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제목- 수서 신세계백화점, 역세권 복합개발 현황 공유 (feat. 올림픽훼밀리)2025-10-19 15:30
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부동산 시장에서 입지의 가치는 절대적이며, 

그 가치를 극적으로 변화시키는 소수의 변수가 존재한다.

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오늘은 올훼 주민들을 포함하여 누구나 

간과하고 있는 내용에 대해 설명해보려 한다.

현재 서울 동남권의 모든 가치 지표를 한 방향으로 

수렴시키는 단 하나의 프로젝트가 있다면, 그것은 단연

'수서역 환승센터 복합개발'이다.

이 프로젝트의 심장부에 자리할 신세계백화점은 

단순한 대형 상업시설이 아니라, 지역의 위계와 부의 

지도를 영구적으로 바꿀 '도시의 중력' 그 자체이다.

본 글은 부동산 해당 사업의 a-z를 분석해보고, 

거대한 변화의 흐름 속에서 주변 지역 단지들이 

1) 왜 최대 수혜지가 될 수밖에 없는지

2) 따라서 나는 왜 올훼가 아직 저평가인지 

에 대해 이야기해보고자 한다.

1. 프로젝트 개요

수서역 환승센터 복합개발'은 단순 건물들의 집합이 아닌

하나의 완결된 생태계를 가진

'수직형 콤팩트시티(Vertical Compact City)'

를 조성하는 사업이다.

a) 위치 및 규모

서울의 관문이자 강남의 시작점인 수서동(약 30,900평)의

광활한 부지 위에, 연면적 54만㎡(코엑스몰 약 4.5배)에 

달하는 압도적인 규모로 조성된다.

이는 지하 8층-지상 26층에 이르는 총 9개의 건물이 

유기적으로 연결되어 스카이라인을 바꿀 예정이다.

b) 핵심 시설

단순 쇼핑을 넘어 업무, 주거, 의료,

문화, 숙박까지 모든 도시 기능이 집약된다.

1) 신세계백화점

신세계 강남점과 필적하는 규모로, 최상위 명품 브랜드를

포함한 풀라인 MD를 갖춰 동남권 전체의 소비력을 

흡수하는 '리저널 앵커(Regional Anchor)' 역할을 한다.

2) 프리미엄 오피스텔 및 호텔

GTX와 SRT를 이용하는 비즈니스 및 광역 방문

수요를 위한 고급 주거 및 체류 공간을 제공한다.

3) 업무 및 의료·문화 시설

지역에 부족했던 프라임급 오피스와 전문 의료 클리닉

공연장 등 문화 시설이 결합되어 '주 7일 활성화 상권'의 

기반을 다지게 될 예정이다.

4) 교통 허브

SRT, GTX-A, 3호선, 수인분당선, 수서-광주선 등 

5개의 황금 노선이 교차하는 교통의 심장부이다. 

이는 단순한 환승 편의를 넘어, 수도권 전역의 인적, 

물적 자원이 수서로 모여들게 하는 강력한 파이프라인이 된다.

2. 추진 현황

a) 연혁

1. 2020년 12월

- 국가철도공단, 민간사업자 공모 개시

2. 2021년 6월

- 한화건설 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정. 

- 한화건설 컨소시엄(한화·신세계·KT에스테이트)

- 서울역, 대전역 등 대규모 역세권 개발 경험 보유

- 신세계는 영업면적 약 2.5만 평 급 백화점 예고

3. 2024년 8월

- 수서역 환승센터 복합개발안 의결

b) 실시계획인가 완료

2025년 8월, 사업의 9부 능선이라 할 수 있는

실시계획인가가 완료되었다. 

*‘실시계획인가’란 도시계획시설사업을 실시하기 위한 

공사계획을 승인하는 행정처분으로, 해당 사업시행자는 

도시계획시설사업을 실시하는 권한을 부여받게 된다.

c) 향후 일정은?

이제 남은 것은 착공을 위한 마지막 두 단계이다.

1. 기술적 심의

굴토, 구조, 안전 등 착공에 필수적인 기술 심의는 

통상 2~3개월이 소요되는 행정 절차로 진행된다.

2. 본PF(프로젝트 파이낸싱)

약 2조 원 규모의 자금 조달이 마무리가 필요하다.

당초 1.6조 원으로 예상됐던 총사업비는, 

가파른 공사비 인상과 금리 상승으로 인해 

본PF 조달 목표액이 2조 원 내외로 확대되었다.

따라서, 거대한 규모의 자금을 안정적으로 확보하기 위한 

금융주관사(미래에셋증권, 한국투자증권)와의 

협의 과정이 최종 병목현상으로 작용하고 있다.

다만 사업지의 압도적인 입지와 참여사의 신용도를 

고려할 때, 본PF 조달은 시간 문제일 뿐 

사업의 본질적인 리스크는 아니라고 생각한다.

d) 결론적으로

굴토심의, 구조안전 심의 등 남은 행정절차와 본PF 조달을 

마무리한 후, 이르면 2025년 하반기 또는 2026년 상반기 

착공하여 2029년~2031년 사이 준공을 목표로 한다.

3. 컨소시움 정보

이 프로젝트의 실현 가능성은 대한민국 각 분야 

최고 기업들의 '드림팀'이 구성되었다는 점에서 

이미 담보되어 있다고 생각한다.

1) 담보된 주관사, 한화 (지분율 46.16%)

사업 주관사, 한화는 복잡한 이해관계가 얽힌 

서울역·대전역 철도부지 위에서 초대형 복합시설을 

이미 성공시킨 역세권 개발 경험을 보유하고 있다.

총괄 디벨로퍼/시공·개발 PM 역할을 할 예정이다.

2) 핵심 앵커, 신세계 (지분율 14.19%)

단순 입점사가 아닌 '보증수표'이다. 

허허벌판을 광역 상권으로 만든 수많은 경험을 통해, 

신세계는 백화점 입지를 가장 잘 이해하는 기업이다. 

수서를 '제2의 강남점'으로 만들겠다는 목표는 

동남권 상권의 완전한 장악을 의미한다.

3) KT에스테이트 (지분율 14.19%)

ICT 인프라와 부동산 개발을 결합하는 데 

강점을 가진 종합 부동산 기업이다. KT그룹의 

인프라를 활용한 스마트 빌딩, 오피스텔(리마크빌) 등 

차별화된 공간 가치를 창출하는 역할을 담당한다.

4) 복합개발사업 구조

점용허가 방식(BOT)으로 이뤄진다. 

BOT(Build-Operate-Transfer) 방식은 

준공 후 최장 30년 사업시행사가 소유·운영하며 

투자비를 회수한 후 국가·지자체에 귀속되게 된다.

4. 신세계 효과

신세계백화점의 입점은 단순한 쇼핑 공간의 추가가 아닌 

도시의 유동, 소비, 고용, 부동산 가치를 동시에 

끌어올리는 '도시경제적 플라이휠'을 만들게 된다.

입지 관점에서 대형 백화점은 주변 상권을 

흡수하는 블랙홀이자, 새로운 중심지를 탄생시키는

'핵심 앵커 시설'로 정의된다.

백화점 자체만으로도 유동인구, 고용, 세수, 

부동산 가치 등 주변 지역의 모든 경제 지표를 

폭발적으로 성장시키는 힘을 가졌다.

특히 신세계백화점의 성공 사례는 수서의 

미래를 예측하는 가장 정확한 바로미터라 생각한다.

숫자로 증명된 '신세계 효과'

1) 서울 강남점

- 광역 고속·시외버스+지하철 환승 결절점

- 전국 백화점 매출 8년 연속 1위

- '3조 클럽' 달성. 지역 1번지 전략의 상징

2) 부산 센텀시티점

- 연 거래액 2조 원 달성

- 과거 수영비행장이었던 불모지를 상업 중심지로 격상

- 부산 동부권의 신흥 중심지로 완벽히 자리매김

- 부산의 전통 중심지인 서면을 압도

3) 동대구점

- 대구시 생산유발효과 2.4조 원 추정

- 동대구 상권을 대구의 핵심 상권으로 재편

4) 대전 A&S

- 오픈 1년 만에 누적 방문객 2,400만 명

- 이 중 55%가 대전 외 지역에서 유입된 인구

- 2024년 매출 1조 원 육박

5) 서울 영등포점

- 오픈 직후 역 이용객 20~30% 증가

- 인근 임대료 급등 등 도심 재생형 개발의 모델

신세계백화점의 입점은 단순한 쇼핑 공간의 추가가 아니라, 

교통 결절성 위에 초대형 콘텐츠를 얹어 도심의 흐름을 

바꾸는 ‘전략적 도시개입’이라고 생각한다. 

1) 허브 선택 → 2) 초대형 앵커화 → 3) 연결 동선 설계 

→ 4) 임대·자산가치 재정렬 → 4)재투자

의 루프가 도시경제적 플라이휠을 형성한다. 

수서는 5축 철도 허브 +

*서울3호선, 수인분당선, 수도권고속철도(SR), 

수도권광역급행철도(GTX A), 수서~광주 복선전철

BOT 복합개발 + 강남급 스케일이 겹쳐 

이 플라이휠이 가장 강하게 작동할 후보지다. 

강남·센텀·영등포·동대구에서 보았던 결과가

보다 넓은 반경과 더 높은 단가로 재현될 가능성이 높다. 

3. 결론

이 모든 거대한 변화의 가장 큰 수혜자는 누구일까?

수서 신세계 프로젝트는 서울 동남권의 

지각변동을 일으킬 '특이점'이라고 생각한다.

이 특이점이 폭발할 때, 그 에너지를 가장 가깝고, 

가장 크게 흡수하는 것은 입지적 필연성에 따라 

올림픽훼밀리와 주변 단지들이 될 것이다.

직접 수혜지 여부는

① 도보 연속성(보행 네트워크 연결)

② 환승 결절성(철도·버스·보행이 한 지점으로 수렴)

③ 앵커 규모(집객력)

④ 배후 수용능력(단지 규모·상품성) 

네 요소가 동시에 충족될 때 생활권 통합이 발생하며,

이때 ‘직접 수혜’가 발생한다.

올훼는 규모와 입지를 갖춘 가장 가까운 대단지로

이 4요소를 모두 충족하며 신세계 백화점과

수서 복합개발의 배후지로서 최대 수혜지가 

될 수밖에 없는 입지적 필연성을 지녔다.

사람들은 눈에 보여야 믿는 경향이 있다.

아직 올훼 미래가치 평가의 서막이라고 생각한다.

https://www.notion.so/27c6e342c94a80bf920addde22b7f4ae​


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