① 지역별 데이터 ①-① 수도권 아파트 매매가 상승률 ①-② 수도권 아파트 전세가 상승률 ①-③ 수도권 아파트 전세가율 ①-④ 수도권 아파트 평당매매가 ② 시계열 데이터 ②-① 수도권 아파트 평균매매가 ②-② 수도권 아파트 PIR ②-③ 수도권 아파트 주택구입부담지수 ②-④ 수도권 아파트 전세가율 ②-⑤ 수도권 아파트 전·월세지수 ②-⑥ 수도권 아파트 거래량 ③ 수도권 아파트 투자 전망 ③-① 수도권 아파트 투자 지표 ③-② 수도권 아파트 투자 전망 - 8월 KB 통계가 발표되었습니다. 통계상으로는 시장이 다소 진정된 것처럼 보이나, 현장에서는 상급지를 중심으로 속속 신고가가 나오고 있는데요. 특히 최근 잠실과 마포, 성동, 고덕 등에서 연이어 신고가 소식이 전해지며 6. 27. 대책의 약발이 벌써 끝나가는 것이 아니냐는 불안감이 확산되고 있습니다. 저는 이번 대출 규제로 연말까지는 시장이 좀 잠잠해지지 않을까 싶었는데, 제 예상이 틀릴 가능성이 점점 높아지네요. 대출 규제에서 비교적 자유로운 15억 이하 아파트 또한 역세권 대단지를 중심으로 거래량이 유지되며 가격도 상승하고 있습니다. 결국 고강도의 대출 규제에도 불구하고 상급지에서 신고가가 터진다는 것은 그만큼 현금 부자들의 서울 아파트 대기 수요가 여전하다는 것이겠죠. 특히 지방 접근성이 좋은 고덕에서의 신고가는 정부의 다주택자 규제 정책으로 인한 서울 일극화 현상을 대표하는 사례입니다. 소위 지방 유지들이 본인의 생활 터전이 아닌 서울에 원정 투자를 오고 있는 것이지요. 최근 정부가 세컨드홈 특례 정책을 발표했지만 투자자들은 이로 인해 오히려 지방 투자를 더욱 꺼리게 될 것입니다. 정부에서 현재 분위기가 좋지 않은 곳들을 직접 찍어준 셈이니까요. - 그리고 어제 시장을 뒤흔들 만한 뉴스가 하나 발표되었는데요. 그것은 바로 정부가 전세보증금 반환보증의 LTV를 현행 90%에서 70%까지 낮출 것을 시사한 것이었습니다. 이렇게 되면 비아파트의 전세보증보험 가입 요건이 공시가의 98%(140%×70%)까지 떨어지며 비아파트 전세 시장은 사실상 종말을 맞게 되는데요. 뿐만 아니라 전세가율이 70% 이상인 수도권 외곽 아파트 또한 향후 전세입자를 받기 어려워질 가능성이 높아졌습니다. 이렇듯 현재 임대차 시장은 정부 주도로 월세화가 빠르게 진행되고 있는데요. 문제는 안그래도 몇 년 전부터 수도권 아파트 월세가 가파르게 상승하고 있었다는 것입니다. 임대차 3법으로 인해 전세가가 폭등하며 매매가를 밀어올렸던 지난 2020년 상승장과는 달리, 이번 상승장은 월세 상승이 매매가의 높은 펀더멘털을 어느 정도 받쳐주고 있는 상황인데요. 단지별로 KB 시세가 존재하는 전세와 달리 이렇다 할 통계가 부족한 월세는 가격 상승이 잘 체감되지 않습니다. 하지만 지난 1년 동안 KB 수도권 아파트 매매 지수가 2.5%, 전세 지수는 2.9% 상승하는 데 그친 반면 월세 지수는 무려 9.4%나 상승했으며 상승폭도 가팔라지고 있죠. 이러한 상황에서 정부가 '주거 안정'을 논하며 월세 상승을 더욱 부채질하고 있으니 그저 안타까울 따름입니다. https://n.news.naver.com/mnews/article/277/0005644036?sid=101 - 물론 서울 아파트 상승장이 지속된다면 현 정부의 특성상 향후 6. 27. 대책보다도 강도 높은 규제책들이 연이어 발표될 가능성이 높습니다. 하지만 금리 인하 사이클과 공급 부족으로 구조적인 상승장이 공고화된 상황에서, 확장 재정으로 유동성까지 대량으로 공급되는 마당에 정부가 과연 정책만으로 부동산 시장을 컨트롤할 수 있을지는 미지수입니다. 오히려 규제로 인해 수요가 잠시 눌렸다가 한꺼번에 터지는 부작용만 생길 가능성이 더 높아 보이는데요. 또한 정부가 부동산을 규제하기 위해 내놓은 정책들이 오히려 상승장을 더욱 공고히 한 전례도 많았습니다. 앞서 언급한 다주택자 규제, 임대차 3법 외에도 분양가 상한제나 재초환 등 도심 공급을 막는 대표적인 악법들은 현실적으로 폐지되기 어려워 보이고요. 건설 현장의 산재 발생은 매우 안타까운 일이고 반드시 예방해야 하지만 이를 대통령이 하나하나 직접 통제하려 한다면 이는 당연히 공사비 및 공기 증가로 이어지며 마찬가지로 신규 주택 공급을 감소시킬 것입니다. 마지막으로, 현재 여당을 중심으로 수도권 주택 공급의 유일한 희망인 3기 신도시에 토지 임대부 주택을 도입하려는 움직임이 있는데요. 이는 3기 신도시의 전반적인 사업성 저하로 인한 공급 지연은 물론이거니와 개별 아파트의 상품성 저하로 수많은 청약 대기자들을 기축 아파트 매수로 돌아서게 하는 결과를 낳을 수도 있습니다. 정부가 아직은 무주택 실수요자들의 마음을 제대로 읽지 못하는 것 같은데요. 제가 경력은 짧지만 지난 수 년간 부동산 시장 분석을 해오면서 지금처럼 각자도생이라는 말이 어울리는 시기는 없었던 것 같습니다. 아무쪼록 험난한 시기에 각자의 자산을 잘 지켜내시길 바라며 이만 글을 마칩니다. https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005543462?sid=101출처 : 본인 (네이버 블로그) https://blog.naver.com/lee_zip4 |