본인 답글 받으시고 먹튀 삭제하실분이면, 애초에 댓글문의 달지 마세요. *빌딩사령관's 아파트 시리즈 4개 글은 Must.Read 필독 글입니다. (10번, 12번, 14번, 15번) 문의댓글 or 악플에 대하여 위 4개글을 안읽어보셨다고 판단하면 답변드리지 않겠습니다. 오늘 발표된 10.15대책에 대해 씁니다. 뻔한 대책. 수요억제책. 대출규제강화 + 갭투자금지 확대. 이미 다 경험해본것. 새로운 거 없음. 근본적인 대책이 아님.(정부도 다 앎) 정부의 목적은 아파트값 상승속도를 늦추는 것이고 실제로 효과가 있음. 근데 국민도 앎. 이미 문재인정부(+김현미장관)이 우리에게 많은 경험을 줌. 사실 규제책 나올때마다 전망을 묻는 질문은 상당히 귀찮다. 레파토리가 맨날 똑같다. *규제 발표 → 부동산뉴비들의 호들갑 → 시간이지나 규제효과 잊혀짐 → 재상승 → 규제 또발표 (반복) 그냥 좋은 입지에 묵혀놓으면 규제를 하던 뭘하던 exit 예정시점까지 관심 꺼두는것도 방법이다. - 6-4-2억 대출규제 15억짜리 사는사람이 대출 2억 더 빠지고 25억짜리 사는사람이 대출 4억 더 빠지고 별의미없다. 지금껏 DSR 스트레스3단계니 뭐니 벌벌거리던거. 종이조가리된것뿐. -규제지역 추가 이게 뭘의미할까? 규제지역 밖에 투자하란 얘기? (풍선효과 기대) 기존 규제지역 강남3구+용산구 투자하란 얘기? 뭘 규제하는데요? -토허제 → 갭투자 불가능 -투기과열지구 → LTV40% (차피 6억대출규제로 휴짓조각) 뭐 여러 규제셋트가 있는데, 핵심적인건 "갭투자 하지마" 다. 기존 규제지역 vs 신규 규제지역 vs 비규제지역 호재/악재 따지는 건 에너지 낭비. 그냥 계속 해왔던것처럼 입지로 인한 급지에 맞게 실거주+주담대 투자하면 된다. <비규제지역> 동탄2신도시? 용인기흥구 보정역? 남양주 다산신도시? 경기광주 초월역? 서울 경계선에 안양만안구 석수역? 그밖에 원래 관심없는 일산, 인천(검단,송도,청라),부천, 의정부, 수원권선구, 안산 등등.... 호재네요!!? 필요없다. 규제 디스카운트 및 비규제 프리미엄는 몇달 뒤에 가치에 수렴한다. 당장의 매수자/매도자에겐 좀 골치아플뿐. 비규제지역의 풍선효과를 기대하고 투자한사람은 곧 실망하고 규제지역에 미리투자해서 디스카운트 받은사람은 곧 돌려받는다. 결국은 입지다. 사실 10.15 규제 발표 없으면 곧 올릴 글 주제도 입지였다. 이틀전 올린 투자실패경험에서도 규제 풍선효과에 대해서도 자세히 썼다. <업로드 예정글> 1. 투자실패 경험 2. 입지에 투자. (대지투자X, 건물콘크리트투자X) 3. 수도권 축소의 시대 4. 신축vs구축vs재건축,재개발vs빌라vs토지분리형 5. 나만의 필수조건?? 금지. 6. 특정수요에 의존?? 금지. 여기까지만 읽고 그냥 다음 내용은 안읽어도 좋다. 다음내용은 지방살면서 수도권에 갭투자하려는 분들을 위한 내용. -지방러 갭투자 굳이 지방사는데 수도권에 갭투자를 왜할까? -지방살다가 서울쪽 이사하고 싶어서? no. -내가 거주하는 지방아파트는 안오르니까... -서울쪽만 오르니까... -내가 소유할 수있는 세제혜택 아파트는 딱 1개 slot이니까.. 그렇다. 평생 지방 살사람도 수도권 아파트 갭투자해야한다. (반대로 얘기해서 지방아파트는 소유하면 안된다. 전월세 살아야한다.) 지방 매매+실거주하면 지방 대기업에서 억대연봉받는 본인보다 연봉3천만원 중소기업다니는 수도권서민들한테 다 역전된다. 이건 정부탓도 투기꾼들 탓도 아니다. 자유시장경제 탓이다. (좁은 남한땅에서 지방분권정책은 한계가 있다.) 그러게 미리좀 수도권에 심어두지. 지금껏 모은 현금가지고 뭐했나? 규제나왔다고 뒤늦게 부랴부랴 비규제지역 울며 겨자먹기로 사면 안된다. 규제지역은 투자성이 높아서 억제하기위해 지정한것. 즉, 비규제지역은 입지상 투자성이 매우 낮다. 왜 투자성이 낮은곳을 몇달안되는 풍선효과따위 노리고 투자하나? 서울에 주담대받고 좋은입지에 실거주하는 사람들보다 매우 불리한 게임을 하는거다. 같은 현금씨드예산으로 더 상급지 깃발꽂는데, 지방사는 본인은 그나마 이거라도 해야한다. 서울-수도권에 1주택 slot 안채워두면 인플레헷지 못한다. Plan A. 재개발 기본적으로 이번 토허제 규제는 아파트만 대상이다. 동일 아파트 단지내 연립-다세대주택이 꼽사리로 껴있는게 있는지 모르겠다. 있긴 있으니까 굳이 넣은거 같은데, 무슨 사례인지 모르겠다. (드믈다) *신축아파트에 꼽사리낀 도생 규제하고 싶어서 그런건가?? 아무튼 투자금이 그나마 적게드는 재개발물건은 현재 공부상 다세대주택이다. 토허제 비규제대상. *방배재건축구역의 다세대주택을 투자할 법도 하지만, 조합설립인가 지나면 조합원지위양도 불가 (=투기과열지구) 재개발은 관처전까지 조합원지위양도 가능. (=투기과열지구) 최근 너자산을알라님 글을 참고하자. https://cafe.naver.com/jaegebal/5960549 https://cafe.naver.com/jaegebal/5960549 너자산을알라님의 좋은 글에서 투자금을 잘 참고했다. 이번규제로 투자가 불가능한 구역은 다뺐다. <가능> 투자금 20억대 초과 -한남4,5구역 투자금 15~20억 -노량진1,3 투자금 10~15억 -금호21 -사직2구역 -북아현2 투자금9억대 이하 -북아현3 <투자불가> -방배재건축 (∵투기과열지구+조합설립인가 지남) -흑석9,11 (∵투기과열지구+관처지남) -성수전략1~4 (∵토허제-다세대주택) -용산정비창1 (∵토허제-다세대주택) Plan B. 주상복합 으아.. 재개발 좋죠. 근데 현금 9억이 없어요. 그럼 주상복합 투자가 좋다. 계획대로라면 오늘 주복에 대한 글을 올렸다. <업로드 예정글> 1. 투자실패 경험 2. 입지에 투자. (대지투자X, 건물콘크리트투자X) *주복 내용 포함 3. 수도권 축소의 시대 4. 신축vs구축vs재건축,재개발vs빌라vs토지분리형 5. 나만의 필수조건?? 금지. 6. 특정수요에 의존?? 금지. 잉? 주복은 갭투자가 됩니까? https://www.joongang.co.kr/article/25326816 토지거래허가구역이다. 아파트거래허가구역이 아니다. 아파트 소유권에 녹아있는 토지에 대한 규제다. 즉, 일정 면적이하일경우에는 토허구역일지라도 허가대상이 아니다. 이런 법적상황이 주복에 대입할 경우에 재밌는일이 발생한다. 상업지역: 15㎡미만은 규제대상 아님. 주상복합: 대지지분이 낮음. 즉, 주복이라고해서 토허제를 피하는것이 아니라, 대지지분을 작게 가지고 있는 중소형평수의 주상복합이 토허제를 피할 수 있다. 일일이 구분등기를 떼보면 대지지분을 알 수 있다. (대지지분이 15㎡미만인것을 등기로 확인하자) "갭투자 되는 건 좋은데.." "주복은 좀 찜찜한데?" 주복은 아파트로서 괜찮은 투자아이템이다. 투자핵심은 "입지에 대한 주거만족을 온전히 소유하는것" 이다. 주복은 대지지분이 작아서 투자성에 의심을 받는다. 대지지분이 그렇게 중요하면, 본인의 대지지분을 낮추는 재건축조합원은 바보다. 재건축은 입지에 대한 주거만족을 높이기 위해 밸류업을 진행한다. (십시일반으로 포기한 대지지분을 일반분양) 결국입지다. 규제지역내 갭투자되는 주복이라고 다 투자성이 좋진않다. (ex. 주복무덤 상봉역) 3개 단지 정도가 눈에 띈다. 전용59제곱만 추천하는 것은 당연히 제한된 예산으로 상급지 비집고들어가기 위해서다. -청량리역 해링턴 59제곱 : 매가 13억 - 전세6억 = 현금갭 7억 청량리역 주복3총사중 막내. 막내를 좋아한다. 형님할돈으로 상급지 간다. 59제곱이 30세대뿐이라 좀 희귀하긴한데, 일단 매물은 있다. -래미안강동팰리스 59제곱 : 매가 13.5억 - 전세7.4억 = 현금 6.1억 솔직히 평소라면 추천할 입지는 아니다. 59제곱이 231세대로 나름 풍부한 물량. -황학동 롯데캐슬 베네치아 59제곱 : 매가9.3억 - 전세5억 = 현금갭 4.3억 왕뉴 이웃 대단지 주복이다. 근데, 황학동은 많이 어수선하다. (개선은 기약없다.) 59제곱이 478세대로 풍부하다. 중소형주복이 갭투자가 가능하므로 투자가 몰린다!!! 라는게 아니다. 지방 갭투자자에게 출구전략을 제시한것. 일반 매매+실거주는 이번 규제책과 상관없이 입지보고 매수하면 된다. Plan.C 비규제지역 갭투자 "나는 현금 4억이 없다.." "현금 3억이하다." → 비규제지역 갭투자해야 한다. 사회초년생에게 현금1억생기면 상갈역에 투자하라고 했다. 지금은 좀 올라서 1.5억이 된듯하다.. (현금1억 모이기 전에 절대 애매한 수도권 투자하면 안된다.) https://cafe.naver.com/jaegebal/5387078 https://cafe.naver.com/jaegebal/5387078 용인기흥 VS 수원영통. 참 재밌다. 수원 영통구는 광교신도시를 꼈다. 용인 기흥구는 딱히 대장스러운게 없다. (죽전동은 수지구) 현금 1억 갭투자시, 상갈역 VS 청명역 고민하게 되는데, 나는 상갈역을 추천했다. 청명역은 광교형님덕분에 덩달아 토허제로 묶여 갭투자가 불가능하다. 사회초년생은 이제 1억으로 상갈역뿐이다. (그사이에 매가가 늘어 , 최소기준이 1.5억으로 늘어난것으로 보인다.) 정부입장에서도 구의 행정구역 경계선에 투자성까지 검토하며 핀셋규제를 할 수가 없다. 편의상으로 구 단위의 규제가 가능하다. 청명역은 광교형님이 야속할 뿐. 역설적이게도 행정구 프리미엄에 빠진 사람들은 꼭 좌파정부에서 이렇게 규제 디스카운트를 겪는다. +이번 국토부는 화성시도 통째로 규제할까 고민이 많았을것이다. (동탄2 형님) 그런데, 저 동쪽 동탄 혹부리때문에 저 바닷가 시골까지 어떻게 규제지역이 되겠나.. 내년 2월에 동탄구가 설립되기 전이라 망정이지. 미리 동탄구가 설립되었으면, 동탄구는 무조건 규제지역에 포함되었다. 이상입니다.
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