안녕하세요. 부동산개발업 현업 중인 위시리치 입니다. https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005409628?sid=101 철산역자이 분양가가 국평 기준 16억원을 찍으면서 갑론을박이 펼쳐지고 있습니다. 혹자는 철산주공 재건축과 광명뉴타운의 성공, 준수한 광역철도망이 있어서 당연한 가격이라는 입장도 있지만... 혹자는 강남 접근성이 떨어지고 광명대교, 철산대교 혼잡도가 심하고 조선족들 비율이 증가하고 있어 거품이라는 의견도 있습니다. 민도, 입지라는 것에 대해 진지하게 댓글을 읽어본 적이 있지만 제가 내린 결론은 상당히 "주관적"입니다. 따라서 철저히 도시계획에 기반하여 디벨롭 된 땅값을 기준으로 철산역자이 16억원은 적정가인지... 그리고 동일 비교군이 되는 노원과 함께 설명해보겠습니다. 결론부터 정리하자면 적절하다고 봅니다. 철산역과 광명사거리역은 동일한 7호선 라인인 가산디지털단지역과 연계해서 봐야 합니다. 가산디지털단지역 일대는 서울의 광역일자리를 담당하는 거점인 가산대림광역중심지에 속합니다. 가산대림광역중심지는 구로공단을 대개조한 야심찬 거점 사업으로서 잿빛공장 도시었던 구로구, 금천구를 IT일자리 도시로 천지개벽하게 만들었습니다. 따라서 이를 보조할 수 있는 역세권 상권 거점으로서 철산역, 광명사거리역 일대의 땅값은 지속적으로 오르고 있고 급기아 평당 9천만원을 찍기도 하였습니다. 역세권 상업지역 기준 평당 1억은 중산층의 도시로 진화하는 트리거 중 하나이기도 합니다. 특히 구로구, 금천구 일대는 2000년대 노후 저층주거지를 대대적으로 정비해야 했으나 아시다시피 그 골든타임을 놓쳤습니다. 가산대림광역중심지에서 일하는 우수 인력들이 실거주 할 만한 지역으로 대안으로 부상할 수 있는 수요가 사실상 철산동, 광명동 일대가 될 수밖에 없었습니다. 이런 특수한 환경 속에 철산역 자이 등 철산주공 재건축, 광명뉴타운 신축 아파트들은 평당 9천만원대 시세는 충분히 돌파할 것으로 예상됩니다. 광명과 비교되는 곳이 가깝게는 구로, 금천, 관악이고 멀리는 노원, 도봉, 강북이 대표적일 것입니다. 혹자는 광명이 이들 도시보다는 훨씬 좋은 입지라고 판단하고 있습니다. 그럼 위시리치는 광명이 노,도,강,금,관,구보다는 우월한 곳이라는 주장에 동의하고 있을까요? 결론을 정리하자면 저는 도시의 서열과 그곳 사람들의 수준을 평가하는 사람이 아닙니다. 오직 투자의 효율을 생각하는 사람입니다. 광명 일대가 생활의 기반이 되는 사람은 철산주공, 광명뉴타운의 사례를 봤으니 이제는 하안주공에 눈을 돌릴 때 입니다. 서남권에 출퇴근 하는데 억지로 노원 아파트에 투자하는 것은 비효율적입니다. 반면 서울 동북권에서 낳고 자란 분들이 광명이 좋아보인다고 억지로 광명에 투자하는 것 또한 비효율적입니다. 혹자는 노원아파트는 신축이 되어도 분양가를 세게 못 받을 것이라고 전망하는데 이미 창동역, 노원역 일대 건물 가격이 평당 1억을 돌파했기 때문에 역세권 도시정비형 재개발도 동시에 진행된다면 지금의 안 좋은 이미지는 확실히 사라질 수 있습니다. 게다가 GTX-C노선, 1호선 라인을 경유하는 동대문구 청량리 일대의 개발이 시너지 효과를 낸다면 본격적인 상승장이 도래할 때의 시세는 예측하기 힘들 정도로 오를 것입니다. 광명 또한 구로구, 금천구 일대의 신속통합기획 등의 정비사업이 혁신적으로 추진이 된다면 지역간 연계 발전이 가능하기 때문에 시너지 효과도 발생할 수 있습니다. 즉, 입지적으로 어느 곳이 더 우월한가를 따지는 것은 무의미 하다는 것입니다. 어디가 더 많이 오를 것인지 여부는 하안주공 vs 상계주공 속도전에 달려 있을 것입니다. 현재 전체적인 속도로만 본다면 하안주공이 근소 우위로 앞서 있습니다. 물론 광명시장, 서울시장 모두 각각 하안주공, 상계주공 재건축을 적극적으로 밀어주고 있지만..... 누가 더 기세 좋게 재건축을 추진하는지... 누가 중간에 겁먹고 도망가는지에 따라서... 미래의 광명 vs 노원의 결과가 결정될 것입니다. 개인적으로는 하안주공 vs 상계주공 모든 소유주들이 열정적으로 움직여서 우열을 가리기 힘든 명품 주거지로 만들어나가길 바라고 있습니다. 그러나 패배의식에 사로잡히고 재건축에 비협조적으로 나오는 순간 비슷해보이는 아파트 가격도 서서히 격차가 벌어지게 될 것이고 사람들은 오직 시세의 결과로만 판단할 것입니다. ================ ※ 위시리치 필명을 구독+좋아요 해주시면 이런 귀한 정보를 편하게 보실 수 있습니다. ================ 저의 부동산 투자의 이론적 토대는 도시계획 기반 투자를 확립한 서경파파님을 따르고 있습니다. =========================
|