안녕하세요. 부동산개발업 현업 중인 위시리치 입니다. 낯설고 추상적으로 여겼던 도시계획이 어떻게 투자로 연결될 수 있는지 그간 이곳에서 많은 글을 써왔습니다. 한가위 잘 보내시고 앞으로도 행복한 일들만 가득하시기 바랍니다. 이제 본격적으로 내용 시작하겠습니다. https://www.seoul.go.kr/news/news_report.do#view/443946지난 9월 29일...! 신속통합기획 시즌2를 대대적으로 발표했습니다. 특히 많은 분들이 관심을 가질 곳이 바로 "한강벨트" 라는 키워드일 것입니다. 오세훈 서울시장은 이 한강벨트를 주택시장을 견인하는 선호 지역으로 명시하였고 2031년까지 19만8천호 착공에 집중하겠다는 뜻을 밝혔습니다. 투자를 책과 커뮤니티로만 배운 사람들은 19만 8천호 착공 자체가 터무니 없는 공상에 가깝다고 생각할 것입니다. "저런 신기루에 빠지지 말고 이미 기존에 완공된 한강벨트 라인 아파트만 사라" 이렇게 주장할 것입니다. 그러나 이런 주장이 성립하려면 1. 우리나라 경제가 장기 침체로 가야 합니다. 2. 이로 인해 부동산 시장도 침체되어야 합니다. 3. 극단적인 양극화 현상이 발생되어야 합니다. 이 모든 것이 합치될 때여야 합니다. 그러나 삼성전자가 다시 10만을 찍고 정치적인 문제만 어떻게든 잘 해결된다면 여전히 대한민국은 쉽게 무너지지 않을 것이고 부동산 시장 또한 활황을 맞이할 것입니다. 19만 8천호 착공의 의미는 오세훈 서울시장이 재개발, 재건축을 활성화 하겠다는 의지로 봐야할 것이며 2031년까지 모든 사업지가 착공되진 않겠지만 투자자들이 단계별로 차익 실현하는 구간이 분명히 존재한다는 것으로 해석해야 합니다. 그런데 모든 한강변이 좋아지느냐.... 그건 아니라고 봅니다. 우선 강북 지역을 보겠습니다. 마포는 0.3만호, 용산은 2.1만호, 성동은 0.5만호, 광진은 0.1만호 착공계획을 수립한 것으로 보입니다. 용산이 압도적으로 물량이 많은 것은 한남뉴타운과 이촌동 재건축+리모델링 물량이 충분히 공급될 수 있다는 의미이기도 합니다. 반면 광진, 마포는 최근 지정되는 모아타운, 신속통합기획 사업지들 비중이 많은 편이므로 이들 사업지가 성공적으로 정착되는지 여부가 중요합니다. 재개발, 재건축은 기세 싸움으로 선도하는 사업지가 지지부진 하면 다른 사업지에도 악영향을 줍니다. 성수전략정비구역이 입지적으로는 매우 뛰어남에도 불구하고 투자는 신중해야 하는 이유이기도 합니다. 반면 광진구 구의동 같은 경우는 한양연립 가로주택정비사업이 강변역센트럴아이파크로 탈바꿈 되자 자양한양아파트가 신고가를 찍는 등 긍정의 시너지 효과가 생기는 중입니다. 제가 꾸준히 한강 이남 기준으로 상급지를 매수하고 싶으면 지금 잘 나가는 반포가 아니라 압구정, 여의도에 주목해야 한다고 강조하는 이유가 바로 "기세" 입니다. 영등포 기준 2.3만호, 강남구 기준 2.5만호... 이 목표를 위해 서울시가 적극적인 행정지원을 할 수밖에 없습니다. 만약 오세훈 시장이 물러나고 민주당 시장으로 교체된다고 하더라도 박원순 전 서울시장 초기 집권기를 생각해보면 갑자기 판이 뒤엎어버려서 급락할 가능성은 크지 않습니다. 여기에 더해 신속통합기획 제도 자체가 박원순 전 시장의 아이디어가 상당수 녹아 있기 때문에 여의도, 압구정은 시장 교체가 큰 악재가 되지 않을 것입니다. 강동구 또한 한강변 보다는 재개발은 천호역세권 일대를... 재건축은 명일동 일대 등에 주목하는 것이 낫습니다. 강서구 한강변 아파트인 가양택지지구는 임대주택 비율이 많고 용적률, 대지지분 면에서 껄끄러울 수 있으나 지역 간 편차가 심한 서남권 중에서 목동에 투자하지 못하는 수요층들이 차선으로 선택할 수 있는 곳이기 때문에... 그 수요만으로도 충분히 오를 수 있습니다. 이상 지난 9월, 오세훈 서울시장이 발표한 신속통합기획 시즌2에 대해 저의 생각을 정리해보았습니다. 도움이 되셨을까요? 상승장이 기운이 서울 전역으로 퍼지고 있고 수도권, 지방까지 확장할 움직임이 보이고 있습니다. 커뮤니티에 지나치게 의존하지 마시고 관심있는 지역의 도시계획을 읽어보시면서 임장을 생활화 하는 투자자가 되시기 바랍니다. 그럼 커뮤니티에서 떠도는 얘기가 얼마나 한심한 것이었는지..... 진짜 현장은 이렇다는 것을 몸소 느끼실 수 있을 것입니다. ================ ※ 위시리치 필명을 구독+좋아요 해주시면 이런 귀한 정보를 편하게 보실 수 있습니다. ================ 저의 부동산 투자의 이론적 토대는 도시계획 기반 투자를 확립한 서경파파님을 따르고 있습니다. =========================
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