0. 서론 재건축 시 30평대 1개를 짓는데 들어가는 순수 건축비, 즉 공사 원가는 얼마일까요? 재건축 조합원 분들의 기본 이해도를 높이기 위해 이 부분을 한번 쉽게 설명해 보겠습니다. 비용을 계산하기 위해 가장 먼저 알아야 하는 것은 '4가지 면적'에 대한 정확한 개념 이해부터입니다. ① 전용면적 현관문을 열고 안쪽으로 모든 공간입니다. '집주인이 거주하며 사용하는 완전한 사적 공간이죠. 즉 각 세대가 독립적으로 사용하는 부분의 바닥면적으로 - 거실, 주방, 침실, 화장실, 현관 등이 모두 포함 - 발코니는 '서비스 면적'으로, 전용면적 제외입니다. 전용면적은 청약 자격과, 세금 부과의 기준이 됩니다. - 1평 = 3.3058m²으로 계산해 본다면, - 전용 84m² (국평) = 약 25.4평 - 전용 59m² (소형평) = 약 17.8평 전용 면적은 측정 방식이 변화되어 왔는데요. 과거에는 중심선치수(벽체 포함)로 측정했습니다. - 1998년 이전 지어진 아파트에 적용된 방식 - 벽 두께의 중심선을 기준으로 면적 측정 전용면적 수치 안에 '벽 두께의 절반'이 포함되어 실제 면적이 표기된 숫자보다 좁았었죠. 다만 현재는 '안목치수(벽체 제외)'로 측정합니다. - 본격적으로 2000년대 초반 입주 아파트에 적용됨 - 벽 안쪽, 눈에 보이는 내부 공간을 기준 면적 측정 따라서, 표기된 면적이 100% 실제 사용 공간이 되었습니다. 이에 25평이 방 3, 화 2가 가능해지며 큰 혜택을 봤습니다. - 전용 50평에서 벽 면적 2평을 얻는 것(체감 4%) - 17.8평(59m²)에서 2평을 얻는 것(체감 11% 이상) ② 공급면적 ‘분양 평수’ 기준이며, 우리가 흔히 "집 몇 평이야?" 라고 물을 때 답하는 '25평', '34평'의 기준이 됩니다. 또한, 네이버부동산에도 공급면적(m²)으로 표기되죠. ⌜②공급면적 = ①전용면적 + (*)주거공용면적⌟ 여기서 (*)주거공용면적이 더해집니다. - 다른 세대와 함께 써는 면적입니다. - 아파트의 복도, 계단, 엘리베이터 홀 등 다만, '공급면적'은 법적 기준이 아닌, 시장에서 통용되는 아파트의 '체급'을 나타내는 관습적 지표로 불립니다. 또한, 설계하기 나름이라, 특히 중대형 평형에서 평형 마케팅 수단으로 활용되기도 합니다. - 전용 99m²(약 29.9평)라도 주거공용면적 설계 - 공급면적을 125m²(약 38평), - 혹은 135m²(약 41평)로 만들 수도 있지만, 앞자리 무게감이 다르기 때문에, 건설사 입장에서 이왕이면 앞자리를 늘려 고급스럽게 보이는 게 좋겠죠. ③ 계약면적 (*중요) 계약면적은 공급면적에 ‘기타공용면적'까지 모두 합친, 가장 광범위한 면적 기준이 됩니다. - 단지 전체가 공동으로 사용하는 모든 부대시설 면적 - 지하주차장, 관리사무소, 커뮤니티 시설, 기계실 등 ⌜③계약면적 = ②공급면적 + ③기타공용면적⌟ 재건축 시공사가 조합에게 청구하는 '평당 공사비'의 기준이 되는 면적이 됩니다. 우리가 보통 '평당 공사비가 1,000만 원 이래'라고 하면 이는 '계약면적'의 1평당 1,000만 원을 의미합니다. 공급면적 31평 아파트로 예시를 볼까요? - 내가 받을 새 아파트의 전용면적(84m²) = 25평 - 복도/계단(주거공용) 면적 = 10평 - 지하주차장 및 커뮤니티(기타공용) 면적 = 15평 - 나의 계약면적 = 25 + 10 + 15 = 50평 - 이 경우, 내 집 한 채를 짓기 위한 총공사비는? 50평 × (평당 공사비 1,000만 원) = 5억 원 물론 재건축을 한다면 넓은 전용면적'뿐만 아니라 '쾌적한 지하주차장’, ‘스카이브릿지’, '고급 커뮤니티’ 등 물론 다 좋지만, 기타 공용면적이 늘어날수록 계약면적이 커지고, 이는 총공사비의 증가로 이어집니다. 따라서, 고급화의 정도는 많은 논의가 필요할 것입니다. ④ 서비스면적 서비스면적은 전용면적, 공급면적, 계약면적 그 어디에도 포함되지 않는 면적입니다. 법적으로 '용적률' 산정에서 제외되는 공간이며 세금(취득세, 재산세 등) 산정의 기준이 되는 전용면적에도 포함되지 않은 공간이죠. 분양 시 소비자에게 무상으로 제공하는 면적이라는 의미로 '서비스면적'이라는 관행적 용어가 굳어졌습니다. 실제 서비스면적의 99%는 '발코니'인데요. 건축법상 건물 외벽에 접하여 추가로 설치되는 공간으로 외벽으로부터 폭 1.5m 이내 공간은 바닥면적 즉 용적률 계산에서 제외하게 됩니다. 건설사는 이 법적 혜택을 이용해, 전용면적(예: 84m²) 외부에 1.5m 폭의 발코니 공간을 최대한 길게 둘러서 '서비스면적'을 확보하게 되는 것이죠. 아무튼, 2005년 12월부로 발코니 '확장'이 합법화되어 입주자는 발코니 확장을 통해 전용면적으로 활용합니다. 따라서 실제 거주 면적, 즉 '실평수'는 ⌜실평수 = ①전용면적 + ④서비스면적⌟ 이라고 볼 수 있습니다. 2. 건축비 추정 공식(약식) 이제 본론으로 돌아와서, 신축 아파트(재건축)를 지을 때 조합원이 부담해야 할 공사비를 추정하는 핵심 개념은 '③계약면적'입니다. 시공사는 조합원에게 '전용면적'이 아닌, 지하주차장과 모든 공용시설을 포함한 '③계약면적' 기준 공사비를 청구하기 때문입니다. 건축비(추정) = 평당 공사비 × ③계약면적 최신 3세대 프리미엄 아파트 기준으로 계약면적을 추정하기 위한 약식은 아래와 같이 계산해 볼 수 있습니다. 「③계약면적 = ①전용면적 x 2.4」 여기서 2.4의 기준은 무엇일까요? 즉, 전용면적을 '1'이라고 한다면, 그 외 공용면적은 전용면적보다 1.4배나 더 많은 '1.4' 가 필요하다는 의미입니다. 즉 아래와 같다고 보면 되겠죠 전용면적(1) + 공용면적(1.4) = 계약면적(2.4) 3. 아파트 세대별 수치 특히, 2.4라는 높은 수치는 '3세대형 아파트'의 특징에서 비롯되는데요, 1세대 아파트 (1980년대 ~ 1990년대 초) - '주거' 기능에만 집중. - 대부분 지상 주차장이며, 커뮤니티 거의 없음 - 계약면적 배율: 약 1.8배 미만 2세대 아파트 (1990년대 중반 ~ 2000년대 중반) - 대규모 지하주차장이 의무화되기 시작 - 세대당 1대 수준의 주차 공간 확보 - 계약면적 배율: 2.0배 내외 3세대 아파트 (2000년대 후반 ~ 현재) - 고급화 및 차별화 경쟁 -주차공간특화, 커뮤니티 시설 등 - 계약면적 배율: 약 2.4배 4세대 아파트 (현재 ~ 미래) - 소프트웨어(지능, 서비스)의 결합 - 스마트홈, 웰니스, 호텔식 서비스(컨시어지) 등 - 계약면적 배율: 약 2.6배 전망 단편적으로 위는 청담르엘 국평 예시인데요, 현 프리미엄 아파트를 예시로 잡아본다면 계약면적(196.2m²)을 전용면적(84.7m²)로 나눌 시 약 2.3의 배율이 나오게 됩니다. 잠실르엘의 경우 약 2.35배 정도입니다. 결론적으로 2.4배수는 합리적 수치로 볼 수 있습니다. 4. 결론은? (*평당 공사비 1,000만 원 가정) 1. 25평 (전용 59.95m²) 예시 - 계약면적: 18.13평 × 2.4 = 43.51평 - 예상 공사비: 43.51평 × 1,000만 원 = 약 4.35억 원 2. 34평 (전용 84.95m²) 예시 - 계약면적: 25.69평 × 2.4 = 61.66평 - 예상 공사비: 61.66평 × 1,000만 원 = 약 6.17억 원 (참고: 59m² 대비 약 1.82억 원의 공사비 원가 증가) 3. 50평 (전용 120m²) 예시 - 계약면적: 36.30평 × 2.4 = 87.12평 - 예상 공사비: 87.12평 × 1,000만 원 = 약 8.71억 원 (참고: 59m² 대비 공사비 원가가 약 2.0배) 다만, 대형 평형(120m²)이 소형 평형(59m²) 대비 약 2배 정도가 되는 건축 원가로 계산되지만, 실제 공사는 단지 전체를 한 번에 진행하므로 '규모의 경제' 효과가 작동하게 됩니다. (자재 대량 구매, 공정 통합에 따른 디스카운트 효과) 따라서 실 부담액이 예시처럼 정확히 2배는 아니라는 점은 참고해 주시면 좋을 것 같습니다. 내용이 길어져서 2편으로 찾아뵙겠습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 올림픽훼밀리(올훼) 정보 https://www.notion.so/27c6e342c94a80bf920addde22b7f4ae
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