미국의 주택에 대한 양도세가 대한민국보다 낮다는 건 전혀 사실이 아니다. 단순히 미국의 양도세 최고세율이 20%이고 우리나라는 45%라는 점을 이용해서 편의적으로 사실을 왜곡한 결과다. 살펴보자. 1.일반적인 상황을 기준으로 결론부터 정리하면, 1) 고가 1주택의 경우에는 미국의 양도세가 한국의 양도세보다 훨씬 높다. 2) 건물 등 비주거용 부동산은 반대다. 우리나라의 양도세가 미국보다 높다. 대략 1.5배 정도될 것 같다. 3) 다주택의 경우엔 우리나라가 살인적으로 양도세가 높다. 더이상의 설명은 필요 없을 것이다. 2. 이유는 다음과 같다. 1) 1주택의 경우 미국의 양도세 기본 구조를 보면, 일단 양도세 최고세율은 20%다. 대한민국의 45%보다 낮다. 하지만 우리나라의 1주택에 적용되는 무제한 장특공 80%같은 게 없다. 12억 미만 비과세도 없다. 거주기간 등 일정 요건 충족 시 부부공동신고 기준으로 양도차익에서 50만불을 공제 해주는 규정 정도가 있다. 그리고 부부공동신고 (Married Filing Jointly) 기준으로 조정합산소득이 25만불(약 3억5천만원)을 넘어가면 면제점 초과분에 대해 순자본이득세 (Net Investment Income Tax , NIIT) 3.8%를 추가납부해야 한다. 오바마 케어 재원 확보를 위해 도입된 세금이다. 이런 구조여서 우리나라처럼 1주택이면 100억 차익에도 양도세가 한자리 수 밖에 안되는 초현실적인 일이 일어날 수 없다. 우리나라는 최고세율이 45%라고 해도 장특공이 80%여서 양도차익이 5분의1로 줄어든다. 45%이던 최고세율이 미국의 절반도 안되는 9%로 줄어드는 거다. (45%*(1-80%)=9%) 여기에 12억 미만 비과세까지 추가된다. 게다가 미국엔 누진공제 적용이 없고 순자본이득세까지 떼간다. 이래서 대한민국에 똘똘한 한 채 광풍이 일어난거다. 2) 비주택의 경우 우리나라의 비주거용 부동산은 각종 공제를 최대로 받아도 차익의 30% 정도를 양도세로 뺏긴다. 세율은 거의 50%에 육박하는데 비주거용은 1주택과 달리 장특공이 최대 30%에 불과하기 때문이다. 장특공을 적용해도 미국 최고세율 20%보다 높다 보니 비주택의 경우엔 미국보다 양도세가 높을 수 밖에 없다. 비주거용과 주거용간의 이런 차별적 취급이 똘돌한 한채를괴물로 만들었다. 그런데도 1주택으로 재미본 사람들이 이걸 왜곡해서 우리도 미국처럼 양도세를 낮춰달라는 소리를 하고 있는거다. 3) 다주택의 경우 미국은 다주택에 대한 차별이 없다. 다주택에 살인적인 세금이 부과되는 우리나라의 양도세가 당연히 높을 수 밖에 없다. Ps., 이러면 또 미국은 양도세 유예규정이 있다고 얘기하는 사람들이 있어서 이 부분까지 언급하겠다. 1031 Exchange라는 IRS 규정에 근거해서 양도세의 이연이 가능한건 맞다. 면제가 아니라 나중에 몰아서 낼 수 있게 해준다는거다. 근데 이 규정은 투자활성화를 목적으로 도입된 것이어서 자기 거주 부동산 (Primary Residence)엔 적용이 없다. 투자목적으로 구입한 부동산을 자기가 거주 후 팔면 이 규정을 적용할 수 있지만 이 경우 주거용 부동산에 대해 주어지는 공제 혜택을 포기해야 한다. 1031 Exchange무조건 적용을 할 수 있는게 아니다. 정부에서 인정한 중개기관을 통해서만 자금을 움직여서 매매를 왼결해야 하고 매도 후 6개월 내에 새 부동산을 구입일 종결해야 한다. 그렇지 못할 경우 과세 이연에 실패하게 되기 때문에 상당한 압박이 따르는 거래일 수 밬에 없다. 실제로 이 제도를 활용하는 비율은 높지 않은 것으로 확인된다. 공식적인 집계는 없지만 미국의 2007년부터 2017년까지의 1031 exchanges 발생 건수를 50만건으로 추정하는 어네스트영 보고서가 있다. 미국은 주택만해도 한해 400만건 정도의 거래가 일어나는 나라다. 이걸로 보면 유예제도 활용비율이 1%도 안될 것 같다. 이게 그렇게 좋은거면 활용비율이 이토록 낮을 수 있을까?
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