안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] [소액투자자문] 서울,경기 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 서울,경기 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 서울,경기 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 서울,경기 토지보상(민간개발 대리상담가능 수용협박,환지,대토,입주권,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,야적장,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지,사업부지 전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 공유지분토지상담전문(지분=기획부동산 계약취소)(상속지분토지제외) 매경부동산자산관리사53기 경공매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (저는 단기회전물건이나 1~2년내에 땅값 올라가는 것 위주로 합니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 날씨가 점점 더워지는 여름이네요. 오늘은 안팔리는 토지, 왜 안팔리는지에 대해 개인적인 의견을 드릴까합니다 이미 자기 토지에 대해 매우매우 잘 알고 계신 분들은 크게 도움이 되진 않으시겠지만 토지공부중에 있으신 분들은 조금은 도움이 되셨으면 하는 바램이네요. (최대한 듬뿍듬뿍 넣어 드리겠습니다) 저는 교육,상담일을 제일 집중하고 있고 매수 건 일 생기면 하고 매도 건은 거의 안하고 있는데요. 그 이유가 인터넷으로 문의오는 토지중에 투자용으로 정말 기가막힌 토지는 거의 안오기 떄문이죠. 생각을 해보세요. 제가 교육해 드리면 여기 왠만한 전문가 수준으로 다 말씀 드리는데 그럼 눈이 엄청 높아지시기 때문에 매도 물건이랑은 거의 매칭이 안됩니다 보통 제가 직접 찾아드리거나 본인이 직접 찾으시거나 하게 됩니다. 토지에서는 매수,매도가 아파트처럼 똑같이 않고 전혀 다르다는 점 알고 계시면 좋을꺼 같고요. 서로 매칭이 되려면 서로 합의점이 잘 맞아야겠지요. 이제 토지가 안팔리는 이유에 대해 말씀 드리겠습니다. 1. 투자가치, 개발가치가 없다. (+사업성) 이게 가장 대표적인 이유라고 생각합니다. 이것을 가장 많이 분석하셔야하고 생각하셔야 되는 부분입니다. 토지를 잘 모르시는 분들에게 매도 하시면 모를까 대부분의 많은 분들이 미래가치를 봅니다. 미래가치가 없다면 보통 이야기하는 실거래가 가격대에 거래가 이뤄지기 힘듭니다 경기가 좋지 않은 이상에야 실거래가 아래에서 거래가 이뤄져야 하는대 그것을 인정하고 땅값을 내리시기 까지는 아마 1~2년은 대부분 매도자분들이 해매야 되시기 때문에 시간이라는 게 필요하시겠지요. 미래가치, 투자가치가 없는데 개발가치가 있는 토지도 있습니다. 주변개발로 인해 땅값 올라가는 것을 기대하기는 힘든데 개발해서 개발가치가 좋은 땅들도 있죠. 토지에 따라서 개발가치를 보는 눈은 실력차이가 엄청 나기 때문에 이런 경우는 실거래가 보다 높게 거래하실 수 있습니다. 그 개발가치를 보시는 분이 조금 가격이 비싸더라도 매수하는 경우가 있기 떄문입니다 그런데 왠만한 토지들은 개발가치도 없는 경우가 많기 때문에 상속받은 토지라던가 오랫동안 가지고 있는 토지의 경우 안되는 개발 억지로 하려고 노력하지 마시고 적당하 가격에 매도 하시고 미래가치나 투자가치, 개발가치가 좋은 쪽으로 갈아 타시는 것이 매우 현명한 선택이 되실껍니다. 2. 규제가 많이 걸린 경우 그 다음은 규제가 많이 걸린경우인데요. 이건 안타까운 부분이지요. 규제에 따라서 여러분의 노력으로 풀수 있는 것도 있긴하거든요. 이런 것들이 고수경매에서 많이 이뤄지는 것이고 규제로 미래가치도 투자가치도 개발가치도 기대하기 힘들다면 이것도 적당한 가격에 매도 하시고 갈아 타시는 게 좋습니다 토지 운명에 따라서 매도 했는데 개발발표나서 속이 뒤집어지시는 경우가 간혹 있긴한데요. ㅠㅠ 그건 내 복이 아니다라고 담담하게 받아 드릴 수 있는 지혜도 필요합니다 ㅠㅠ 3. 몇십년째 땅값 변화가 없는 지역 이거 말씀 드리는 것은 위에 말씀드린 1번과 이야기가 일맥상통하게 이어갑니다 강원도나 지방에 가면 10년 째 땅값 변화가 없는 지역이 있습니다. 이런 지역은 주변개발도 거의 없는거고 인구유입도 거의 없는거고 정체되어 있는 곳이라 보면 맞습니다. 물 좋고 산 좋고 그런 지역이죠. ㅎㅎ 이런 경우는 실거래가가 감정가보다도 낮기 때문에 정말 거래가 쉽지 않은 곳입니다. 땅에 따라서 토지거래할 수 있는 기회가 3년에 한번 올지 5년에 한번올지 모르는 지역입니다. 최대한 지역부동산과 사회에 매도의사를 분명히 알리시고 매수자 생기셨을때 매도 안하시면 또 몇년 갑니다 이것도 겪어보신 분들만 압니다 오늘 간단하게 여러가지 이야기 많이 드렸는데요. 그래도 뼈는 다 들어 있습니다. 토지 너무 어렵게 생각하지 마시고 하나하나 공부하시면 정복 가능합니다. (매번 새로운 게 생기고 바뀌고 해서 공부는 계속 해야 되지만요) 토지 관련된 질문 환영하고 좋은 하루 되세요. 감사합니다
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