안녕하세요. 부동산개발업 현업 중인 위시리치 입니다. 최근 각 지자체들이 앞다투어 노후계획도시 재건축에 상당한 힘을 쏟고 있습니다. 서울은 상계, 중계, 하계 등 이곳에서는 투자해서는 안 되는 가장 최악인 곳의 재건축을 밀어준다고 합니다. 노도강 대표 지역인 상계, 중계, 하계를 일자리+녹지+대단지 재건축으로 동북권 중심도시로 만들고자 합니다. 한편 부산광역시는 국토교통부, 국토연구원의 자문을 받고 직접 정비계획을 수립하여 부산광역시 자체적으로 속도감 있는 재건축이 가능합니다. 또한 많은 사람들이 관심을 가지는 분당신도시도 제2차 특별정비구역 주민설명회를 가질 예정입니다. 노후계획도시에 대한 여러가지 갑론을박이 있습니다. 극단적인 의견으로는 공사비가 증가하기 때문에 더 이상 재건축으로 돈을 벌 수 있는 시기는 반포 재건축으로 끝났다는 의견입니다. 특히 지난 하락장 기간동안 상계주공5단지가 일으킨 분담금 5억 폭탄 논란은 아직까지도 재건축 투자자들에게 공포 이미지를 심어주었습니다. 사실 이면을 살펴보면 11평 단일평수를 30평형대로 업그레이드 하는 재건축 방식이기 때문에 현재의 수익성은 당연히 포기하는 것이지만 부동산 하락론자 뿐만 아니라 양극화를 주장하는 상승론자들까지 상계주공5단지를 부정적으로 언급하면서 노후계획도시 재건축 전체를 불신하게 만들었습니다. 그러나 결국 노후계획도시가 전국적으로 지자체장의 핵심 주거공급 정책이 되었기 때문에 투자자들은 결국 몰려갈 수밖에 없습니다. 과거 뉴타운 시대를 복기해보면 서울 기준 은평, 길음, 왕십리, 흑석, 노량진, 아현, 장위 등이 많았고 왕십리나 한남뉴타운 등을 제외하면 대부분 망할 것이라는 의견이 지배적이었습니다. 또한 상급지에 대한 투자 열풍은 지금으로부터 약 15년 전에도 반복적으로 계속되어 왔습니다. 즉, 상급지에 대한 기대감은 사람들에게 과장되기 쉽고 반면 하급지에 대한 기대감은 적을 뿐만 아니라 오히려 부정론이 판을 쳐왔습니다. 특히 신길동, 길음동 등 입지가 안 좋은 지역에 대한 일반 사람들의 평가는 마치 쓰레기통에서 장미가 필 가능성처럼 매우 낮게 평가했습니다. 그래서 보통은 입지 좋은 재개발에 편중되는 경향이 있으며 최소 10년, 심지어 20년 이상을 노리고 투자하는 초장기 투자인 경우가 많았습니다. 그러나 결과적으로 투자를 효율적으로 한 사람들은 비록 출발은 하급지이지만 기세가 강한 재개발에서 일차적으로 큰 수익을 낸 후 점차 급지를 업그레이드 하면서 수익을 비약적으로 향상시킵니다. 예전 뉴타운 시대 때만 해도 입지로만 부동산 투자했던 사람들은 지금까지도 신축아파트는 커녕 비대위와 씨름하면서 싸우면서 지지부진한 경우도 많았으며 지금까지도 이어지고 있습니다. 과거의 사례를 복기했을 때 과연 분당 중에서도 대지지분이 넓고 용적률이 낮은 아파트만 천지개벽할까요? 반면 노원은 20년, 30년 지나도 모든 아파트들이 분담금을 감당 못해서 일제히 슬럼화만 진행될 가능성이 높을까요? 과거 뉴타운 사례를 본다면 100% 확신할 수 없습니다. 볼품 없는 하급지처럼 보이는 곳에서도 알짜 단지들은 분명히 존재하며 도시계획을 명확히 안다면 우리는 선제적으로 투자할 수 있습니다. 저는 노후계획도시에 베팅할 것입니다. 그리고 당장은 똥촉이라고 조롱하더라도 5년, 10년 후의 저의 글은 성지순례가 될 것이라고 확신합니다. 투자의 본질은 저평가 된 곳을 매수하여 가치가 상승할 때 매도하는 것입니다. 여러분들이 관심 있는 투자처가 과연 그 원칙에 부합하는지, 이미 시세가 오른 상태에서 급하게 잡는 것은 아닌지 진지하게 고찰해보셔야 할 것입니다. ================ ※ 위시리치 필명을 구독+좋아요 해주시면 이런 귀한 정보를 편하게 보실 수 있습니다. ================ 저의 부동산 투자의 이론적 토대는 도시계획 기반 투자를 확립한 서경파파님을 따르고 있습니다. =========================
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