서울시가 한강벨트에 20만 호를 집중 공급하는 대규모 주택 청사진을 공개했다. 2031년까지 31만 가구를 착공하고, 이 중 64%에 해당하는 19만8000가구를 배치한다는 계획이다. 이것은 단순한 숫자의 목표가 아니라, 서울의 주택정책 중심축을 ‘빈 땅’에서 ‘정비사업’으로 이동시키겠다는 전략적 선언이다. 그러나 행정 혁신만으로는 한계가 있어보인다. 공급 착시·시장 불균형·기대심리 과열 주의 등 그 내부를 들여다보려고 한다. 1. 실현가능성 진단 : “법보다 행정이 앞서 있다” 서울시의 공급계획은 의욕적이지만, 정책 수단이 법적 테두리를 초과하지 않는다는 전제 아래 실행된다. 즉, “서울시가 할 수 있는 최선의 행정 효율화”일 뿐, “공급의 절대량 증가”로 직결되진 않는다. 핵심 제약 요인 3가지가 있다. ① 법적 근거 미비 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정 없이는 ‘관리처분계획-사업시행계획 동시처리’ 등 획기적 단축이 불가하다. 재건축초과이익환수제(재초환), 안전진단, 분양가상한제 등은 여전히 상위법 영역이다. 행정 효율화만으로 5~6년 단축은 현실적으로 어렵다고 보인다. ② 행정용량(Administrative Capacity) 부족 SH공사·자치구 인허가 부서의 전문인력·심사역량은 이미 포화상태라고 알려져있다. 사업지 급증 시, ‘병목현상(Bottleneck)’ 가능성 매우 높다. ③ 시장참여자 부담 지속 이게 핵심인데, 6·27 대출규제로 자금 조달 어려움이 있고, 물리적인 건설현장 환경 및 강화된 관련 법규정 등으로 건축기간 연장에 따른 사업지연이 현장마다 유발될 게 뻔하다. 결국 조합원역시 분담금 폭증 리스크를 피할 수 없다. 인허가가 빨라져도 ‘실착공률’이 따라가지 못할 우려, 현실이 될 수 있다. 결론적으로 “인허가 혁신은 필요조건, 법제개편은 충분조건”이다. 오세훈식 속도전은 ‘행정개선의 한계’에 직면할 수 있다. 심지어 내년 지방선거에 오세훈시장이 당선되지 않는다면 이 공약은 지켜질 가능성이 희박하다. 2. 정책·시장 리스크: “공급이 심리 안정으로 연결되지 않는다” 서울시의 목표는 ‘공급 확대 → 심리 안정 → 가격 안정’ 구조지만, 시장은 정반대의 경로로 움직일 수 있다. ① 공급 착시 (Supply Illusion) 착공 기준 31만호로 계산했지만, 실제 준공은 2035년 이후다. 단기적으로 공급부족 인식은 해소되기 어렵고, 결국 "계획은 많지만, 지금 살 집은 없다”는 궁극적으로 매수 수요자 심리만 부추기는 결과를 가져올 수도 있다. ② 기대심리 과열 (Expectation Boom) 사람들은 서울 재건축아파트의 가치 폭등을 경험했다. 신축·정비사업 수혜에 대한 기대감은 과하게 부풀려져있고, 지분가격·감정평가액 역시 같은 속도로 급등하고 있다. 이는 사업속도보다 기대가 앞서며 “호가 선반영” 결과를 낳는다. 이미 성동·응봉·금호 등 ‘대체지 키맞추기’ 발생 중인것을 확인할 수 있다. ③ 이주수요 집중 (Displacement Shock) 20만호 정비사업 본격화가 되면, 이주세대는 10만 이상 발생한다. 전세시장 단기 불안, 임대료 상승 압력은 지금도 충분히 경험 중에 있다. 특히 한강변 인접지(광진·성동·마포)의 전세난 재점화 가능성은 불보듯 뻔하다. ④ 중장기 공급 쏠림 (Spatial Imbalance) 한강벨트 중심 공급은 외곽·비강남권의 상대적 위축을 초래한다. 지역 균형발전을 역행하는 셈이고, “강남 중심 집중화” 가 더 심해질 수 있다. 3. 부정적 파급효과 : “좋은 의도가 시장 왜곡으로” 공급정책이 단기 수급보다 장기 심리에 작용할 때, 시장은 오히려 불안정해질 수 있다. 4 투자전략적 시사점 : ‘실착공률’과 ‘이주타이밍’을 잡아라 투자자는 ‘계획’보다 ‘실행’을 본다. 정책 의도와 시장 반응 간 시차(Time Lag)를 이해해야 한다. 단기, 중기, 장기 시점을 구분하여 투자전략 세부포인트 >> CLICK https://blog.naver.com/dodbory/224029901370정권히 바뀔때 마다 무수히 많은 정권들이 앞다투어 부동산안정화정책을 발표했고, 시장안정화를 위해 다양한 공급을 하겠다고 약속해왔다. 그러나, 공급계획은 '약속'이 아니라 '실적'이다. 서울시의 한강벨트 공급계획은 분명 정책적 의지의 선언이다. 그러나 투자자는 ‘의지’가 아니라 ‘이행’을 본다. 지금 시장은 계획 발표 → 기대감 상승 → 가격 선반영 → 체감 공급 부족 → 단기 상승의 구조로 움직이고 있다. 따라서 2035년 ‘공급효과’보다 2025~2027년 ‘기대심리 파동’이 시장에 더 큰 영향을 줄 가능성이 높다.
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