본인 답글 받으시고 먹튀 삭제하실분이면, 애초에 댓글문의 달지 마세요. *빌딩사령관's 아파트 시리즈 4개 글은 Must.Read 필독 글입니다. (10번, 12번, 14번, 15번) 문의댓글 or 악플에 대하여 위 4개글을 안읽어보셨다고 판단하면 답변드리지 않겠습니다. 특정 주제가 생각나서 글을 좀 쓰다보니, 글 양이 너무 많아 읽을 분들의 피로감이 크네요. (↕스크롤 압박) 그래서 주제를 적당히 나눠서 글을 올릴 예정입니다. 1. 투자실패 경험 2. 입지에 투자. (대지투자X, 건물콘크리트투자X) 3. 수도권 축소의 시대 4. 신축vs구축vs재건축,재개발vs빌라vs토지분리형 5. 나만의 필수조건?? 금지. 6. 특정수요에 의존?? 금지. ---------------------------------------------------------------------------------------- 나도 꽤 공격적인 투자를 했고 투자금액 대비 엄~청난 수익을 보기도 했고 처참하게 박살난 것도 많았다. (다행인점은 성공사례로 얻은 수익이 훨~씬 커서 박살사례를 커버하고도 남았다.) 나는 엑셀문서로 투자 실적을 기록하는데, 투자는 12건 했다. (2016년~) 성공5건, 실패 7건. 디테일하게 보면, 대성공3건 +소성공2건 >>>> 중실패4건+소실패3건 뭔가 코끼리 3마리 덕분에 하마4마리와 하이에나3마리는 거뜬히 밞아버린 것 같은 느낌이다. 솔직히, 성공 5건만 무패기록으로 했으면 얼마나 좋을까 싶기도 하지만, 그건 실현불가능한 모순된 욕심이다. 내 공격적인 투자성향이 없었으면 애초에 대성공 투자 시도는 없었을 것이다. 그래도 구독자들은 남의 실패경험을 본인실패처럼 경험삼아 성공투자만 했으면 싶은 마음이다. <돌아보는 실패 요인> - 호재 기대 (상상력 풍부) - 신축 유행 편승 - 규제 free지역 풍선효과 편승 - 거시경제흐름 변화에 대한 경계없음 --------------------------------------------- - 호재 기대 (상상력 풍부) : 전반적인 미래 주요흐름에 대해 파악 할 필요가 있으나, 특정지역의 특정호재에 대한 과도한 상상력은 큰 독이다. 예시로 - 삼성동 GBC호재 - 인근 GTX개통 - 인근 뉴타운 or 재건축 호재 - 경전철 개통 - 용산 국제업무지구(용산서울코어??)+용산공원 - 인근 백화점 개점 호재 보통은 호재에 대해 : 저평가설 vs 선반영설 (+거품설) 사이에서 고민한다. 특정 지역의 개별호재에 따라 다르겠지만, 올바른 기본 자세는 선반영설이 옳다. '현재 가치에 중점 (호재= *보너스)' *보너스: "되면 좋고~ 안돼도 좋고~ 물론 호재 100% 선반영은 불가능하다는 것은 이전 글에서 설명했다. (다알고있는 호재 발현시에도, 전세가 상승으로 매매가를 끌어올리는 매커니즘 발생.) 현재 매매가 = 현재 가치 + 미래호재기대 현재 전세가 = 현재 가치only 즉, 전세가율이 낮은 물건은 너무 미래 호재에 의존한다. 호재 삐끗하면 똥되는 투자 x 호재 딜레이되면 똥되는 투자 x 주식과 아파트는 다르다. 본인성향이 성장주 투자스타일이라면 주식에서 원없이 하고 왔어야한다. (+특정 지역에 투자하면 그 지역 단톡방 활동을 하는 경우가 많다. 본인도 모르게 호재-악재에 객관성을 잃을 위험이 크다.) Q. 호재 실현진도가 나갈수록 p 붙어서 먹을게 적어지는데, 왜 미리 들어가지 마라 하냐? → 한압성급 최상급지면 몰라도, 실현 진도 따라 P먹느라 눌러앉아있으면 똥됨. 12억 이하 비과세 물건은 2년 단기투자를 목표로, 12억 초과 장특공 물건은 10년+@ 장기투자를 목표로함. exit시점을 바라보고 갈아타야함. 보통은 호재진도 P상승속도 <<< 급지 양극화 속도 - 신축 유행 편승 문재인정부 초반부터 신축광풍이 퍼진 적이 있다. 박근혜정부 중후반까지는 서울 주요지역 신축분양조차 미분양으로 고생했으나, (ex. 마래푸, 경희궁자이, 고래힐, 신길프레비뉴, 아타스, 래위-크레시티 등) 서서히 완판되고 3세대 신축 거주에 대한 호평이 폭발적으로 퍼지면서 서울-수도권-지방 할것없이 엄청난 신축 열기로 이어졌다. 신축에 몰두되어 투자하는 것은 상당히 위험하다. <신축 필승의 인식> - 상기 예시 단지들은 대부분 재개발로 썩은 빌라촌이 새아파트촌으로 엄청난 밸류업 성공 - 본인단지들 뿐아니라, 인근 구축까지도 주거환경개선으로 덩달아 상급지로 멱살잡혀 끌올 됨. - 급지가 급상승하는 게임체인저 모습을 보임. 즉, 신축투자는 입지를 후순위로 미루고 묻지마 신축투자로 이어지며 매우 위험한 양상을 보임. Q. 아니, 신축이 더 오르던데요? "아니, 내가 상급지 구축샀는데, 몇년지나고 돌아보니 아랫급지 신축이 더올랐어요" "억울합니다. 신축살걸 그랬어요." "역시 신축의 시대에요." 일시적으로 그럴수 있어요. 신축 유행이라는 일시적 심리 요소도 있구요. 그런데 , 서울권 아파트는 12억넘는게 보통이니, 보통 10년 장특공 보고 들어갑니다. - 10년의 경제사이클 다 겪고 exit 해야 해요. - 10년의 신축감가를 털고 exit 해야 해요. - 10년의 급지양극화를 겪고 exit해야 해요. 지난 문재인정부시절 신축열풍으로 올랐던거, 2022년 美파윌의장의 금리 급상승 사태로 우수수 떨어지며 신축 유행의 취약점이 다 드러났습니다. https://cafe.naver.com/jaegebal/5504953 https://cafe.naver.com/jaegebal/5504953 - 규제 free지역 풍선효과 편승 문재인정부는 김현미 당시국토부장관의 규제폭탄이 있었다. 규제대책발표가 23번이라고 하는데, 사실은 커다란 3+1개 대책과 후속대책으로 본다. - 8.2대책(2017년) : 투기과열지구 지정 - 9.13대책(2018년) : 종부세 인상 - 12.16대책(2019년) : 15억이상 대출 zero + 7.10대책(2020년): 다주택자/법인 취득세 중과세 매년 수많은 규제가 있었으나, 핵심은 규제지역이다. (투기지구-투기과열지구-조정대상지역) 가격이 과도하게 오른 지역은 수요억제책으로 가격을 억누른다. 자연스레 비규제지역으로 투잣돈이 몰렸다. (=풍선효과) 규제free지역에 대한 풍선효과로 재미를 보려면, 단타가 필수다. (이는 명백히 투기행위) 수요억제책은 가격을 왜곡시킨다. 가치는 그대로다. (수요억제책은 가격 상승을 delay시킬뿐.) 자연스레 시간이 지나면 가격은 가치에 수렴한다. - 규제지역(투기과열지구 등) : 규제로 억눌린 discount는 서서히 가치에 수렴되어 가격 회복된다. - 규제free지역 : 풍선효과의 거품프리미엄이 붙은 가격도 결국 가치에 수렴되어 하락한다. 즉, 규제free 풍선효과 지역에 장기투자는 독이다. 위 교훈을 바탕으로 현 6.27대책(6억 대출규제) + 강남3구-용산구 투기과열지구/토허제 상황을 적용하면 어떻게 될까? <현 규제> - 6.27 대책 : 주담대 6억제한 (수요억제책) - 투기과열지구+토지거래허가구역 : 강남3구+용산구 갭투자 불가, LTV 40% 하나, 웬만한 서울지역은 매가 12억이상이므로 10년 장투를 필요로한다. 본인이 규제지역안에 투자할 자금능력이 되는데, 풍선효과 노리고 비규제지역에 투자해서는 안된다. exit시에는 이미 가치에 맞게 풍선효과 거품프리미엄은 삭제된다. (규제free 풍선효과 지역에 장기투자는 독) 둘, 투기과열지구의 LTV 40%규제는 종잇장이다. 웬만한 20억아파트의 LTV40%는 8억이므로, 어차피 6억 대출규제 때문에 있으나 마나이다. 그나마 허용된 6억대출은 Full로 다 받아야 한다. 솔직히, 규제전에 연봉이 높아 DSR상 풀대출받을 수 있는데, 부담된다고 풀대출안받겠다고 한 사람이 많았다. 본인 연봉능력에 따른 혜택을 포기하는게 황당했다. 부담된다 안된다의 기준은 DSR40%한도였다. 부담은 본인이 개인 판단하는게 아니다. 정부에서 "DSR40%=부담선" 이라고 판단하고 규제했다. 셋, 지방 거주여건상 실거주가 불가능해서 갭투자만 가능할 경우, - 강동구 둔촌올파포 - 성동구 옥수파크힐스 - 동작구 흑석아리하 적당한 중대형도 좋다. 이정도 투자하고 아쉬운 마음과 남는 현금은 핵심지 건물투자하면 된다. - 거시경제흐름 변화에 대한 경계없음 美금리라는 세계경제의 가장 핵심적인 지표를 무시한채, 매매 실거래가라는 결과값과 그 모멘텀에 의존? (EX. 이번에 우리아파트 10억찍었으니, 지금추세로는 당연히 이번달에 10.5억 찍히겠네) → 박살난다. 코로나사태로 제로금리는 2020년~2021년 유지되었고 전국곳곳 부동산이 과열되었다. 코로나 방역은 안정화 되었고 인플레는 과열되었다. 2022년 美 FED 파윌의장이 금리를 급상승 시켰다. 강남-강북-수도권-지방 할것없이 아파트-빌딩 가격이 모두 박살 났다. 당시, 꽤 공격적인 포트폴리오를 셋팅했던 상황에서 당혹스러웠다. 다행인 것은 강남권 상급지도 폭락하여 접근 가능했기 때문에 내 실거주녀석도 헐값에 털고 공격적인 갈아타기가 가능했다. (위기속 기회) https://cafe.naver.com/jaegebal/4440950 https://cafe.naver.com/jaegebal/4440950 돌아보면, 금리 급상승 사태전에 모든 자산을 정리하고 현금만 쥐고 금리 상승 후에 급매 쇼핑을 하는 것이지만, 사실상 불가능한 도박 능력이다. 제 아무리 위기상황을 앞둬도 나의 똘똘한 한채 Slot을 비울 수 없다. 아무튼 못난이 녀석들을 미리 정리하지 않은 것은 매우 아쉽다. 2022년 당시 美금리의 전망을 미리 생각해보는 것이 그리 어려운일이었을까 반성된다. - 코로나 비상 제로금리 상황 - 방역 안정화로 인플레 우려 - 이상적인 중간금리를 2.5%정도 수준으로 판단 (美 FED는 경제상황에 따라 금리 인하,상승을 해야하고 장기적인 목표금리값도 어느정도 언질을 준다.) - 즉, 당시 제로금리를 일반상황으로 판단한것이 잘못. 美금리에 대한 모니터링과 전망은 꼭 인식하고 있어야 한다. 세계 곳곳 모든 자산들은 美금리로 부터 영향을 받는다. (달러의 기축통화 역할, 미국의 경제패권국으로서의 위상 등 자세한설명 생략) - 美 FOMC는 왜 금리를 높일까? → 인플레 방지 (= 한국은행을 포함한 각국 중앙은행의 주 목표) 매달 美 노동통계국에서 CPI발표 (소비자물가지수, 인플레 지표) CPI는 3.0% 언저리가 적절함. (작년 동기 대비 상승률) 너무 높으면 하이퍼인플레 우려 2%이하로 너무 낮으면 디플레 우려 (D의공포. 디플레되면 세계경제 박살난다.) 인플레는 자본주의 시장상 꼭 계속 발생 유지해야한다. 3.0%정도가 적절한것. - 美 FOMC는 왜 금리를 낮출까? → 경기침체 우려 매달 美 노동통계국에서 비농업고용지수 발표 (美경제 과열-침체 지표) 다시 얘기하자면, 금리는 인플레를 억제하기위해 올린다. 경기가 좋아서 올리는게 아니다. 내가 좋아하는 한 부동산전문가는 2022년 당시 경제가 좋아서 금리를 올리는 것이므로 부동산 경제는 앞으로도 좋다는 뜻이다 라고 오해석 했다. 한국은행이나 美FOMC는 코스피나 나스닥보고 금리를 조절하지 않는다. 경기와 인플레는 따로 논다. ex. 스태그플레이션 美금리의 흐름은 앞으로 어떻게 될까? 항상 본인이 판단하고 그것에 맞게 투자 의사결정을 해야 한다. 나의 개인 판단은 美금리는 2.5%를 향해 떨어진다. (글작성 현재 4.25%) 얼마나 느리고 빠르냐는 매달 발표되는 CPI, 비농업고용지표에 따라 발맞춘다. 경제뉴스 매번 읽어보는 습관을 가지는게 좋다. 솔직히 경제뉴스 모니터링하는 스타일은 아니고 매일 출근 전 샤워하면서 유튜브로 한경 '당잠사' 를 본다. 당신이잠든사이의 약자로 한국시간으로 자고일어나면 딱 뉴욕 주식이 마무리 된다. 따끈따근한 당잠사를 준생방송스럽게 본다. 주요브리핑은 5분도 안된다. 세계경제 주요이슈를 초반에 정리해주므로 굳이 Full 영상을 보진 않는다. 美 주요 주식 M7 등 오르내림도 살펴보면 좋다. 초반에 잘 정리해준다. ------------------------------------------ 결론. - 똘똘한 한채. (2주택 분할 금지 → 명의분할이고 뭐고간에 그냥 1주택) - 제한된 예산으로 상급지 구축투자 ok (아랫급지 신축투자 x) - 상급지 똘똘한 한채 + 10년 장투 → 거시경제사이클 방어력 뛰어남. (주택 Slot 1개 비우지 않기) - 능력되면 규제지역 진입. (토허제+투기과열지구) - 현 급지 틀에서 벗어나지 않는 투자. (호재에 콩깍지 끼지말 것 ) + 돈생긴다고 못난이투자하지말고 다음 아파트 갈아타기까지 미국주식이나 코인하는게 나음. 이상입니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/224039704959 https://blog.naver.com/buildingsrg/224039704959
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