1. 들어가면서 a.'갭투자' 막히지 않은 '한강벨트' 후끈 2025년 9월 서울에서 15억원 이상의 고가아파트 거래가 다시 증가하고 있다. 특히 중고가 아파트가 많은 한갈벨트 지역에 거래가 집중되는 모습을 보이고 있다. 2025년 9월 서울 아파트 거래신고 건수는 총 5,186건으로 이 가운데 15억원 초과 거래비중은 21.1%(1,070건)을 차지해 전월(17%)대비 4%이상 증가했다. 그리고 15억원 초과 아파트 중 15억원 초과 ~ 30억원 이하의 거래비중이 19.4%로 대부분을 차지하였으며, 이외 30억원 초과 50억원 이하 비중이 1.5%, 50억원 초과 비중은 0.2%로 전월대비 감고한 모습을 보였다. 이는 강남권 고가 아파트는 6.27. 대출규제 및 토지거래허가구역 지정으로 전세를 끼고 매수가 불가능해졌기 때문에 발생한 현상으로 아직 토지거래허가구역으로 지정되지 않은 성동구, 마포구 등의 아파트들이 25평(전용 59형)기준 20억원 이상으로 거래가 지속되며 가격상승을 주도하였기 때문으로 보인다. 현재 가격상승을 주도하는 아파트들은 속칭 '한강벨트'라 불리는 지역에 위치한 신축, 준신축 아파트들이다. 이 글에서는 한강벨트의 정의, 그리고 한강벨트로 사람들의 수요가 몰리는 이유를 알아보고, 현재 그리고 미래 한강벨트로 불릴 수 있는 곳들의 사례를 찾아보겠다. 그리고 향후 서울 내 신축트랜드를 주도할 한강벨트의 미래가치를 생각해보겠다. 2. 인사이트 a. 한강벨트의 어원 지금은 흔히 불리고 있는 '한강벨트'의 어원은 국회의원총선거 등 선거과정에서 강남3구(서초, 강남, 송파)에 속하지 않으나 이들과 인접해 있으며 한강을 끼고 있는 서울 내 주요 자치구들을 의미한다. 이 지역들은 국회의원총선거 등에서 여.야 어디에서도 당선을 장담할 수 없는 '스윙보터'로 불리는 곳으로 대체로 마포구, 성동구, 광진구, 동작구, 영등포구, 강동구 등을 일컫는다. 한강벨트지역의 경우 한강변에 위치한 고가 아파트들과 그 외 지역으로 양분화되는 모습을 보이기에 선거 등에서 '스윙보터'지역으로 손꼽히고 있으며 최근 한강변에 위치한 아파트들의 선호현상이 강해짐에 따라 부동산시장의 새로운 트랜드로 떠오르는 지역이다. b. 한강벨트로 수요가 몰리는 이유는 ? 2025년 9월 현재 한강벨트로 수요가 몰리는 이유는 아래와 같다. 1) 투자용이성 한강벨트에 속한 지역들의 경우 현재 토지거래허가구역에 속하지 않은 지역이기에 지방 등에 거주하는 사람들이 갭투자를 하기 용이한 장점이 있다. 2025년 10월 현재 토지거래허가구역으로 지정된 지역은 강남3구(서초, 강남, 송파) 및 용산구 아파트 전역, 여의도(재건축), 성수전략정비구역, 목동(신시가지 14개 단지) 정도로 대체로 매매가 25억원이상 아파트들의 대부분이 토지거래허가구역으로 지정되어 있다. 하지만 한강벨트라 불리는 성동구, 마포구, 광진구, 동작구, 강동구의 경우 아직 토지거래허가구역으로 지정되지 않아 갭투자가 가능하며, 현재 투지금 기준 10~20억원 선에서 매수를 할 수 있는 곳들이다. 한강벨트는 투자용이성 측면에서 장점이 있어 수요가 몰리고 있다. 2) 미래가치 또한 한강벨트에 위치한 아파트들은 서울시 내에서도 민간공급방식을 통해 많은 양질의 주택이 공급될 지역이라 인정받은 지역이다. 2025년 9월 서울시에서 발표한 2031년 경 공급이 가능한 양질의 아파트(현 시점 기준 사업시행인가 이후) 사례를 보더라도 많은 사람들이 선호받는 지역이라 인정받은 곳이다. 2020년 6월 잠실이 강남구 내 3개 동(청담, 삼성, 대치)과 함꼐 토지거래허가구역으로 지정되어 '1급지'로 공인받았듯이 관에서 양질의 주택공급지역으로 인정받은 '한강벨트'는 이제 누가봐도 분명한 '2급지'이상 지역이 되었다. c. 한강벨트 주요사례 현재 지어진 신축아파트이거나 미래 지어질 예정인 한강벨트 내 주요 아파트(재개발, 재건축)사례는 아래와 같다. 아래 사례에서 '한강벨트'란 현재 한강벨트에 속한 지역으로 한강조망이 가능한 아파트들이다. 1) 신축(롯데캐슬리버파크시그니처, 래미안마포웰스트림) 2025년 10월 현 시점 한강벨트 내 대표적인 신축아파트로는 광진구 자양동에 위치한 롯데캐슬리버파크시그니처(2023년 입주, 878세대), 래미암마포웰스트림(2016년 입주, 773세대) 등을 이야기할 수 있다. 이외에도 한강벨트에 위치한 아파트들이 많지만 이 아파트들의 경우 상당수의 세대에서 한강조망이 가능하며 현재 34평 기준 20억원대 중.후반의 가격을 보여 현 시점 매수하기에 나쁘지 않아 보이는 곳들이다. 2) 재건축(명수대현대, 광장극동) 한강벨트에 위치한 대표적인 재건축아파트의 사례로는 동작구 흑석동에 위치한 명수대현대(1988년 입주, 660세대), 광진구 자양동에 위치한 광장극동1.2차(1985년/1989년 입주, 도합 1,344세대)이다. 이들은 한강변에 직접 접하고 있지만 용적률이 높아(명수대현대 247%, 광장극동 약 210%) 현 시점 매매가에 추가분담금을 더한 총투자금이 평당 1억원 내외(34평 기준 32~33억원)정도로 높게 형성되었으며 재건축진행시 많은 추가분담금이 예상되지만 지하철역(9호선 흑석역, 5호선 광나루역)과 인접해 있으며, 한강변에 직접 접하고 있어 재건축 이후 미래가치는 어중간한 강남3구지역 이상이 될 것으로 예상된다. 3) 재개발(노량진1구역, 자양4동A지구) 한강벨트에 위치한 대표적인 재개발사례는 동작구 노량진동에 위치한 노량진1구역(3,017세대), 자양4동A지구(2,999세대)를 이야기할 수 있다. 위 재개발구역들은 현재는 주변환경이 낙후되었지만 재개발 이후에는 인근에 많은 아파트들(노량진뉴타운, 성수전략정비구역 등)이 함께 입주하여 아파트 밀집지역으로 바뀔 예정이며, 재개발 후 일부 세대에서 한강조망이 가능하고 4세대아파트의 트랜드에 맞는 단지 내 각종 커뮤니티(식당, 수영장 등)운영이 가능한 규모를 갖추고 있어 재가발 이후 한강벨트에서도 손꼽히는 아파트가 될 것으로 예상된다. 3. 결론 a. 자산은 한강벨트로 몰릴 것이다. 2025년 6월 이재명정부 출범 후 많은 부동산규제(토지거래허가구역, 대출규제 등)에도 불구하고 아파트가격이 상승한 모습을 이해하지 못한 사람들이 많을 것이다. 하지만 약 4개월 정도에 달하는 동 기간 코스피는 약 2,687에서 3,549까지 약 32%가량 상승하였으며, 이외 미국주식, 가상자산(비트코인 등)역시 상당한 가격상승액을 보였다. 이와같이 모든 자산이 상승하는 가운데 부동산 역시 가격상승이 이루어질 것은 명확하다. 다만 부동산의 경우 다주택자에 대한 대출규제, 세금(양도세, 보유세 등) 등에 따라 한정된 자산만 가격상승이 이루어질 것이며, 가격상승을 주도할 부동산은 아직 매수가 상대적으로 용이하며, 미래가치가 높을 것으로 보이는 '한강벨트' 내 아파트들이다. b. 2030년 이전 한강벨트를 선점하자! 2025년 6월 4일 출범한 이재명정부는 개헌 등 특별한 사유가 없다면 2030년 6월 3일 종료될 것이다. 그리고 이재명정부 기간 내 많은 사람들이 가치있게 여기는 부동산의 가치는 어쩌면 상상이상으로 상승할 수 있다. 그렇기에 많은 사람들이 찾고 선호하며, 아직 규제가 덜 형성되어 있는 한강벨트를 선점하기 위해 노력해야 한다. 최소한 2030년 이재명정부가 끝나기 전 대중들이 한강벨트라고 인정하는 곳을 보유하고 있어야 부동산시장에서 웃고 다닐 수 있지 않을까 생각된다. 2025년 6월 이후 양극화의 속도는 더 빨라지고 있으며, 2030년 6월이 되면 소득, 자산의 격차는 상상하기 어려울 정도로 커질 것이 분명하기 때문이다. 위 글은 아래 기사를 참조로 작성하였습니다. https://n.news.naver.com/mnews/article/215/0001226462 위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다. https://blog.naver.com/jmd0104/224034643934
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