지 선제적으로 미리 지정했습니다. 내년 선거를 의식해서 한 호흡으로 지정한것으로 보입니다. 어차피 시기의 문제지 결국은 다 지정될 곳이었구요.. 이번 지정된 곳에서는 앞으로 갭투자 하지 말라는거죠. 이곳들은 갭투자 수요는 줄어들겠지만, 지금과 같이 입주물량이 부족한 시기에는 실수요만 갖고도 다시 상승이 재개된다고 보시면 됩니다. +규제지역 LTV 한도 축소를 통한 영향은 수요 하향 이동 입니다 ==> 종합적으로 현재 수도권은 상승장에 위치해 있기 때문에, 풍선효과가 발생합니다. (수요 하향 이동 = 갭 메우기 가속화) (단기적으로 연말까지는 은행권 대출한도 소진과 더불어 쉬어갈것으로 보이고요) 풍선효과 발생 지점은 - 이번 규제를 빗겨가는 지역중에 - 매가 7억~12억대에 해당하는 동탄2, 수원 권선구, 안양 만안구, 용인 기흥구, 구리 등의 신축 아파트가 먼저 떠오르네요. 이곳은 실거주+갭투자 수요가 같이 진입하면서 내년 상승폭이 좋을것으로 보입니다. 규제지역으로 지정된 곳들도 내년이 되면 다시 실거주 수요만으로도 상승이 나올거고요. 실거주 수요중에 여력 되시는 분은 이번 연말이 기회라고 봅니다. 갭투자 하실분들중에 이번에 규제지역으로 지정된곳에 투자 하고 싶으신분들은, 규제를 피해갈 매물도 일부 있으니 한번 연구해 보시길 바랍니다. 특히 분당에서 아직 상승여력이 많이 남아있으면서도 이번 규제지역 규제를 피해갈 매물이 몇개 보이는데요. (분당 투자 추천 단지중 일부는 이번 규제로 갭투자 막히지만, 일부는 가능하네요) 이곳은 조만간 회원 전용 게시글을 통해 소개해드리도록 하겠습니다.
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