예전에 그런 유튜브 동영상이 떠돌던 적 있죠. 강남 팔고 노도강 간다. 세상 모든 것에는 힌트가 있습니다. 지나고 보면 언제나 그 전조는 분명히 있구요. 실제 은행 프라이빗에서 강남 대규모 자산가들에게 컨설팅되던 이야기들입니다. 이러한 의견을 받아들인 사람도 있고, 무시한 사람도 있습니다. 일단 주 대상은 노년에 경제활동 없이 지내면서 고액의 아파트만 보유하고 있었던 사람들이었습니다. 생활비나 여러 고정비를 지출하기 어려우니 어느 정도 오른 아파트 팔고 가성비 있는 곳에서 여유롭게 살면 된다는 취지였죠. 여기까지는 이해가 가는 측면이 있습니다. 그런데 여기서 한 번 더 나가죠. 정치적인 이슈와 연결해서 그 흐름을 강화해 나갔습니다 이번 대선에서 정권이 바뀌면 무조건 대형을 팔고, 소형으로 바꾸어 타라. 만약 경제력이 되고, 고정수입이 높다 하더라도 강남권 신축이라 하더라도 대형은 무조건 팔아야 한다 라구요. 이재명 민주당이 대권을 잡으면 당시 문재인 정부처럼 보유세를 만지작거릴 수 밖에 없다는 것이 그들의 예측입니다 지금 노도강, 금관구 불만에 난리가 아니죠. 여기 뿐 아닙니다. 무주택자, 지방의 소외된 사람들, 무주택 매입수요자까지 생각하면 부동산과 관련한 불만은 하늘을 찌르고 있습니다. 그들은 여기 표 잃는 거 상관하지 않을까요 지금 이런 분위기 예상못했을까요 그들은 표와 선거가 생명인 전문가들입니다. 당연히 이런 반응 예측했을 겁니다. 그렇지만 왜 그들은 이런 상황을 지금 그대로 두고 있나? 혹시 이들 지역에 대한 토지허가를 취소해 주려나? 그래서 서울 외곽과 경기도, 장기적으로 지방까지 그 상승의 맛을 보여주려나? 천만에요. 그들은 절대 토지허가를 해 주지 않을 겁니다. 교양이를 부탁해에서 한 대학교수가 설명했지요. 서울시 부동산 역사 30년에 강남과 서울 외곽의 수익률은 언제나 수렴해 왔다. 앞으로도 그럴 것이라고. 그렇다면 지금 노도강은 토지허가로 묶여 있는데 그러면 어떻게 수익률을 맞출 수가 있을까요? 제 생각에 결국 수익률은 같이 갈 겁니다. 그 방법은? 노도강을 올리지 않는다면 방법은 하나밖에 없죠. 강남, 마용성을 끄집어 내리는 방법입니다. 정치권에서 바라보는 시야를 대충 그려봅니다. 지금 노도강 뿐 아니라 경기 북부, 소외된 경기 남부, 지방분들 모두 분노하고 있지만 그들이 분노하는 이유는 자기 자산이 안 오른 거보다는 강남, 마용성 그들에 비해 본인 재산만 안 오른 것에 대한 상대적 박탈감이 무엇보다 커서입니다. 그러면 정치권은 자신들의 지지기반인 그들을 무엇으로 달랠 수 있을까요. 보유세로 강남, 마용성 그들의 오른 집값을 잡는 방법이죠. 그렇게 되면 정치권은 집값에서 소외된 그들과 무주택자의 신뢰를 얻을 것이고, 강남 마용성이 아닌 나머지 타 지역과 무주택자의 쪽수를 계산하면 정치적으로도 상당히 유리한 선거공학이 완성되는 것이죠. 문재인 정권의 양도세 중과와 보유세 과표 현실화 정책으로 강남 집값 2022~2023년 당시 엄청 내려갔습니다. 은마 아파트 2020년 당시 28억까지 갔다가 2년만에 21억으로 곤두박질쳤죠. 당시에 과도한 대출로 경매넘어간 한 젊은 부부의 이야기가 신문에 도배되기도 했습니다. 그 아파트가 지금 40억을 넘어갔습니다. 이제 종부세가 다가옵니다. 당시에 1주택자에 대한 배려가 많이 있었지만 그래도 상당한 충격을 주는 금액이었습니다. 당시에 정권이 바뀌고 모든 보유세와 관련된 것들, 중과세와 관련된 것들이 유예되었습니다. 그리고 지금 모든 거래를 정지시켜 놓은 후 이제 보유세라는 카드와 중과세 카드를 다시 들이댈 것입니다. 내가 아는 분이 강남에서 용인 수지로 아파트 평수를 넓혀서 이사를 갔습니다. 큰 집, 테라스 모든 것이 만족스러웠죠. 하지만 그 뿐이었습니다. 떠난 강남은 계속해서 오르고 여기 수지의 중대형 평형은 점차 찾는 사람이 없어졌습니다. 중대형 평형이 당시에는 경기도 공기좋은 곳에 지속적인 수요가 있을 걸로 예상했지만 그렇지 않았습니다. 중대형 평형일수록 강남에, 한강변에만 수요가 몰리고 다른 지역들의 중대형 평형은 가격역전 현상까지 벌어졌습니다. 관리비도 높고, 보유세도 높고, 핵가족시대에 큰 평형은 보유세를 부담할 만한 자산가들만의 영역이 될 것으로 보입니다. 그러면 정치권의 예상 시나리오는 뭘까요. 당시 많은 사람들이 똘똘한 한 채 열풍으로 1채만 갖게 하면서 상당수가 정리했지만 당시 버텼던 사람들의 수도 상당했습니다. 민주당은 보유세와 중과세를 통해 물건을 내놓게 하여 어느 정도 전세가도 안정시키면서 강남과 용산의 고가아파트에 대한 가성비를 크게 감소시킬 겁니다. 굳이 그 보유세를 내 가면서까지 비싼 중대형을 유지할 필요가 없는 사람들의 매물이 출회될 것이고 이는 연쇄적인 가격하락을 가져올 것입니다. 그렇게 되면 어차피 안 오른 곳은 보유세 부담과 상관없이 떨어지는 폭도 줄어들고 장기적으로 서울시의 30년 수익률 동일이론은 다시 맞추어지게 될 것입니다. 지금 강남과 한강변의 중대형 역시 치명타를 맞게 되겠지만 이 곳이 아닌 곳들의 중대형들은 보유세로 인한 타격이 훨씬 더 클 듯하니 이재명 민주당의 시나리오도 한 번 그려보면서 플랜 B를 구상해야 할 시점입니다.
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