안녕하세요, 호팀장입니다. 엊그제 10.15 대책 이후 많은 부동산 전문가, 강사, 커뮤니티 운영자분들께서 심도있게 분석해주셔서 어느정도 방향성이 나온 것 같지만 여전히 당황한 상태로 갈피를 못잡고 계신 분들이 있는 것 같아서 간략하게 정리해보겠습니다. 사실 답안지는 별게 없습니다. 요약하면 실거주는 가능한 최선의 입지에 내집마련, 또는 갈아타기, 투자자는 수도권 비규제 지역과 지방 광역시 신축 84를 비교하여 같은 투자금으로 더 가치 있는 걸 투자하는 겁니다. (온국민이 서울을 보고 있을때 지방도 야금야금 올라 소액 투자자들은 수익 실현하고 있습니다. 다만 언제 규제 지역이 해제될지 모르는데다가 지방은 매수후 전세 만기 시점까지 기가 막히게 가격이 올라주고 또한 임차인이 나가주시거나 내가 투자한 금액+오른 금액만큼의 투자금을 받아줄 매수인이 있어야 매도가 가능하기 때문에 인수분해와 조립제법 처음 배우는 학생처럼 매도 방정식 난이도가 서울/수도권보다 상당히 높습니다. 게다가 그사이 너무 많이 올라도 문제인게 설마 그럴일은 없겠지만 인천 경기 나머지와 지방광역시까지 토허제라도 걸려 버린다면...) 1. 실거주자 이번 규제 지역에 실거주 하시는 분들께는 기회입니다. 실거주 수요 그들만의 리그가 된다는 걸 모두가 알고 있습니다. (전월세 만기가 가까운 투자자들의 매도 물량이 얼마나 나올지 모르겠습니다만 이번 규제가 서울은 가치재란걸 확실하게 인증한 꼴이 되버렸고, 팔고 나서 당분간 수 년동안 다시 살 수도 없기 때문에 투매 물건이 많지는 않을 것으로 예상) 투자자들이 사라진 서울 수도권 시장은 멘붕 상태로 올해 4분기를 보낼 가능성이 높습니다. 대출 가능한 금액의 크기는 줄어들었지만, 관망하시기보다 가용 가능한 금액 내에서 최선의 선택으로 내집마련 하시는게 좋습니다. (심지어 방금 기사를 보니 LTV 40%도 유동적이라네요) 가격대는 23년 1월 이전 전고점을 넘지 않았다면 서울 4군 이하인 지역은(동대문, 서대문, 강서, 관악, 성북, 은평, 노원, 구로) 많이 빠져봐야 1억 내외이기 때문에 장기적으로 봤을때 큰 타격은 없을 것으로 보이고, 영등포, 동작, 강동, 중구, 종로구 등 3군 이상의 중상급지는 전고 대비 20% 오른 가격에서 다시 10% 내외 하락까지 버틸수 있다면(마인드적으로) 내집마련 하시는게 좋아보입니다. (단기적으로 매매가가 하락할지 보합할지 상승할지는 아무도 모릅니다. 이걸 예측할 수 있다면 그 분은 이미 큰 부자) 지방 광역시(부산, 대구) 실거주자는 변동사항이 없고, 가격 또한 여전히 바닥 구간(전고 대비 20~30% 하락한 가격)이기 때문에 현 시점 매수는 안전합니다. 다만, 어떤 단지를 사느냐에 문제가 있는데, 가능하시면 신축 84(30평대)로 보시고, 해운대, 수성구처럼 입지 독점성이 있는 지역이 아니면 10년이 넘은 구축 단지(지방은 신축이 많아 10년만 넘어도 구축으로 보는 사람이 많음)는 조심하시는게 좋습니다. (가격이 착하다고 지방 구축 함부로 사셨다가 평생 팔지도 못하는 애착 아파트가 될 수 있습니다) 2. 투자자 다들 아시겠지만 이번 규제로 제일 타격이 큰 건 서울, 수도권 투자자입니다. 심지어 지난 20~22년 지방 전역을 임장다니며 지방 투자를 했다가 아직 오르지 않은 가격때문에 매도하지 못하고 서울 투자 기회만 보시던 투자자들에 대한 임팩트가 가장 큽니다. 그렇다고 손놓고 투자판을 떠날 수는 없습니다. 저도 그렇지만 배운게 부동산 투자 뿐이라 정책과 시장에 대응하며 최선의 투자처에 투자할 뿐입니다. 서울 수도권 규제지역 5일장 (진행중) 10월 15일 ~ 10월 19일 토허제 적용전까지의 골든 타임입니다. 사실상 토허제가 앞으로 언제 풀릴지 모르는 상황이기 때문에 무주택이신분들은 가능하다면 서울 투자를 하시는게 좋습니다. (서울이 얼어붙어 보합, 하락할수도 있고 비규제 지역이나 지방 광역시가 불이 붙어 같은 투자금으로 더 좋은 수익이 가능할수도 있지만, 그건 가치 투자 원칙에서 벗어나는 행동입니다. 투자의 기본 원칙은 더 가치 있는 물건을 싸게 사는 것이고 언제 어느게 먼저 오를지는 그냥 운입니다) 내가 돈이 많은 현금 부자라면 강남처럼 고점 대비 20~30% (10억이상) 올랐어도 2~3억 빠졌다가 장기적으로 봤을땐 인플레를 먹고 우상향 하기 때문에 감당 가능하다면 들어가도 무방하지만, 그렇지 않다면 아직 전고를 넘지 않은 단지들 정도가 안전마진이 있다고 볼 수 있습니다 (강남 큰형님들따라 적어도 해당 단지의 고점대비 20% 이상은 오릅니다) 1주택 이상의 투자자들에게는 비추입니다. 취득세 8%라고 했을때 왠만한 서울의 단지들이 10억 이상인데 취득세 1억 가까이 내면서 추가 투자를 하는건.. 개인 선택에 맡기겠습니다. 취득세 중과를 불사하고 투자할만큼 싼 물건들(여전히 전고 대비 20% 이상 하락해 있는 단지들)을 살 정도의 실력있는 투자자라면 지방 광역시 보시는게 나을 것 같습니다. 서울 수도권 비규제 지역 투자 지방 투자가 어려운 일반 투자자들에게 현재 가장 적합한 비규제 지역 투자처는 구리, 부천 2000년 준공 이후 역세권 단지들입니다. 조금 더 봐준다면 일산은 덕양구 역세권 신축단지들, 산본 역세권 신축 단지들 정도이고, 투자금은 현재 1.5억~2억 정도입니다. 그 아래 단지들에 투자한다면 투자금을 확 줄여야 가성비가 나올것 같습니다. (1억 미만으로 최소 넣은 투자금만큼 버는 투자) 지방 광역시 투자 (부산, 대구 한정) 현재 부산, 대구는 너무 좋습니다. 울산은 이미 한칸 오른 상황이고 5천으로 투자 가능한, 아직 오르지 않은 북구나 동구 물건들까지 갈 상황은 아닌것 같습니다. 해운대, 수영구, 동래구나 대구 수성구, 중구 정도라면 투자금 2~3억 넣고(잘 맞추면 1.5억) 2억 이상 버는 신축 단지 투자가 가능하고, 달서구는 공시지가 2억 이하 좋은 입지의 00년식 단지도 있기 때문에 2채 이상 다주택자도 취득세 중과 영향 받지 않고 (투자금 1억으로 최소 1억 버는) 투자가 가능합니다. 1주택이나 2주택 이상 다주택자 분들이 서울 수도권 비규제 지역과 지방 광역시 투자를 할때 주의점은 언제 토허제가 풀릴지 모르고, 서두에 말씀드린것처럼 양도세 일반과세로 매도하려면 수익 구간에 있어도 2년동안 팔지도 못하고 보유하고 있어야 하기때문에, 갑작스러운 정책이나 시장 변화에 유연하게 대응하기가 어렵습니다. 이를 해결할수 있는 방법이 매매사업자 입니다. 종합소득세 세율 구간이 40% 이하인 분들은 가능하신 직업이라면 매매사업자로 취득하여 발이 묶이는 리스크를 줄여볼 수 있습니다. 5일장이 이제 이틀밖에 남지 않아 급하게 정리해보았습니다. 시장이 어떻게 될지는 (수도권 하락, 지방 상승 또는 수도권 지속 상승, 지방 보합 등등) 아무도 모릅니다. 늘 말씀드린 것처럼 투자는 할 수 있는때 최선의 선택을 하는게 맞는것 같습니다. (계엄으로 갑자기 정권이 바뀌고, 서울 경기 주요지역이 이렇게 빨리 토허제로 묶일 줄 누가 알았겠습니까.. 앞으로 또 무슨 정책이 나오고 세계 경제가 어떻게 급변할지 모를 일입니다. 3+3+3이라니요..) 부동산뿐만이 아닌 모든 투자재 가격이 오르고 있습니다. 여러분의 인플레 방어를 위한 자산 소유와 경제적 자유를 응원합니다. *함께 보면 좋은 글 주택수 줄이는 마법, 매매사업자
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