안녕하세요 고라퍼덕90입니다. 이번 10/15 부동산정책으로 인해 서울 전역 및 수도권 주요 12개 지역에 대한 주택 규제가 강화되었습니다. 상대적으로 수도권 핵심지 아파텔에 기회가 온 셈인데요. 오늘은 지금 수도권 아파텔을 매수해야 하는 10가지 이유에 대해 알아보겠습니다. → 규제지역 주택담보대출 LTV 70%→40%로 강화 → 오피스텔 LTV는 70%유지, 동일 자본으로 확보 가능한 물건 규모 달라짐 → 아파텔은 담보대비 70% 대출 가능하므로 초기 자기자본 30%로 매수 가능 → 오피스텔은 몇 채를 보유하거나 업무용이든 주거용이든 관계없이 모두 아파트 청약시 무주택자로 간주 → 오피스텔 대출 70%를 받고 실거주하면서 청약 당첨되어도 무주택자로 아파트 대출 가능 (DSR 고려) → 규제지역 아파트나 빌라는 2번째 주택 매수 시 취득세 8%이나 오피스텔은 몇 채를 더 사도 4.6%고정 → 다주택자 추가 투자처로 유망 → 허가구역 내 주택은 허가+2년 실거주 의무에 따라 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 사실상 불가능 → 비주택인 아파텔은 의무가 없고 임대 구조 설계가 자유로우므로 갭투자 제약 없음 → 허가구역 내 주택 매수는 구청장 허가, 4개월 내 입주, 2년 실거주 의무가 핵심, 오피스텔은 의무 없음 → 주택은 허가 심사·대기가 필요해 거래 타이밍 관리가 어려우나 오피스텔은 비대상으로 거래 속도·확실성 확보 → 아파트는 신규 임대사업자 불가. 오피스텔은 가능 → 일반 임대사업자 : 부가세 10% 환급, 주택수 제외 주택 임대사업자 : 취득세 85%~100%면제 → 아파트는 주택담보대출 상환시 원금과 이자를 반드시 매달 갚아 나가야 함 → 비주택인 오피스텔은 이자만 갚는 거치식 상환 가능 (최대 30년까지 연장) → 현금 가치가 떨어지고 금리 인하가 예상되는 최근에 적합한 투자방식임 → 전국 오피스텔 임대수익률 5.59%, 인천 6.23%, 경기 5.72%, 서울 4.96%, 7년만에 최고 (한국부동산원) → 수도권 1~9월 오피스텔 거래량 약 3만건, 지난해 동기간 대비 66.4%증가 (국토부 실거래가 공개시스템) → 서울 오피스텔 평균 매매가 3억 356만원(전월대비 1%증가, 월간 1%이상 상승은 2021년 이후 처음) 종로·용산·중구 등 도심권이 상승세 주도, 공간 활용도 높은 2룸이상 중대형(아파텔)이 급등 → 서울 오피스텔 입주 20년 2.2만실에서 25년 3,800실, 26년 1,500실로 약 93% 감소 → 오피스텔은 그동안 공급때문에 오를 기회 없었으며 1년이면 금방 짓는 건 원룸이나 가능, 아파텔은 불가 → 대전 힐스테이트 둔산 아파텔 84타입 분양가10억 사례, 공사비 급증으로 분양가 인하불가 이제 건설사가 아파텔을 지으면 더욱 수지타산을 맞추기 어렵기에 희소성 지속 증가 https://n.news.naver.com/article/018/0006125716→ 미국 및 글로벌 금리인하 기조 유지 (미연준 9월 25BP금리인하, 국내 올해 1회 인하검토 중) → 금리인하로 상업용 부동산(오피스텔) 투자환경 개선, 대출부담 완화, 임대 수익률 증가 글로벌 금리인하와 유동성 확대는 확정된 사안입니다. 실제로 최근 미국 연방준비위원회도 양적긴축을 멈출 시점이라고 언급한 바 있습니다. 반면 국내 부동산 정책은 그동안 아파트에만 줬던 혜택(정책 대출등)을 철회하고 규제를 강화하는 상황인데요. 하지만 결국 돈은 흐를 곳을 찾을 수 밖에 없습니다. 따라서 저는 오히려 문재인 정부때보다 지금이 아파텔에 더 좋은 기회라 생각합니다. 역대 최저의 공급량과 최고의 임대수익률, 그리고 아파트 규제가 갈수록 강화되는 상황을 고려하여 이렇게 판단하고 있습니다. 좋은 것이 오르는게 아니라 오르는 것이 좋은 자산이 될 가능성이 높은 시점입니다. 우리는 그것을 과거 비트코인의 사례에서 봐 왔습니다. 다만 앞서 책에서도 언급드렸듯이 성공하는 아파텔은 아래 8가지 조건을 보셔야 하고 그동안 여기에 부합하는 수도권 아파텔은 여전히 저점이라고 말씀드렸습니다. 이제 다시 아파텔의 시대입니다. <성공하는 아파텔의 8가지 조건> 1) 역세권 2) 신축 (10년이내) 3) 브랜드 4) 500세대 이상 대단지 5) 교통호재 6) 2룸이상(서울), 3룸이상(수도권) 7) 소유주 중심의 관리단 8) 인근아파트 대비 강점 (학군/역세권/환경) ▼ 국내 유일, 아파텔 전문서적 (수도권 유망 아파텔 21개 단지 포함) https://www.yes24.com/product/goods/110791353 ▼ 함께 보면 좋은 글 https://blog.naver.com/surutan80/224008086719 |