안녕하세요... 머리가 너무 아파 잠을 자지 못하고 있네요 저같은 고민 하시는 분들 많으신데, 저만 이렇게 고민이 많은지 모르겠네요 세무적으로 지식 많으신 분들의 고견 바랍니다. 일단 제 상황은 재건축(A)과 강북 신축(B)을 보유하고 있습니다. 재건축은 시공사 선정 단계고 내년 사업시행 인가 예정입니다. 현재 실거주 못하고 있고 전세주고 있고요 보유기간은 7년정도 되는데 1주택으로 보유기간은 없습니다. 강북 신축 역시 전세주고 있는데 만기가 26년 10월입니다. 강북을 팔고 사업시행 인가전에 재건축 대체주택 취득을 고려하고 있었습니다. 강북은 내년 세입자 만기에 맞춰 팔려고 했는데 토허제와 규제지역 지정으로 양도세 중과 유예인 26.5.9까지 팔아야하는데 세입자만기가 5.9일 이후라 걱정입니다. 대체주택은 강북 팔고(26년) 사업시행 인가(26년) 후 바로 구매하려 했는데 서울전역이 규제로 묶이면서 취득세 중과해서 사야하는 상황입니다. 취득세 중과까지 피하려면 제 재건축이 관처나고 나서 대체를 사야하고 관처 날때 제가 재건축에 살고있어야는데 현재 다른지역 살고있어 입주이슈도 있습니다. 또 취득세 중과 피하기 위해 재건축 관처까지 기다리는 동안 부동산 가격이 더 올라 기회 놓치지 않을까 걱정입니다. 대체주택 세금감면 요건 맞추는것이 알아볼수록 쉽지않은 느낌입니다 재초환도 감면받으려면 1주택 보유기간이 길어야는데 이도 걱정이네요. 말이 길었는데 질문 드리겠습니다. 시공사선정단계 재건축(A) 강북(3급지) 신축1(B) 이렇게 소유중인데 1. 강북신축(B) 내년 5월까지 매각? (찬성)양도세 중과 이슈, 보유세 중과 예상 (반대)양도세중과 1년 더 유예 가능성 있고, 보유세는 주택수 아닌 가액기준으로 부과할 가능성 높음, 팔고 바로 다른것 취득 못하면 자산 축소 예상 2. 대체주택 매수시 취득세 양도세 절세 위해 관처까지 기다린다. vs 기다리다 집값오르니 그냥 취득세 중과 맞더라도 양도세 절세 조건(사업시행인가 후 매수)만 갖추어 구매한다. 3. 대체주택 요건 생각말고 그냥 안오르는 강북 팔고 다주택 포지션으로 2번주택을 좀더 상급지로 산다. (찬성)어짜피 대체주택 요건 맞추기 어렵고 요건 맞추려고 기다리는 동안 주택가격 오른다 (반대) 재초환 감면받으려면 2주택은 불가, 대체주택으로 취득하는 2주택만 가능하므로 주택새로이 취득시 대체주택으로만 구매가능 부동산을 팔고 바로 다른것 못사고 손해본 기억이 있어서요 규제와 모든 방향은 강북주택 조기 매각이 맞긴한데 매각하고나서 양도세 중과 유예되고 사업시행 인가등 절차 늦어져 대체주택 요건 못채우는 와중 집값올라 낙동강 오리알 될까 걱정입니다. 재초환 이슈도 정해진게 없고 금액도 아직 모르고, 분담금도 많이 낼터라 재초환은 얼마 안나올수 있는데 그것 무서워 2주택 포지션을 빨리 놓는다는게 아닌것 같고요 여러분이 저라면 어떤 현명한 결정을 내리실 건가요?
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