바쁘신 분은 요약본만 보십시오 “물리적 거리보다 중요한 게 거점의 힘입니다.” “해당 거점에서 파생되는 도시 영향력이 더 중요합니다.” “일산의 몰락, 구로보다 더 비싼 광명...이유가 이겁니다.” 안녕하세요. 부동산개발업 현업 중인 위시리치 입니다. [지난 칼럼] “한강뷰? 민도? 일자리? 여러분이 생각하는 기준 다 틀렸습니다” https://cafe.naver.com/jaegebal/5880011 지난 주 월요일에 쓴 칼럼이 많은 조회수를 기록하였습니다. 응원의 댓글, 묵묵한 침묵으로 추천을 눌러주신 분들도 계셨지만 반포가 자랑하는 한강뷰(?)의 우수성을 설파하신 분과 대치동에 대한 엄청난 프라이드를 가진 분의 과격한 지적(?)도 있었습니다. 같은 강남3구 상급지 내에서도 “좋은 입지”와 “떨어지는 입지”의 서열은 줄곧 바뀌어갔습니다. 1990년대부터 투자하신 분들은 일산신도시가 한때 반포, 분당 등과 자웅을 겨루었고 서대문구, 마포구가 오히려 선호하지 않았던 시절도 있었습니다. 강동구 고덕동+상일동 vs 미사신도시 노원구 상계동+중계동 vs 다산신도시 이렇게 붙으면 서울의 힘이 더욱 강해보이는 것 같지만… 광명시 철산동 vs 구로구 구로동 + 금천구 독산동 과천시 별양동 vs 동작구 사당동 이렇게 붙으면 입지의 하극상도 분명히 존재하고 있습니다. 이런 입지의 하극상적 요소 때문에 대부분의 사람들은 특정 입지적 요소(ex. 한강)가 강한 곳이 더 중요하다는 엉터리 결론을 내거나 주거지의 균질성, 현지주민들의 민도 등 비과학적이고 미신적인 요소까지 언급하는 등 정신승리적이고 소모적인 양상이 펼쳐지고 있습니다. 25년 8월, 노원구 대장 아파트는 평당 4천만원대…. 반면 다산신도시는 평당 3천만원대가 한계입니다. 한때 신축 비율과 강남접근성 때문에 각 부동산 커뮤니티에서 다산신도시가 노원구보다 더 상급지라는 여론이 형성된 적도 있었습니다. 여기서 알 수 있는 사실은 신축이 압도적으로 많다고, 강남 접근성이 좋다고 단숨에 상급지가 될 수는 없습니다. 서울과 남양주의 도시공간 구조를 따지면 이런 현상을 이해할 수 있습니다. 이는 광명 vs 구로+독산 vs (영등포) 당산 과천 vs 사당 vs 방배 반포 vs 대치 현재 시세를 파악하는데 중요한 기준이 됩니다. 남양주의 가장 높은 거점은 다산+왕숙+양정 입니다. 그러나 위의 도시공간 구조를 분석한다면 다산+왕숙+양정 거점은 서울 중랑구 망우에 종속됩니다. 다산신도시가 노원구를 완전히 압도하려면 아이러니하게도 중랑구 상봉+망우 거점이 천지개벽할 정도로 개발되어 노원구 전체를 압도해야 합니다. 서울시 및 국가기관이 중랑구 망우 + 남양주 다산을 연계 거점으로 묶고 도시공간구조로 편성했기 때문에 물리적으로는 다산신도시가 노원구 보다 강남 접근성이 좋아도 사실상 실질적인 생활권은 중랑구 일대와 연관되어 있는 것입니다. GTX-B의 연결 노선만 보더라도 중랑구 망우와 밀접한 생활권으로 편성되어 있는 것입니다. 문제는 중랑구 망우는 여전히 집객력과 도시위계상 영향력을 볼 때 노원구를 완전히 압도하지 못했습니다. 이게 남양주에게도 영향을 주는 것입니다. 남양주 주민들은 인정하기 싫겠지만… 남양주가 노원구를 압도하려면 중랑구가 노원구를 압도하길 빌어야 하는 것입니다. 지난 칼럼에서 대치동 > 반포라고 생각하시는 어느 분께서 대치동, 개포동 일대는 삼성역세권 개발지와 가깝기 때문에 더 상급지라고 합니다만….. 도시계획상 분석을 해보자면 상당히 잘못 접근하고 있는 것입니다. 삼성역세권 개발은 매우 중요하고 활발하게 이루어지고 있는 것은 사실이나 교대역세권 또한 최근에 고도를 풀고 롯데칠성부지 개발을 준비하는 등 거점지역의 중요성만 본다면 삼성역세권만 압도적으로 중요하고 나머지는 급이 떨어지는 개발이 결코 아닙니다. 즉, 반포 vs 대치는 강남 도심의 배후주거지로만 보면 도시위계상 동일한 위상이며 그걸 상징하는 것이 반포지구중심, 도곡지구중심이 지구중심지로 동일하다는 점입니다. 그러나 반포지구중심은 트리플역세권에 강남도심과의 연계, 신세계강남점의 우수한 상권은 도곡지구중심 이상 입니다. 이걸 객관적으로 수용할 줄 알아야 향후 부동산 투자를 하는데 큰 실수를 줄일 수 있습니다. 도곡역세권은 가본 적 있느냐…. 오히려 상권은 타워팰리스 쪽이 우수하다…. 이건 감정적인 영역이자 주관적인 판단일 뿐입니다. 상권의 힘은 기본적으로 도시위계와의 연계성과 집객력에서 오는 것입니다. 서울시민 모두가 선호하는 상권이 신세계강남점에 있는지 타워팰리스에 있는지 객관화 할 줄 알아야 합니다. 그 다음 해당 아파트가 신축인지, 그 신축의 상품성이 어떠한지 따지는 것은 그 다음 입니다. 광명 vs 구로+금천 오히려 광명이 더 시세가 높아보이는 이유는 구로구+금천구 재개발, 재건축이 대대적으로 실패했기 때문입니다. 반면 광명시 철산동 일대는 가산대림광역중심지와 그렇게 멀리 떨어져 있지 않습니다. 또한 재개발, 재건축 모두 훌륭하게 성공함으로써 구로디지털 단지의 우수한 인력을 흡수할 수 있었습니다. 그러나 광명이 아무리 잘 나가도 영등포구 당산동을 완전히 꺾지 못하는 이유는 당산 자체는 지구중심지로서 가산대림보다는 낮은 서열이지만 영등포-여의도 도심과도 연계될 수 있기 때문에 신축아파트의 시세가 더 높게 분양될 수 있는 것입니다. 이 때문에 과천 별양동 아파트가 동작구 사당동 아파트에 비해서는 훨씬 시세가 높지만 서초구 방배동을 앞서기에는 무리인 이유가 있는 것입니다. 이런 기준에 따르면 탄천변 잠실동 지역인 아시아선수촌, 우성1,2,3차 등이나 영등포구 준공업지역 아파트들, 좀 더 가성비 지역으로는 상계주공아파트나 구로주공아파트 등이 위의 기준에 부합할 수 있습니다. 그러나 재건축 아파트는 개별성도 따져봐야 합니다. 아파트 재건축 사업성이 좋은지, 추진 주체가 정비사업에 대한 이해도가 높은 편인지 등등… 영등포구 준공업지역 아파트가 서남권 대개조의 호재를 받았음에도 목동신시가지 아파트가 더 비싼 이유는 재건축 기대감이 상대적으로 목동 쪽이 더 높기 때문입니다. 이렇게 거시적인 요소와 미시적인 요소들을 정확하게 파악해야 아파트 투자를 효율적으로 할 수 있으며 현재 입지적 위상을 과신한 나머지 불필요한 시간을 낭비하는 위험을 줄일 수 있습니다. ================ ※ 위시리치 필명을 구독+좋아요 해주시면 이런 귀한 정보를 편하게 보실 수 있습니다. ================ 저의 부동산 투자의 이론적 토대는 도시계획 기반 투자를 확립한 서경파파님을 따르고 있습니다. =========================
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