아파트를 10억에 사서 20억에 팔아도 차익의 1.2%인 1,200만원 정도만 양도세로 내면된다. 이걸 얘기하면 그게 말이 되냐며 못믿는 사람들이 의외로 많다. 라면에도 부가세 10%가 붙는다면서 말이다. 다음과 같은 양도세 계산 과정을 통해 10억 벌고 1.2% 세금 내는게 가능해지는 똘똘한 한채의 위력을 설명하겠다. 시작하겠다. 1. 다음과 같이 가정하겠다. 10억에 매수, 20억에 매도, 취득세 3천5백만원, 중개수수료500만원, 거주기간 10년 2. 이제 계산에 들어가겠다. 1) 전체 양도차익 : '매도가격 20억원-매수가격 10억원-취득세 3천5백만원-중개수수료 5백만원 =9.6억원' 2) 비과세 양도차익 : '9.6억원×(12억원/20억원)=5.76억원' (주택에 대해서만 유일하게 매도가액 중 12억 이하분을 아예 비과세 처리해준다. 그래서 매도가액 20억원에서 비과세분 12억원이 차지하는 비율 (=60%)을 양도차익에 곱한거다. 엄청난 혜택이다) 3) 과세대상 양도차익 '양도차익 9.6억-비과세양도차익 5.76억=3.84억' (앞의 1)에서 계산한 전체 양도차익에서 2)에서 계산한 비과세 양도차익을 차감하여 과세대상 양도차익을 구한거다) 4) 장기보유특별공제 '3.84억×80%=3.072억' (주택의 경우에 한해 장기보유특별공제를 적용하면 자그마치 차익의 80%(10년 거주)를 없는 걸로 해준다. 그 유명한 고가주택 장특공이다. 그래서 과세대상 양도차익에 80%를 곱한거다) 5) 과세표준 : '과세대상 양도차익 3.84억-장기보유특별공제 3.072억-250만원=7,430만원' (과세대상 양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼줬다. 250만원은 기본공제다. 세법상 기본적으로 250을 빼준다) 6) 산출세액 : '7,430만원×24%-576만원=1,207만2천원' (양도차익 9.6억은 비과세 양도차익 차감과 장기보유특별공제를 거친 후 과세표준 단계에 와서 7,430만원으로 줄어들었다. 이 줄어든 금액에 세율을 적용하여 세금을 매긴다. 이래서 10억을 벌어도 세금이 1,200만원 정도인 1.2%수준 밖에 안되는거다. 혹시 여기서 왜 24%를 곱하고 576만원을 빼는지 모른다면 이건 어쩔 수가 없다. 매우 초보적인 내용이니 인터넷을 뒤져서 직접 공부해보기 바란다. 검색어는 "양도세 세율구간") 3. 이제 결론이다. 1) 소득세 실효세율 : '1,207만2천원 /9.60억원=1.26%' (필요경비를 고려하지 않은 매매차익 10억으로 나누면 1.21%가 된다) 2) 지방세까지 포함할 경우의 실효세율 : '1.26%×1.1=1.38%' (필요경비를 고려하지 않은 매매차익 10억으로 나누면 1.33%가 된다) 엄청나지 않은가? 집값 안정을 부르 짖어온 대한민국에서 세금이 가장 적은 소득은 주택의 매매차익인거다. 대한민국은 라면에도 10% 세금을 붙여서 팔고 초등생이 저축한 코묻은 돈에 붙은 이자 천원에도 세금 15.4%를 에누리없이 원천징수 해버리는 나라다. 이런 나라에서 아파트 팔아서 번 돈 10억에 1.2%의 세금만 떼서는 집값을 잡을 수 없다. 10억에 산 아파트를 20억에 팔아서 번 돈 10억에는 1.2%인 1,200만원의 세금을 떼면서 같은 조건으로 공장을 사고 팔았을 때는 1,200만원의 25배인 3억원을 뜯어가는 나라가 집값을 잡을 수는 없다. 어느 잘 나가는 의사가 "원베일리에 더 큰 평형이 있으면 더 많은 돈을 세금 안뜯기는 아파트에 묻어서 불릴 수 있을텐데"라며 아쉬워 하더라는 얘기를 들었다. 어처구니 없는 주택관련 세제가 세상을 이렇게까지 만들었다.
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