① 지역별 데이터 ①-① 수도권 아파트 매매가 상승률 ①-② 수도권 아파트 전세가 상승률 ①-③ 수도권 아파트 전세가율 ①-④ 수도권 아파트 평당매매가 ② 시계열 데이터 ②-① 수도권 아파트 평균매매가 ②-② 수도권 아파트 PIR ②-③ 수도권 아파트 주택구입부담지수 ②-④ 수도권 아파트 전세가율 ②-⑤ 수도권 아파트 전·월세지수 ②-⑥ 수도권 아파트 거래량 ③ 수도권 아파트 투자 전망 ③-① 수도권 아파트 투자 지표 ③-② 수도권 아파트 투자 전망 - 9월 KB 통계가 발표되었습니다. 서울 전역에서의 완연한 상승세가 이어지는 가운데 광명, 평촌, 수지, 하남 등 경기 남부 중급지까지 불장이 번져 내려온 모습이 눈에 띄는데요. 올해 여름까지의 상승장은 서울 한강 벨트와 경기 과·판·분이 독점했다면 이번 가을 상승장은 제가 작년부터 예측했던 수도권 대세 상승장의 형국에 좀 더 가까워진 모습입니다. 따라서 이제 조금씩 분위기가 달아오르는 수원, 동탄 등과 더불어 경기 북부와 인천에도 역세권 대단지를 중심으로 조만간 불장의 온기가 도달할 것으로 예상합니다. 또한 9월 초에서 말로 갈수록 수도권 전역에서의 상승폭이 가팔라지며 서울 주요 지역에서는 매주 수억 원씩 실거래가가 올라가는 폭등장의 모습이 연출되기도 했는데요. 이에 따라 추석 전후 빠른 시일 내에 정부의 추가 대책이 발표될 가능성이 매우 높아졌습니다. - 이번 가을 상승장을 촉발한 트리거는 모두가 알다시피 정부가 발표한 9. 7. 대책이었습니다. 대책의 주요 골자는 정부가 향후 5년 간 수도권에 총 130만 호의 주택을 공급하겠다는 것이었는데요. 문제는 지난 문재인 정부와 윤석열 정부 시절 비슷한 규모의 공급 대책이 발표되었음에도 이것이 제대로 이행된 적이 없다는 데 있습니다. 단적인 예로 국토교통부의 가장 최근 주택 통계인 25년 7월 서울의 아파트 착공 물량은 단 278호에 불과했는데요. 경인을 포함한 수도권 아파트 전체 착공 물량은 9,516호로 그 수가 늘어나긴 하나, 이마저도 5년 130만 호라는 정부의 목표에는 크게 미달하며 무엇보다 집값 안정이 가장 시급한 서울에서의 공급을 늘리는 데 한계가 있음을 이제는 시장 참여자들이 너무나도 잘 알고 있죠. 게다가 공급의 질 또한 시장이 선호하는 민간 분양 주택 중심이 아닌 LH 직접 시행의 공공 임대 주택 중심이라는 점도 시장을 실망시킨 주요 원인이었습니다. 인건비 증가, 각종 산업안전 규정 강화 등으로 인해 공사비와 공기가 폭증한 현 상황에서 LH 직접 시행으로 제대로 된 공급이 가능하겠냐는 현실적인 문제도 있고요. - 결국 정부의 공급 대책에 대한 실망감, 향후 대출 규제나 규제지역 확대 등 정부의 추가 대책이 나오기 전에 미리 집을 사 두자는 심리 등이 맞물려 6. 27. 대책 이후 여름 상승장이 잦아든 지 불과 1~2개월만에 시장이 다시 급격한 상승장으로 전환되었는데요. 최근에는 대표적인 하락론자였던 채상욱 애널리스트마저 상승론으로 스탠스를 전환하면서 시장에 잔잔한 충격을 가져다주기도 했습니다. 이렇듯 시장 참여자들이 현 정부를 전혀 신뢰하지 않는 상황에서 이제는 정말 강력한 대책이 나오지 않고서야 폭주하는 집값을 잡기는 어려워진 듯 보이는데요. 실제로 어제 김윤덕 국토부장관이 기자간담회에서 처음으로 보유세 강화 찬성 입장을 밝히는가 하면, 여당을 중심으로 한국부동산원 주간아파트가격동향 시세 통계 폐지 논의가 시작되는 등 극단적인 수요 억제·언론 통제 정책들이 점차 현실화되고 있습니다. - 다만 몇 가지 지표를 살펴보면 현 상황에서의 조급한 추격매수는 조금 신중할 필요가 있어 보이는데요. 물론 금리 인하 사이클과 공급 부족으로 인해 약 2030년까지 수도권 아파트 중장기 상승장이 어느 정도 공고화된 것은 사실입니다. 다만 지난 3년 동안의 매매상승률 통계를 살펴보면 매년 연말이 다가올수록 대출 총량 규제로 인해 가산금리가 높아지며 겨울 조정장이 반복적으로 찾아왔었는데요. 작금의 상승장이 매우 가파르게 진행되는 만큼 정부의 추가 대책 강도도 매우 높을 것으로 예상되는 가운데, 겨울 비수기라는 계절성과 강력한 규제책이 시너지를 발휘하면 시장 분위기가 순식간에 전환될 수도 있습니다. 따라서 현 시점에서 못난이 매물을 최고가에 무리하게 매수하기보다는 정부의 추가 대책 이후 매도 물량이 출회되기를 기다려보는 것도 나쁘지 않은 선택이 될 것이라는 제언을 드리고요. 물론 이는 현재 폭등장이 한창 펼쳐지는 지역에 한정되는 이야기이며, 이제 막 온기가 내려오기 시작하는 지역이라면 갭 메우기가 시작되기 전에 눈 먼 매물을 선점하는 게 중요하겠죠. 출처 : 본인 (네이버 블로그) https://blog.naver.com/lee_zip4 |