안녕하세요. 부동산개발업 현업 중인 위시리치 입니다. 오래간만에 디벨로퍼의 눈으로 눈여겨 볼 만한 고시문이 나와서 여러분들에게 소개해볼까 합니다. 원문은 "강동구 제2025-1882호" [고덕택지(명일동 상업용지) 지구단위계획] 결정(변경)(안) 입니다. 의견제출기간인 9.25.이 지나면 열람이 닫히게 되는 문서 입니다. 대상지는 5호선 고덕역에 위치하였으며 9호선 개통시 더블역세권이 되는 지역입니다. 고덕역 주변으로는 재건축 아파트들이 둘려 쌓여져 있으며 명일우성, 고덕현대, 명일한양 등의 아파트가 유명합니다. 실제로 해당 지역을 임장해본 소감으로는 늦은 저녁까지 상당수 학생들이 공부에 전념하고 있는 모습이었으며 대체적으로 복장도 단정했고 학군지 학원가의 모습으로 서서히 변화하는 모습을 보여줬습니다. 도시계획으로 부동산을 투자하는 사람들은 거점 지역에 얼마나 인센티브를 부여하는지를 판단하는 것이 부동산 투자의 "대원칙" 입니다. 이번 지구단위계획에서 눈에 띄는 부분은 역세권 상업지역 최고 높이의 변경입니다. 특히 명일삼환아파트도 이번 규정으로 기존 90m 이하에서 최고 150m 이하로 변경하게 됨으로써 사업성이 업그레이드 되었습니다. 비유하자면 명일삼환아파트를 재건축 할 시 서울시와 강동구청이 돈을 2배 이상 얹혀주는 것입니다. 건축물 높이에 대한 기정도 입니다. 예전 고덕동, 명일동 일대 아파트들이 베드타운이었을 때만 하더라도 높은 건물이 필요가 없었습니다. 오히려 주거의 쾌적성을 해치는 것이었죠. 그러나 고덕동 일대부터 재건축이 완료됨으로써 해당 주거지에 걸맞는 상권이 세팅되어야 합니다. 그러나 대부분 건물들이 낙후되어 있고 굉장히 협소하여 이곳 학생들 입장에서도 깨끗하면서도 안전한 학원 건물에서 공부할 수 있는 여건을 갖추지 못했습니다. 가장 사업성이 떨어지는 50m 영역도 최고 높이 100m까지 지을 수 있으면 사업성은 획기적으로 개선될 수 있습니다. 이와 함께 재건축 아파트들도 시너지 효과를 낼 수 있을 것입니다. 향후 고덕역세권 일대 재건축 아파트는 신축 국평 기준 50억 클럽을 달성할 수 있습니다. 한편 저는 지난 글에서도 꾸준히 썼지만 천호역 일대 재개발도 주목해야 한다고 했습니다. 역세권 고밀 개발이 활발하게 이루어지면서 신속통합기획 천호3-1구역 같은 경우 시공사 선정 및 사업시행인가 속도를 빠르게 내고 있습니다. 언론에서는 신속통합기획은 속도가 빠르기는 커녕 문제만 많은 사업이라고 지적하지만 서울시의 계획대로 척척 빠르게 진행하는 사업지들도 상당히 많습니다. 이렇게 된다면 고덕역세권은 새로운 학군의 중심지로.. 천호역세권은 강동구의 관문입지이자 양질의 주거지와 그에 준하는 상권으로 재편성될 가능성이 높습니다. 자금 여력이 되고 장기적인 관점에서 투자를 한다면 고덕역세권 재건축을! 초기 재개발 이슈로 단기 차익을 노린다면 천호역세권 재개발을! 강동구에는 이처럼 매력적인 투자처가 많습니다. ================ ※ 위시리치 필명을 구독+좋아요 해주시면 이런 귀한 정보를 편하게 보실 수 있습니다. ================ 저의 부동산 투자의 이론적 토대는 도시계획 기반 투자를 확립한 서경파파님을 따르고 있습니다. =========================
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