안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 날씨가 많이 덥네요. 에어컨이 있으니 걱정은 없지만 밖에서 많이 다니지 못하는 점은 아쉽네요 오늘은 제가 부동산 계약에 대해 이야기를 조금 드릴까 합니다 일반인분들은 지인중에 잘아는 변호사분들 계시면 계약 검토도 맡기고 그러시면 좀 나은데 그렇게까지 생각을 하는 분들이 많이 계신거 같진 않네요. 계약에 대해 이야기를 해 드려야도 이야기 드릴 부분이 참 많은데요. 기본적인 계약금, 중도금, 잔금에 대해 세세한 이야기는 오늘은 안하고 특약사항에 대해 조금 이야기 드리겠습니다 여러분들이 불합리한 부분이라던가 사기등을 미연에 방지할 수 있는 것이 바로 부동산 특약사항입니다 토지계약 같은 경우는 기본적으로 특약사항이 10개가 넘습니다 제가 특급기밀도 있기 때문에 다 말씀 드리기는 그렇게 기본적인 것만 몇개 말씀 드리겠습니다. 1. 계약면적과 실제면적과의 차이 많은 분들이 당연히 토지이용계획원이나 토지이음 토지대장을 보고 면적을 파악하시고 계약을 진행하실텐데요. 토지 같은 경우는 계약면적과 실제면적이 차이 나는 경우가 생깁니다 측량한지 얼마 안되었다면 차이가 당연히 없겠지만요 측량 한적이 없다거나 옛날에 측량을 했다면 분명히 계약면적과 실제면적은 차이가 있을 것으로 저는 판단합니다. 요즘은 GPS 이용에서 측량하기 떄문에 면적차이가 없지만 예전에는 측량기술이 부족해서 오차가 나는 경우가 많았답니다 그리고 길 구분도 없이 지나다닌 곳은 실제 측량해보면 집이 옆집땅을 침범해 있다던가 도로가 내 땅을 침범한다던가 이런일이 토지에서는 매우매우 많이 많이 일어납니다 나중에 일이나 터져야 아는 경우가 대부분이기 때문에 미리미리 계약하기 전에 측량을 한다던가 그리고 측량비는 누가 부담할 것인지 등을 확실히 해둘 필요가 있겠습니다. 2. 부동산의 독립정착물과 종속정착물에 대한 여부 토지를 보시다면 토지 위에 있는 정착물에 대해 이야기를 안할 수가 없습니다. 건물이 있는 토지는 이야기를 할 것이 덜하겠지만 나무라던가 농작물 등은 어떻게 할 것인지에 대한 이야기를 충분히 한뒤 특약사항에 기재해두면 좋습니다 농작물 같은 경우는 권리가 농작자에 있다는 점은 분명히 알고 계시고 원만하게 해결해야겠습니다 그래서 토지 같은 경우는 겨울에 계약이 많은 편입니다 (농사 끝나고) 아것 외에도 분묘가 있더단가 여튼 토지 하다보면 별의별 것이 다 튀어 나오기 때문에 꼼꼼히 잘 봐야합니다 토질 상태도 봐야 하는데 토지 매수하고 개발하려고 보면 땅속에서 이상한거 나오는 경우고 있고 그렇답니다. (ex 쓰레기) 3. 토지 인허가 여부, 개발부담금 이것은 정말 토지마다 케이스가 달라서 딱 뭐라고 말씀 드려야 할지 모르겠네요 이거 중요한내용인데 여기까지 생각하시고 계약 하시는 분들이라면 경험이 많은 분들이라고 생각되네요 요즘 인터넷에 워낙 잘 나와 있으니 제가 던져 드렸으니 한번 잘 찾아보시기 바랍니다 이 외에도 특약사항이 많은데 그래서 토지는 전문가의 상담이 필수적이랍니다 <지인이 토지 매수하라고 할 때 매매법> 오늘 사실 이야기를 하고 싶어서 이렇게 서론을 이야기했습니다 우리 일반인분들은 "나중에 팔아줄께" 이렇게 이야기 하면 덥석덥석 잘 사시기 때문에 나중에 문제가 터지는 경우가 아주 많답니다 그 말을 믿냐고요. 세상 순진한것인지 바보같은 것인지 세상물정 모르는 사람들도 참 많답니다 제가 방법을 말씀드리겠습니다. 제가 계약만 잘 쓰면 된다고 말씀 드렸지요. 대기업이나 은행들은 계약을 확실히 잘합니다 제도가 워낙 잘되어 있습니다. 여러분들이 이걸 보고 배워야합니다. 대출이라는 계약에 대해 하나 말씀드리겠습니다 은행 채권자지요. 대출계약에서 은행이 손해보는 경우가 얼마나 있을까요? 담보설정해도 부동산이 그 가치 이상 나가지 않으면 손해보겠지만 제가 알기론 그런 경우는 매우 적습니다 여러분들도 이런 계약을 하려고 노력해야합니다 여러분 지인이 땅 사라고 땅 사라고 이야기한다면 나는 토지에 대해 잘 모르겠고 토지 사고는 싶고 한다면 머리를 잘 써야합니다 말씀을 내가 5년 뒤에는 이 돈을 꼭 써야 한다고 이야기 하시고 땅 사라고 하는 회사나 지인 앞으로 담보설정 해 놓으셔야 합니다 공증작업도 해 놓으셔야 하고요. 팔아주겠다, 각서 써주겠다 이런 바보같이 순진한 말 믿지 마시고요 어차피 나중에 매도 안해준다고 버티면 여러분이 할 방법이 없습니다. 물론 최악의 소송까지 갈 수 있겠지요. 그러면 또 몇년 그냥 흘러가고요 돈은 돈대로 나갑니다 미리 강제력이 있는 장치를 해 놔야지 일이 편해지는 것입니다 이렇게 이야기하시면 그 지인분이 땅 사라고 사라고 계속 연락오는 거 방지 하실 수 있습니다 지인과의 관계도 유지하면서 자산을 지키는 현명한 방법입니다 오늘 말씀 드린 내용이 초보자분들에게는 어려우실 수 있습니다 계약 여러번 진행하신 분들은 금방 알아 들으시겠지요 본인이 자신을 위해서 어떤 사람을 만나고 다녀야 하는지 분명히 생각하시고 인간관계 설정을 잘 생각해 보시기 바랍니다 감사합니다
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