압구정, 그 최종 종착지라는 글에서 압구정 30평형 투자의 대안으로 한남뉴타운 50평대 투자를 고려해볼 수 있다고 말씀드린 바 있습니다. 한남뉴타운 투자를 이해하려면 먼저 한강뷰 시대에 대형 평형의 시세가 어떻게 형성될 것인가라는 질문에 답을 찾아야 합니다. 일반적으로 아파트는 평수가 커질수록 평단가가 낮아지는 구조를 보입니다. 최근 주요 단지의 실거래를 살펴보면 다음과 같습니다. 반포래미안퍼스티지(반래퍼) : 34평 52억 / 72평 85억 반포자이 : 35평 50억 / 50평 58억 / 70평 73억 래미안대치팰리스(래대팰) : 37평 53억 / 45평 60억 / 54평 63억 개포자이프레지던스(개자프) : 33평 40억 / 45평 52억 최상급 입지의 거래를 비교해보면 30평대 대비 40평대는 평단가 약 5~7% 할인, 50평대는 약 20% 할인, 70평대는 약 23~27% 할인되는 모습을 확인할 수 있습니다. 하지만 한강뷰 시대의 대형 평형은 이 같은 일반적인 논리가 작동하지 않을 가능성이 큽니다. 특히 50평대 기준 평단가 할인율이 10% 미만에 그치거나, 경우에 따라 할인이 거의 없을 것으로 예상합니다. 그 이유는 한강변 1열 대형 세대가 가진 압도적인 조망 가치 때문입니다. 평형이 커질수록 창호 폭이 넓어져 한강을 파노라마처럼 가로로 조망할 수 있으며, 이는 한강뷰의 질을 극한으로 끌어올립니다. 최근 한강변 재건축·재개발 대안설계를 살펴보면 시공사와 설계사가 대형 평형을 1열에 집중 배치하는 경향이 뚜렷합니다. 아무리 국평(34평형) 세대의 층고를 높이고 창호 프레임을 최소화하더라도, 한강은 결국 가로로 보는 뷰이기 때문에 대형 세대를 전면에 배치하는 것이 브랜드 가치 제고에도 유리하다는 판단이 작용한 것 입니다. 파노라마 한강뷰 대형 세대의 실거래는 희귀해 분석이 쉽지 않지만, 원베일리 사례가 힌트를 줍니다. 2024년 12월 : 52평, 121동 28층 106억 2025년 7월 : 46평 92억 2025년 7월 : 34평 12층 72억 시기, 층수, 한강 조망의 질 차이를 감안하더라도, 1열 파노라마 대형 평형은 평단가 할인이 없거나 10% 미만으로 형성될 것으로 봅니다. 25년 6~7월 기준 급지도상 한남뉴타운에서 34평 비(非)한강뷰 세대가 약 42억, 34평 파노라마 한강뷰 세대가 약 56억 수준입니다. 34평 한강뷰 평단가 대비 약 10% 할인된 수준으로 계산해 보면 54평 한강뷰 세대는 1열 81억, 2열 73억 정도로 예상됩니다. 구역 내 매물을 살펴보다 보면 50평형의 경우 1열과 2열 배정에 따라 안전마진이 20~30억까지도 관찰됩니다. 다만 한남 4·5구역은 아직 감정평가가 나오기 전이라 정확한 안전마진 산출은 어려운 상황입니다. 그럼에도 인근 한남 2·3구역의 감평 결과를 바탕으로 시장 내 컨센서스가 존재합니다. 단독주택 : 대지지분 × 7천만 원 빌라 : 대지지분 × 1.3억 원 아파트 : 대지지분 × 2억 원 투자 시 유의할 점은 대지지분이 커질수록 평단가를 적절히 할인해 예상 감평가를 보수적으로 산출해야 한다는 것입니다. 부동산 중개업소는 종종 예상 감평가를 높게 잡아 총투자금이 적게 보이게 제시할 수 있으므로, 여러 중개업소를 직접 방문해 본인만의 기준을 확립하는 것이 안전합니다. 우리집은 정비구역 소통채널을 만들었습니다. 대화 주제는 최상급지, 상급지 투자 입니다. https://open.kakao.com/o/gzWxFpNh
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