서론 — 다시 시작된 문재인의 저주 10월 15일 정부의 부동산 발표를 보고 불현듯 문재인 정권의 실패한 부동산 철학이 되살아난 듯한 착각이 들었다. 투기억제 , 대출 규제강화, 재건축 실거주 의무 — 모두 거의 그대로 문재인 정권의 실패한 부동산 정책이 다시 등장했다. 문재인 정권의 부동산 정책 실패는 그야말로 전국민의 재앙이었고 자력으로 서울 아파트를 구입할 희망은 사라지게 했다. 청년과 실거주자의 주거사다리가 끊겼다. 결국 이런 정책실패에 대해 국민은 정권교체를 선택했다. “ 공급없는 수요규제는 결국 시장을 왜곡 시키고, 집값을 폭등시켜, 국민의 집마련의 꿈을 좌절시킨다” 는 불변의 원칙이 다시 재현할 조짐이 보이고 있다. 특히 이번 대책에서 주목할 점은 서울 주요지 주택 공급에 막대한 지장을 초래할 것이라는 점이다. 이주비 대출 규제, 조합설립 후 매매 금지, 2년 실거주 요건 강화로 재건축과 공급의 숨통을 조이고 공급을 더욱 불투명하게 할 것이다. ‘투기억제’라는 명분아래 공급의 사다리를 걷어차는 악순환을 예고한다. 1. 투기억제 중심의 10·15 부동산 대책, 방향이 잘못됐다 서울의 주택공급은 신규 택지가 거의 없는 상황에서 재건축이 사실상 유일한 수단이다. 그러나 이번 대책은 그 유일한 통로를 막았다. 이주비 대출이 제한되면 조합은 사업을 멈추고, 조합설립 이후 매매 금지는 자금 유동성을 차단한다. 여기에 실거주 요건까지 더해지면 무소득 고령층이나 외지 거주자는 재건축 참여가 불가능하다. 정부는 이를 ‘실수요자 보호’라 부르지만, 결과적으로 공급을 축소시키고 시장 불안을 키우는 자기모순에 빠졌다. 2. 민주당 정권의 부동산 정책에서 반복적으로 실패를 답습하고 있다. 노무현 정부의 분양가상한제와 종부세 강화, 문재인 정부의 20여 차례 대책까지, 한국의 부동산 규제정책은 언제나 **“투기억제 → 공급위축 → 가격폭등”**의 패턴으로 귀결됐다. 이재명 정부 또한 2차례의 발표가 강도가 더하면 더하지 실패한 정책의 재판이다. 이러한 ‘문재인의 저주’는 민주당 정권의 반복적인 부동산 실패의 대표적 내용임에도 전혀 개선의 여지가 보이지 않고 있다. 3. 해외 주요 사례 비교 — 공급없는 수요억제는 모두 실패했다. 일본은 1990년대 대출총량제와 세금강화로 투기억제에는 성공했지만, 부동산·금융 붕괴로 30년 장기불황에 빠졌다. 홍콩은 취득세·보유세 강화에도 토지공급 부족으로 집값이 폭등했다. 억제정책은 오히려 청년세대의 좌절과 자산 양극화를 초래했다. 그나마 유일한 예외는 싱가포르다. 외국인세와 LTV 규제를 병행하되, 공공주택(HDB) 대량공급으로 실수요를 분리했다. 즉, 억제 + 공급 + 실수요 보호의 조화가 유일한 성공 공식이었다. 4. 이번 대책의 핵심 문제 — 공급을 막고 신뢰를 잃는다 정부는 투기억제를 ‘공공선’으로 포장하지만, 재건축과 재개발을 막으면 민간공급이 붕괴하고 시장 신뢰가 무너진다. 조합설립 이후 매매금지는 재산권을 제약하고, 이주비 대출규제는 현장 자금흐름을 차단한다. 특히 실거주 요건은 현실을 모르는 탁상행정이다. 실거주을 위해서 자신의 집에 들어가기 위해 기존의 전세자를 내보내야 된다. 결국 전세수요는 상승하고 결국 전세대신 매매를 선택해 결국 매매값 상승의 악순환을 낳는다. 이런 구조 속에서 민간은 참여 의지를 잃고, 국민은 정부를 신뢰할 수 없다. “문재인의 저주”란 바로 이런 것이다 — 실패한 규제를 반복하다 집값이 올라 국민들은 집을 갖을 수 있는 희망이 좌절되는 것. 누군가는 이런 정책실패를 민주당 정부가 일부러 의도하고 있다고 의심한다. 정책실패로 다수의 국민이 하향평준화를 이뤄내면 결국 민주당 지지층은 공고해 지기때문에 5. 대안 — 억제보다 공급, 규제보다는 시장의 합리적 해결을 유도해야한다. O 초과이익환수제 완화 및 분담금 경감 → 조합원 부담 완화, 재건축 현실화 O 양도세 감면·이주비 대출 완화 → 거래 유동성 확보 O 용적률 상향·인센티브 제공 → 도심 공급 확대 O 실수요자 중심 공공주택 시스템 강화 → 투기와 실수요 분리 O 정책 일관성 확보 → 정권 변화에도 지속 가능한 장기 로드맵 구축 6. 결론 — 문재인의 저주에서 벗어나야 한다 부동산은 단순한 자산이 아니라 국민의 삶의 기반이다. 부동산 정책이 오히려 국민들의 주거 사다리를 끊어서는 안된다. 공급이 수요를 억제하게 유도하는 것이 정책의 방향이 되어야 한다. 나그네가 옷을 벗게 하려고 바람을 불어 두렵게 할 것이 아니라 따뜻한 태양을 내리쬐어 스스로가 옷을 벗도록 하는 것이 최선이다. 시장의 문제는 시장에서 해결하도록 하고 정부는 그 시장이 기능을 할 수 있도록 정부는 도움을 주는 역할을 해야한다. 문재인의 저주는 실패한 부동산 정책의 다른 말이다. 그것은 “억제(위협, 협박)으로 집값을 안정시킨다”는 잘못된 믿음의 관용어이다. 정치는 항상 국민을 위해 일한다는 미명하에 국민이 우매하고 그래서 본인들이 가르쳐야 한다고 믿는 경향이 있다. 그렇게 국민을 무시하는 정권의 말로는 교체이다. 존경하는 국민여러분은 그냥 단순한 인사말이 아니고 정치 철학이 되어야 한다. 정부는 시장에 안정된 공급을 하기 위해 최선을 다해야 한다. 규제를 철폐하고 공급이 늘어나면 당연히 희소성은 떨어져 집값은 자연스럽게 안정된다. 정부가 보여준 10월 15일 부동산 정책이 국민과 강대강의 대치로 기어코 이기겠다는 고집이 아니기를 진심으로 바란다. 내년 지방선거에 관심이 집중되는 이유다.
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