고가주택 대출한도 축소(최대 6억 → 2억~6억) 금리상승 대비 스트레스 금리 강화 1주택자 전세대출도 DSR 적용 서울 전역 규제지역 지정, LTV 40% 적용 내년 1월부터 위험가중치 상향 우리가 진정으로 봐야 할 것은 이 규제가 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠지, 그리고 그 영향이 얼마나 심각할지다. 정부가 선택한 ‘수요 억제’ 카드는 공급 부족이라는 근본 문제를 외면하고 시장을 통제하려는 시도에서 비롯됐다. 현재 부동산 시장은 단순히 수요만 억제한다고 해결되는 상황이 아니다. 가장 납득하기 어려운 부분은, 심각한 공급 부족을 인지하면서도 임대 시장의 핵심인 전세 매물을 왜 스스로 잠기게 하려는지다. 이 정책은 공급 부족을 가속화할 것이다. 1. 토허제로 시장을 봉쇄하다 정부는 서울 전역과 경기도 핵심 지역을 투기과열지구, 조정대상지역으로 묶었다. 여기에 토허제까지 동시 지정함으로써 주택 거래는 급격히 위축될 것이다. 토허제는 '실거주 목적'이 아니면 매매 자체가 불가능하기 때문에, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 원천 차단하는 가장 강력한 장치다. 갭투자자의 퇴장, 전세 공급의 소멸 토허제와 1주택자 전세대출 DSR 반영은 전세를 끼고 집을 늘리던 임대인의 투자 심리를 꺾어 전세 공급 자체를 위축시킨다. 리스크는 커지는데 돈은 장기간 묶이고 규제는 가혹해지니, 임대인들은 전세 대신 월세로 전환하거나 아예 매물을 거둬들일 수밖에 없다. 시장에 전세를 공급하는 주체가 사라지는 것이다. ‘갈아타기’ 수요를 막다 주택담보대출이 막히면서 '상급지 갈아타기'를 꿈꾸던 1주택자는 기존 집을 팔지 못한다. 실수요자의 주거 이동까지 막아버리는 이 정책은 결국 시장의 유효 매물을 인위적으로 멸종시키는 결과를 낳는다. 매물이 줄면 희소성이 높아져 호가가 올라가는 기현상이 발생할 수 있다. 정비사업 위축 투기과열지구 규제는 재건축·재개발 조합원 지위 양도를 제한하고 절차를 복잡하게 만든다. 분양가상한제와 더불어 조합원들은 분양 시기를 늦추는 방식으로 대응할 것이다. 본인들의 자산을 싸게 팔고 싶지 않기 때문이다. 안 그래도 부족한 신축 공급 시기가 더욱 지연되어, 미래의 공급 부족을 심화시키는 결과를 낳는다. 수요를 억제하는 정책이 공급을 마르게 하는 독으로 작용하는 것은 부동산 정책 실패의 흔한 패턴이다. 규제는 시장을 얼어붙게 할 뿐, 유효한 공급을 늘리지 못한다. 2. 통화량 증가 정부는 고가 주택 대출을 옥죄어 '똘똘한 한 채' 지역의 가격 폭등을 막으려 했을지 모른다. 그러나 시중에 풀린 막대한 유동성은 사라지지 않는다. 기준금리 인하에 대한 기대감까지 더해지며 이 유동성은 더욱 팽창하고 있다. 상급지의 문이 닫히자, 이 돈은 규제 강도가 상대적으로 덜하거나 진입 장벽이 낮은 곳을 찾아 움직인다. 이는 명백하게 중상급지 그리고 개발 호재가 있는 지역으로의 '풍선 효과'를 의미한다. 이미 상급지의 가격이 오를 만큼 오른 상황에서, 규제로 인해 대출이 막히자 남아도는 유동성이 그 다음 순서였던 중상급지를 과열시키는 것이다. 서민 주거 침탈 풍선 효과가 미치는 곳은 대개 중산층과 서민들이 접근 가능했던 15억 원 이하의 아파트들이다. 대출을 6억 원 받기 위해 고민하던 실수요자들이 오히려 시장 진입을 망설이는 동안, 현금을 4~5억 원 들고 있는 '현금 동원력 있는 실수요자'와 투자자들이 이 시장을 차지할 것이다. 규제 때문에 매수하지 못한 서민들의 주거 공간마저 유동성의 파도에 휩쓸려 가격이 오르는, 시장 왜곡이 발생할 것이다. 3. '전세의 종말' 가속화, 무주택자의 월세 부담 극대화 가장 심각한 부작용은 임대차 시장에서 발생한다. 토허제와 전세대출 DSR 반영으로 전세의 종말'은 더욱 가속화된다. 월세 폭등 전세 공급은 급감하고, 월세 가격은 살인적으로 치솟는다. 월세 150만 원과 주담대 150만 원이 비슷한 금액이라고 가정했을 때, 월세는 100% 소멸되는 비용이지만 주담대는 원금 상환을 통해 내 자산으로 쌓이는 저축이다. 매달 수백만 원을 내고도 한 푼도 돌려받지 못하는 '월세 부담'에 내몰린 무주택자들은 절망 끝에 '이럴 바엔 무리해서라도 산다'는 매수를 할 수밖에 없다. 중산층 기회 박탈 대출 봉쇄는 중산층의 내 집 마련 기회를 빼앗았고, 임대 시장 파괴는 이들에게 안정적인 거주지마저 허락하지 않는다. 정부가 수요를 억제하려다 강제로 중하급지 매수 수요를 자극하는 결과를 낳는다. 이로 인해 주거비 부담은 극대화되고, 유주택자는 세금으로, 무주택자는 전월세 비용으로 고통받는 이분법적 현실만 강화될 뿐이다. 이번 대책은 '대출을 통한 내 집 마련'이라는 중산층의 기회를 봉쇄하고, 시장의 수급 균형을 붕괴시키는 결과를 낳을 것이다. 시장은 정부의 뜻대로 움직이지 않는다. 주택 가격의 상승은 단순히 투기꾼 때문이 아니라, 공급이 수요를 따라가지 못하는 근본적인 구조 문제 때문이다. 그런데 정부는 이 문제를 해결하기는커녕, 유일하게 남은 시장의 작동 방식마저 마비시켜버렸다. 첫째, 자산 양극화 심화: 현금 자산가들은 대출 규제와 무관하게 움직이며, 자산 격차는 더욱 벌어질 것이다. 반면, 성실하게 월급을 모아온 대다수 중산층은 내 집 마련 기회를 잃게 될 것이다. 둘째, 임대 시장 불안정: 토허제와 DSR로 전세 공급은 급감하고, 월세 폭등은 서민들의 삶의 질을 직접적으로 악화 시킬 것이다. 무주택자들의 주거 비용 부담은 역대급으로 치솟아 가계 경제를 위협하게 될 것이다. 셋째, 시장 기능 상실: 매물 잠김과 거래 단절은 가격 발견 기능을 멈추게 한다. 이는 가격 안정화가 아니라, 시장의 혼란과 불안정만 키운다. 결국 이 정책은 집값 안정에 아무런 기여도 하지 못한 채, 중산층을 절망시키고 시장 기능을 봉쇄한 '실패작'으로 기록될 것이다. 이 규제가 가져올 것은 양극화 심화와 서민 주거 불안정의 극대화뿐이다. 정부는 시장을 통제하려는 시도를 중단하고, 오직 공급 확대라는 근본적인 해결책에 집중해야 한다. https://blog.naver.com/kanmathee/224043610672 https://blog.naver.com/kanmathee/224043610672
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