1. 들어가면서 a. 서울 전역 + 분당.과천, 부동산 규제지역 유력 정부가 규제지역.토지거래허가구역 확대, 추가대출규제 등을 담은 부동산대책을 15일 발표한다. 이에 따르면, 부동산규제의 주요내용은 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)확대, 토지거래허가구역 지정(서울, 경기도 등 2개 시군에 걸쳐 광범위하게 토지거래허가구역을 지정하면 국토부장관이 토지거래허가구역을 지정할 수 있다는 이야기도 있다.), 대출규제(15억원 이하 최대 6억원, 25억원 이하 최대 4억원, 25억원 초과 최대 2억원) 등 다양한 부동산규제대책이 발표될 것으로 예상된다. 특히 이번 대책에서 가장 주목받는 것은 투기과열지구 및 조정대상지역을 어느정도범위까지 지정할 것이지에 대한 이야기이다. 기존에는 서울 내 주요 자치구(속칭 한강벨트에 속하는 지역)들만 투기과열지구 혹은 조정대상지역으로 지정이 예상되었으나, 규제지역지정 등 찌라시(속칭 미검증소식지) 및 그 외 언론기사 등의 소식에 따르면, 서울전역(혹은 대부분지역)을 투기과열지구 및 조정대상지역으로, 경기도의 경우 과천, 성남분당, 하남, 용인수지, 성남수정, 광명, 안양동안, 수원영통까지 규제지역으로 지정이 예상된다. 이 글에서는 규제지역 및 토지거래허가구역 확대지정을 앞둔 추석연휴 임장 등을 통해 확인한 매매가 20~30억원대에 해당되는 한강벨트 아파트들의 실제호가 및 거래가격을 살펴보고, 이를통해 사람들이 어떠한 부동산을 가치있게 생각하는지 알아보자! 2. 인사이트 a. 추석연휴 한강벨트의 진실(마용성광) 1) 용산구 용산구의 경우 한강변에 위치한 재건축아파트인 원효산호, 그리고 이촌동(서부이촌동, 동부이촌동)에 위치한 한강변에 직접 접하는 아파트들을 알아보았다. 원효산호의 경우 29평(34평 배정시 추가분담금 7.5억원 + @)의 매매가격이 22.5억원에 매물이 있었으나 최근 팔리었고, 다른 매물은 24억원까지 호가가 상승하였다고 한다. 원효산호 29평을 24억원에 매수할 경우 추가분담금 등을 합치면 약 33억원 이상(평당 1억원)정도의 34평 아파트를 매수하게 되는 셈이지만, 아래 언급될 속칭 한강벨트 아파트들의 가격을 보면 현재 가격이 높지 않음을 알 수 있다. 이외에도 서부이촌동에 위치한 한강변에 위치한 이촌대림29평, 현대한강 31평이 25억원에 거래가 완료되었고, 현재 현대한강 31평 고층매물은 28억원에 매물로 올라와 있다. 그리고 동부이촌동의 왕궁맨션의 경우 1~4동 기준 33억원 정도로 나타난다. 왕궁맨션의 경우 추가분담금 등을 감안한 총투자금액은 평당 1억원을 상회한다.(45평 기준 46~47억원) 2) 성동구 최근 서울에서 가장 큰 매매가 상승률을 보인 지역은 성동구이다. 성동구의 경우 서울숲리버뷰자이 34평이 27억원에 호가로 나와있으며(중층으로 중랑천조망이 일부 나타나는 아파트이다.) 그 외에도 옥수역 동쪽 한강변에 위치한 서울숲푸르지오1.2차, 강변풍림, 어울림, 힐스테이트서울숲리버 등도 34평(전용 84형)기준 최소 26억원 이상의 호가를 보였다. 이들 아파트들의 경우 한강조망이 나타나는 아파트는 전체 중 일부지만 속칭 거실 등에서 한강물이 조금이라도 보인다면 26억원 이상의 가격을 보였다 할 수 있다. 그 외에도 래미안옥수리버젠 25평 32억원, 기축아파트의 경우 금호대우 33평 19억원(한강조망 일부 가능), 서울숲한신더휴 33평 17억원, 행당대림/행당한진타운 33평기준 17억원 이상으로 호가가 상승하였다. 성수동의 경우 서울숲아이파크리버포레는 잔금유예 등 조건이 있음에도 25평 기준 27~29억원을, 서울숲역 인근에 위치한 서울숲한신 31평도 25억원, 일부 동에서 한강조망이 나타나는 강변건영 32평은 RR매물 기준 30억원, 한강조망이 나타는 매물은 그 이상에도 매물이 없다 하였다. 이를 정리하면 아래와 같다. 3) 마포구 마포구의 경우 한강변에 위치한 아파트들을 위주로 살펴보면, 5호선 마포역 인근에 위치한 래미안마포리버웰, e편한세상마포리버파크의 경우 34평 기준 30억원 이상의 호가를 부르고 있는 상태였으며, 래미안웰스트림의 경우 한강조망 기준 26평 21.5억원, 35평은 22.5~27억원 사이 다양한 가격을 보였으나 전체적으로 매물들이 낮은 임대차보증금(8억원 내외)을 보여 갭이 큰 모습을 보였다. 현재 조합설립인가를 앞둔 성산시영의 경우 20평(대우) 13억원, 21평(선경) 14억원, 25평(유원) 16억원 정도에 매물로 나와있었고, 이를 감안한 34평 배정기준 총투자금은 21억원에 달하는 것으로 예상된다. 이를 정리하면 아래와 같다. 4) 광진구 광진구의 경우 자양동, 광장동의 한강조망아파트 및 재개발, 재건축아파트들을 살펴보았다. 자양4동에 위치한 롯데캐슬리버파크시그니처의 경우 아직 등기가 나지 않았고, 소송에 따라 당장 잔금이 불가능한 리스크가 있음에도 34평 한강조망매물 기준 26억원 이상의 가격을 보이고 있었다. 그리고 광장극동의 경우 32평은 용적률이 높은 2차가 27억원, 용적률이 낮은 1차가 28~29억원 정도의 가격을 보여 재건축 후 34평 기준 총투자금액은 34~35억원 정도로 예상되고 있다. 자양4동A구역의 경우 대지지분 19평 정도의 연립주택이 20억원 정도의 가격을 보여 재개발시 34평 기준 총투자금액 26.5~27억원 정도로 예상된다. b. 추석연휴 한강벨트의 진실(한강이남) 1) 영등포구 영등포구의 경우 한강벨트로서 의미가 있는 아파트는 여의도에 위치한 아파트 중 가장 사업진행속도가 빠른 여의도대교이다. 여의도대교의 경우 30평 기준 33억원 정도의 가격을 보이고 있으며, 공사비 등을 감안한 총투자금액은 38억원 정도로 예상되기에 개포 등의 지역보다도 저렴한 수준이라 투자가치가 나쁘지 않은 것으로 보였다. 2) 동작구 동작구의 경우 노량진뉴타운, 노들역 및 흑석역 인근 한강변 아파트들을 보았을 때, 노량진1구역의 경우 1+1매물은 17.5~18억원 정도의 프리미엄을 보이고 있었으며(34평 + 25평 기준 총투자금액 36.5~37억원), 1채를 배정받는 매물의 경우 초기투자금 20억원 이하 매물의 경우 16억원 내외의 프리미엄을 보이고 있었다.(34평 기준 총투자금액 26.5~27억원) 노량진3구역 역시 16억원대 이상의 프리미엄을 보여 34평 기준 총투자금액 27.7억원 정도를 보인다. 그리고 9호선 노들역 인근 한강조망이 가능한 래미안트윈파크는 32평(전용 84형)기준 한강조망매물이 24.5억원에 나와있으나 실제로는 거래가 어려워 25억원 이상이 될 것이 확실시되고 있으며(대출규제강화에 따른 변수 있음), 25평 고층한강조망매물의 경우도 22억원에 매물로 나와있으나 거래는 어려울 것으로 보였다. 9호선 흑석역 인근 명수대현대의 경우 29평(전용 78형)기준 24~26억원 정도의 매매가를 보이고 있으며, 지속적으로 호가를 올리는 모습이 나타나고 있다. 3) 강동구 서울 강동구의 경우 5호선 명일역 인근에 위치한 아파트들을 살펴보았다. 삼익그린맨션2차의 경우 계단식구조로 이루어진 30평(전용 84형)의 경우 20.5~21억원 정도의 호가를 보여, 재건축시 34평을 배정받는다면 약 23~23.5억원 정도의 총투자금액을 보일 것으로 예상되었다. 현재 삼익그린2차 인근에 위치한 래미안솔베뉴의 경우 25평 18억원, 34평 22~23억원 정도의 가격을 보여 삼익그린2차의 현재 가격이 어느정도 납득이 가는 모습이다.(고덕의 경우 물리적거리가 멀어 생략하였다.) 4) 기타(강남3구) 한강벨트에 속하는 지역 중 가장 핵심적인 지역이라 할 수 있는 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)의 경우 대출최대금액 6억원 제한, 토지거래허가구역지정 등 여러 규제가 점철되었으며 매매가격이 워낙 높아 거래가 많이 이루어지지는 않지만, 강남3구에서도 한강변에 위치하 반포, 잠원, 압구정, 청담, 잠실과 그 외 지역 간 가격차이가 점점 벌어지고 있는 점이 느껴졌다. 거래량 및 사람들의 매수분위기 등을 보았을 때, 이러한 경향은 더 심해지지 않을까 생각된다. 3. 결론 a. 이제는 말할 수 있다. "이제는 말할 수 있다."는 1999년에서 2005년까지 MBC에서 방영된 역사다큐멘터리이다. 일제강점기에서부터 현대사까지 그 동안 쉬쉬되었던 여러 사건들을 다루면서 많은 사람들의 관심을 받았던 다큐멘터리로 김형욱 실종 미스테리, 실미도 특수부대, 녹화사업, 보도연맹, 반민특위, 삼청교육대 등 그 동안 쉬쉬되었던 많은 이야기들을 다룬 다큐멘터리였다. 이재명정부에 들어 기본적으로 서울 내 주택공급이 부족한 가운데 확대재정정책과 금리인하를 수반한 대출규제 등 비합리적 규제로 인해 많은 문제점과 시장왜곡이 이루어졌음에도 '이제는 말할 수 있다'에서 방영된 여러 이야기들처럼 이러한 이야기들이 계속 쉬쉬되었다. 하지만 쉬쉬하는 분위기 속에서도 이 글에서는 부동산시장에 대한 사실을 이야기하고자 한다. b. 한강10구를 사자! 이 글의 결론을 맺으면, 결국 서울 내에서도 한강변에 위치한 지역 중 핵심지와 인접한 지역을 구입해야 한다는 점이다. 이러한 지역은 서울 내에서도 10개 자치구(마포, 용산, 성동, 광진, 영등포, 동작, 서초, 강남, 송파, 강동)정도가 이에 해당될 것으로 보인다. 이들 지역들의 경우 34평 신축아파트 기준 25억원 이상('25년 10월 16일 발표예정인 대출규제 상 최저대출금액(2억원) 대상아파트)을 보이고 있는 경우가 많아 이후 매수하게 될 사람들은 상당한 안정성을 지니게 될 것이기 때문이다. 많은 사람들이 선호하고 기존 보유하고 있던 사람들도 매도를 잘 생각하지않은 아파트가 진짜 가치있는 아파트일 것이다. 그리고 이러한 아파트는 한강10구(강서송, 마용성광, 영동동)에 위치한 주요 아파트가 될 것이다. 위 글은 아래 기사를 참조로 작성하였습니다. https://n.news.naver.com/article/025/0003474982 위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다. https://blog.naver.com/jmd0104/224041618645
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