안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] [소액투자자문] 서울,경기 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 서울,경기 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 서울,경기 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 서울,경기 토지보상(민간개발 대리상담가능 수용협박,환지,대토,입주권,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,야적장,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지,사업부지 전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 공유지분토지상담전문(지분=기획부동산 계약취소)(상속지분토지제외) 매경부동산자산관리사53기 경공매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (저는 단기회전물건이나 1~2년내에 땅값 올라가는 것 위주로 합니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 8월도 마무리가 되어 가네요 날씨가 여전히 덥지만 선선히 바람도 불고 있어서 문의도 늘어나고 있어 좋습니다 (한여름은 토지 비수기임 문의없음ㅠ) 저는 토지교육이랑 매수쪽을 메인으로 하고 있습니다 매도는 거의 안합니다 요즘 시장에 매물도 많고 제가 인터넷기반으로 일하다보니 매도 문의는 옵니다 그러면 최대한 잘 매도 되실 수 있게 말씀은 드립니다 어떤분야든 그렇잖습니까 수요와 공급의 의해 가격은 결정되고 계약이 되고 그렇습니다 건설경기가 많이 없어서 요즘은 수요가 많은 편은 아닙니다 그렇다고 거래량이 줄어든 것이지 되는 곳은 됩니다 다만 시장에따라 수요자중심이 있고 공급자 중심이 있는지 지금은 공급과잉이다보니 수요자가 주도권이 있는 시장이라고 볼 수 있습니다 공급자가 토지에서 메리트를 갖기 위해서는 그만큼의 좋은 요소가 있어야 하겠지요 거기에따라 매도가격을 더 높여서 내놨을때 수요자가 이것을 받아 드릴 것이냐는 토지에 따라 사업에 따라 다릅니다 여기부터가 전문가의 영역이 들어가는 것이고요 토지매도 경험이 많이 없으신분들을 기준으로 말씀을 조금 드리면 많은 분들이 토지에 대한 자부심이 상당히 많이 갖고 계시거든요 물론 뭐 내 땅이니까 당연히 그러실 수 있지요. 나중에 거래될 때 매수자측이 땅값을 내려달라고 할 것을 생각해서 더 높게 책정해 두는 경우가 대부분입니다 거래에 따라 다르긴한데요 땅값 가지고 서로 얼마에 사니 파니 싸우잖습니까 땅에 따라서 평당 5만원 10만원 차이가 몇천만원이 왔다갔다하기 때문에 민감하신 것은 충분히 이해합니다 그런데요 이게 아예 전문가 영역으로 넘어가면 거래될 수 있는 가격이 거의 정해져 있습니다 그래서 더 오히려 큰금액대의 거래라던가 토지를 많이 거래해본 분이라던가 토지매수,매도하시는 분들이 전문가일수록 토지가격 시비가 없습니다 매도 하실 분도 거래될만한 가격에서 보통 조금 위로 해 놓으시고요 매수하실 분도 스스로 검토 다 하시고 이 정도 가격이면 가야겠다 이미 생각을 다 해 두십니다 그래서 제 입장에서는 여러분들이 토지에 대해 많이 알면 알수록 더 좋습니다 서로 알꺼 다 아시니까 많은 트러블이 적고 결정도 빠르시지요 오늘의 본론인 토지매도의 기술에 대해 개인적인 경험을 말씀 드리면 자기 떙에 대한 애착도 좋고 많이 받고 싶은 것도 좋습니다 시장을 객관적으로 보실 필요가 있습니다 정말 그 가격에 거래가 될 것인지는 생각해보아야 할 문제라는 것입니다 근데 보통 매도자분들이 이 사실을 깨우치기 까지 몇년 걸립니다 매도자분들이 그 만큼 많이 다니고 알아 볼수록 더 빨리 알게 되는 것이고요 중개사가 이야기하면 왠지 거래하려고 가격만 내릴려고 하는 것 같고 그렇게 비쳐질 수 있습니다 물론 실제로 거짓말을 해서 가격을 일부러 깎을려고 하는 분들도 분명 많이 계시겠지요 그리고 일반인분들은 당연히 감정가격이 얼마나 되냐 이것을 엄청 신뢰하실 수 밖에 없으실텐데요 엄연히 말씀드린지만 감정가격과 실제가격은 다르고 괴리가 분명히 있습니다 제가 땅을 보다보면 정말 생각지 못하게 감정가격이 높게 책정된 곳이 있고요 반대로 감정가격이 낮게 책정된 곳도 분명 있습니다 이것은 실제 거래되는 경제적가치에 따라 달라지는 것이기 때문에 너무 믿지는 않으셨으면 좋겠습니다 부동산 하시는 분들마다 토지를 보는 가치가 다르기 때문에 가격은 다 다를 수 밖에 없는데 전문가로 갈 수록 그 가격의 격차는 거의 없어진다는 점 알아 두시면 좋겠습니다 오늘 이야기 결론 내 이쁜 땅 잘 매도 될 수 있게 잘 꾸며 놓자 (어느 매수자를 타겟으로 하여 어떻게 꾸며 놓을 것인지가 중요) PS. 토지는 초보자분들이 덥석덥석 비싸게 사는 경우도 많기 때문에 그런 분들의 제외한 분들에게만 적용되는 글입니다
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