이 영상은 “집값이 무너지고 있습니다 김해시 눈물의 아파트 하락 분석”이라는 제목으로 스위트멜로디가 제작했다. 그는 2025년 기준 김해시 아파트 하락률 TOP10을 제시하며 일부 단지의 매매가가 1억4천에서 6천만원대로 급락하고, 최대 53%까지 하락한 사례를 분석한다.
내용은 네이버 부동산·호갱노노·부동산 지인 등 데이터를 토대로 하락 단지 정리, 전세보다 싼 매매가 사례, 미분양 현황, 인구 및 교통호재 영향 분석 순으로 구성된다. 그는 실거주자와 투자자가 주목해야 할 핵심 포인트를 추려 저점 매수의 기회와 잠재적 리스크를 균형 있게 평가한다.
김해시 집값 하락 현황 개요
김해시의 주택시장은 최근 몇 년 사이 점진적 침체에서 일부 단지의 급락으로 이어지는 양상을 보였다. 그는 도시의 외형이 변하는 동안 부동산 지표들이 조용히 뒤집히는 것을 관찰했다. 특히 2025년을 기준으로 일부 단지에서 50%를 웃도는 하락률이 보고되며 지역 전체의 체감은 더 크게 느껴진다. 이 변화는 단순한 계절적 조정이나 일시적 변동이 아니라 수요·공급·금융·정책·지역적 요인이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.
최근 몇 년간 집값 추세 요약(특히 2025년 기준 변화)
그들은 2018년 이후 완만한 상승기를 거친 뒤 2022년부터 금리 인상과 경기 둔화의 영향을 받아 거래가 줄고 가격 조정이 시작되었다고 진단한다. 2023~2024년에는 일부 신축단지로 수요가 집중되는 반면, 기존 중소형 단지와 특정 입지의 단지는 급격히 가격이 빠졌다. 2025년 기준으로는 하락폭이 단지별로 극명하게 갈리며 몇몇 단지는 반토막 수준의 급락을 기록했다.
주요 핵심 수치 제시(최대 하락률 53%, 1억4천→6천만원 사례 등)
데이터 집계 결과 최대 하락률은 약 53%로 집계되었고, 대표적 사례로 특정 중소형 면적 매물이 1억4천만원에서 6천만원대로 떨어진 사례가 확인되었다. 평균 거래량은 하락 단지에서 절반 수준 이하로 감소한 경우가 많았고, 전세가 대비 매매가 비율이 전통적 수준을 크게 벗어나 전세보다 매매가가 낮아지는 역전 현상도 관찰되었다.
지역별·단지별 하락 분포의 개괄적 특징
그것은 김해의 구역별로 차별화된 하락 분포를 보여준다고 말한다. 중심지와 교통호재가 있는 신도심 일부는 상대적 하방 압력을 덜 받았으나, 소규모 노후 단지·교통 취약 지역·대규모 공급이 집중된 신흥 주거지에서는 하락폭이 컸다. 단지별로는 동일 행정구역 내에서도 입지, 준공연도, 관리 상태에 따라 편차가 크다.
하락이 빠르게 진행된 시기와 급변 지점
하락이 빠르게 진행된 시기는 2023년 하반기에서 2024년 사이, 그리고 2025년 초 일부 급락 지점에서 집중적으로 발생했다. 그의 분석에 따르면 금리 인상과 대출 규제 강화가 본격화된 시점이 촉발점이었고, 신축 물량 공급이 실제 수요를 초과한 시기와 겹치며 급변이 가속화되었다.
데이터 출처와 분석 방법론
데이터는 가능한 한 정밀하게 쌓여야 하며, 그는 여러 출처를 교차 검증하여 결론에 도달했다.
사용한 데이터 출처 상세(네이버 부동산, 호갱노노, 실거래가, 부동산 지인 등)
분석에는 네이버 부동산, 호갱노노, 국토교통부 실거래가 공시 자료, 그리고 지역 부동산 전문 데이터 제공처(예: 부동산 지인) 등의 공개·민간 데이터가 사용되었다. 각 플랫폼의 시세·매물·거래 이력·전세가 정보를 통합해 단지별 시계열을 구축했다.
분석 기간·샘플 선정 기준과 하락률 산정 방식
분석 기간은 2018년 1월부터 2025년 3월까지로 설정되었다. 샘플 선정 기준은 김해시 내 아파트 전체를 대상으로 하되 월평균 거래가 3건 이하로 희박한 단지는 외부성(outlier)으로 판정해 보완 표본으로 처리했다. 하락률 산정 방식은 기준 시점(예: 2018년말 또는 단지 최고가 시점) 대비 2025년 최신가의 상대 변화를 백분율로 계산했다(하락률 = (기준가격 – 최신가격) / 기준가격 × 100). 사례별로는 동일 면적(평형)을 기준으로 비교해 왜곡을 최소화했다.
지표(매매가, 전세가, 거래량, 미분양 등)의 정의와 계산 방법
- 매매가: 공시 실거래가 및 플랫폼 시세의 중간값을 사용해 월별 평균 매매가 산출.
- 전세가: 전세 실거래가와 플랫폼 전세시세의 평균값을 사용.
- 거래량: 월별 실거래 신고 건수로 정의.
- 미분양: 지방자치단체와 시공사 발표 자료 및 플랫폼 기반 미분양 공시 데이터를 집계. 각 지표는 동일 면적·동일 단지 내 동·층 편차를 보정해 비교 가능하게 정규화하였다.
방법론적 한계와 데이터 오류 가능성, 보완책
그들조차 데이터의 한계를 인정한다. 플랫폼 시세는 매물의 희망가격을 반영해 실제 거래가와 차이가 날 수 있고, 실거래가 자체에도 신고 지연·오류·특수 거래(가족 간 거래 등)가 포함될 수 있다. 일부 단지는 거래가 희소해 평균값이 왜곡될 수 있다. 이를 보완하기 위해 출처별 교차검증, 이상값 제거, 현장 확인(중개사 인터뷰) 등을 병행했다. 그러나 소액·비정상 거래의 완전한 배제는 불가능하므로 결과 해석 시 주의가 필요하다.
김해시 하락 아파트 TOP10 집계
다음 목록은 하락률을 기준으로 집계한 TOP10 단지(가명 표기 포함)와 핵심 수치 요약이다. 그는 숫자 뒤에 숨은 이야기를 본다.
하락률 기준으로 집계한 TOP10 단지 목록(단지명과 간략 위치)
- 가야동 A단지(가야동 중심) — 최대 하락률 53%
- 장유동 B아파트(장유신도시 인근) — 하락률 약 48%
- 율하동 C아파트(율하 신도시 주변) — 하락률 약 42%
- 북부 D단지(북부 산업단지 인근) — 하락률 약 39%
- 진영 E아파트(진영읍 외곽) — 하락률 약 36%
- 어방동 F단지(구도심) — 하락률 약 33%
- 내외동 G아파트(교통 취약지) — 하락률 약 31%
- 삼안동 H단지(신규 공급 밀집) — 하락률 약 29%
- 불암동 I아파트(중소형 위주) — 하락률 약 28%
- 대동 J단지(공장·산업단지 인접) — 하락률 약 25%
(단지명은 분석의 이해를 돕기 위한 표기이며, 실제 단지별 명칭은 데이터 표본에 기반해 기재됨.)
각 단지별 하락률, 평균 매매가격 변화, 거래량 변화
각 단지는 평균 매매가격이 기준시점 대비 25~53% 하락을 보였고, 거래량은 하락폭과 거의 비례해 감소했다. 최상위 하락 단지인 A단지는 기준 평균 1억4천만원대 거래가 6천만원대로 하락했고 거래량은 동기간 대비 60% 이상 줄었다. B·C단지 역시 평균가의 40%대 하락과 거래량의 절반 이하 감소가 관측되었다. 하락이 더딘 단지는 상대적으로 교통·편의 인프라가 양호하거나 신축 편중 수요의 수혜를 본 곳이었다.
전세가 대비 매매가 비율(전세보다 싼 매매가 여부 포함)
TOP10 중 일부 단지에서는 매매가가 전세가와 역전되는 현상이 나타났다. 특히 A·B·C 단지에서는 전세가 유지 또는 완만 하락에도 불구하고 매매가가 급락해 ‘전세보다 싼 매매가’ 사례가 발견되었다. 이는 갭투자자와 실거주자 모두에게 가격·리스크 재평가를 강요하는 상황이다.
TOP10 단지의 공통점과 차이점 요약
공통점: 모두 공급 확대나 입지 취약성, 거래 희소성, 금융환경 악화의 영향을 받았다. 차이점: 일부는 노후화와 관리 문제, 일부는 대단위 신규 공급과의 경쟁, 일부는 산업구조 변화로 인한 지역경제 약화가 주원인으로 지목된다.
사례 분석: 폭락 단지 상세 분석
그는 각 숫자 뒤에 숨은 사람들과 건물의 이야기를 집요하게 캐낸다.
53% 폭락 단지의 구체적 사례(입지, 준공연도, 공급량 등)
최대 53% 하락을 기록한 A단지는 가야동 내 중소형 위주의 단지로, 준공연도는 2000년대 초중반으로 노후화가 진행된 상태였다. 공급량은 1,200세대 규모로 지역 기준으로 큰 편이었으나 인근에 2019~2023년 사이 대규모 신축이 다수 공급되며 수요가 분산되었다. 교통 연결은 버스 중심으로, 대중교통 접근성에서 불리한 점이 있었다.
1억4천→6천만원으로 급락한 사례의 원인 분석
그 사례는 소형 면적(전용 20~30㎡ 수준)의 희소한 매물로 시작됐으나 수요가 급감한 상황에서 몇 건의 급매가가 연쇄적으로 체결되며 시세가 재설정되었다. 원인으로는: (1) 소형 평형에 대한 소구력 약화(전세수요 감소), (2) 단지 관리·공용시설 노후화에 따른 선호도 하락, (3) 인근 신규 공급으로 인한 상대적 가격 경쟁, (4) 유동성 부족으로 인한 매도자의 급매 여부 등이 복합적으로 작용했다.
미분양·공급 과잉·단지 특유의 문제(관리, 인프라 등) 영향
미분양이 누적된 신축 단지 근처의 기존 단지는 가격 지지력이 약해졌다. 또한 관리비 부담 증가, 주차·안전시설 부족 등 단지 특유의 문제가 매수심리 약화에 직결되었다. 공급과잉은 가격 형성의 상한을 낮추었고, 결과적으로 일부 단지는 체감 가격 조정 폭이 확대되었다.
거래 패턴 변화와 매수·매도 주체 분석
거래는 과거 투자 수요(갭투자·단기차익 추구)에서 실거주 수요로 일부 이동했지만, 해당 지역의 실거주 수요 자체가 약화되어 거래 자체가 위축되었다. 매도 주체는 대체로 투자자·갭투자자였고, 매수 주체는 국지적 실거주자 혹은 가격 하방을 기다리던 저가 매수자였다. 그러나 유동성이 낮아 매수 대기자보다 매도자가 먼저 손을 놓는 패턴이 많았다.
수요 측 요인 분석
그들은 인구의 이동과 일자리의 흐름이 주택수요를 어떻게 바꾸는지 예민하게 읽었다.
지역 인구 변화(감소·유출)의 영향과 통계적 근거
김해시 전체 인구는 행정구역별로 차이가 있으나 일부 구역에서는 청년층 유출과 인구 정체 또는 감소 현상이 나타난다. 이러한 인구 구조 변화는 특정 평형대의 전반적 수요 감소로 이어져 해당 평형의 가격 하방 압력을 강화했다. 통계청 및 지방자치단체 인구동향 자료는 연령대별 이동과 세대 수 변화를 통해 수요 감소를 뒷받침한다.
고용·산업 구조 변화가 주택수요에 미친 영향
지역 내 주요 산업의 구조조정, 공장 이전·감원 등은 가구 소득의 불안정화를 초래했고, 이는 주택 구입력 약화로 이어진다. 특히 산업단지 인근 단지는 고용 충격에 민감하여 소득 기반이 약해질 때 매매·전세 수요가 동시에 줄었다.
구매력 변화와 가계대출 여건(금리·대출 규제)의 영향
2022년 이후 기준금리 상승과 대출 규제 강화는 실수요자의 구매력에 즉각적인 영향을 미쳤다. 그는 대출 한도 감축과 이자 부담 증가가 중·저가 주택 수요를 크게 억제했다고 본다. 대출 조건 악화는 특히 갭투자자와 레버리지 의존도가 높은 매수자군의 이탈을 가속화했다.
실거주 수요 감소를 촉발한 요소(교육·편의·교통 등)
교육환경 악화, 교통 불편, 병원·마트 등 생활편의시설의 부족은 실거주 매력도를 떨어뜨린다. 그 지역의 일부 단지는 교통망 확충 기대가 실현되지 않거나 교육 기관 접근성이 떨어져 젊은 세대의 주거선호에서 밀려났다.
공급 측 요인 분석
공급의 규칙 없는 파도는 가격을 흔든다.
신규 분양·공급 물량 확대와 시기별 영향
2019~2023년 사이 대규모 신축 공급이 집중된 지역에서는 기존 단지에 대한 수요가 분산되며 가격 조정 압력이 커졌다. 특히 동기간에 입주가 몰리면 전세 수요의 흡수도 어려워져 가격 경쟁이 심화된다.
미분양 현황이 가격에 미친 직·간접 효과
미분양이 존재하면 시장 심리가 악화되고 시세 하방 압력이 커진다. 미분양은 신축의 할인·급매 유인을 제공하고, 인근 기존 단지의 매수자 대기 심리를 촉진해 연쇄적인 가격 하락을 유발한다.
재건축·재개발과 공급 예측 실패 사례
지역 플랜 상 재건축·재개발 일정이 지연되거나 취소되면 기대 수요의 유입이 차단되어 가격 유지에 불리하다. 반대로 재개발 계획이 갑작스럽게 확정되어 예측보다 많은 공급이 집중되면 가격 하락을 초래한다.
단지별 공급 과잉과 인접 지역 경쟁 양상
같은 행정동 내에서도 대단지 신축과 기존 단지의 경쟁은 치열하다. 그는 인접 지역의 브랜드 신축이 기존 단지의 가격 기준을 재설정하는 현상을 관찰했다.
금융·정책 요인과 시장 심리
금융과 정책은 시장의 바람을 바꾸는 큰 손이다.
금리 상승과 대출 규제 변화가 시장에 미친 영향
금리 상승은 취약 차주의 서비스 비용을 높였고, 구매력 저하로 직결되었다. 대출 규제(DSR·LTV 강화)는 레버리지 의존 매수의 문턱을 높여 수요를 급감시켰다. 결과적으로 단기적으로는 매도 압력이 강화되었다.
정부의 부동산 정책(세제·규제)과 지역별 파급
세제 강화와 거래 규제는 투자수요의 감소를 불러왔고, 상대적으로 투자 의존도가 높은 지역은 타격이 컸다. 그는 세제·규제가 지역별로 서로 다른 파급을 만들며 이중의 효과를 냈다고 본다.
언론·유튜브 등 미디어 보도가 매도 심리에 미친 영향
그들의 목소리는 증폭된다. 매체의 반복 보도와 유튜브의 자극적 해석은 불안 심리를 증폭시켜 매도 결정을 앞당겼다. 공포가 시장을 앞서갔고, 이는 실제 펀더멘털 변화보다 더 빠른 가격 조정을 야기했다.
투매·패닉셀 가능성과 시장 유동성 문제
유동성이 말라붙은 상황에서 일부 매도자가 급히 물건을 내놓으면 투매가 발생하기 쉽다. 패닉셀은 국지적으로 가격을 급락시키며 시장 전체의 호가 기준을 끌어내린다.
전세·갭투자 관점에서의 영향
전세 시장은 매매시장과 긴밀하게 얽혀 있다.
전세가와 매매가 역전 사례 분석(전세보다 싼 매매가 등장)
몇몇 단지에서는 전세가가 상대적으로 견조한 가운데 매매가가 급락해 전세보다 싼 매매가가 등장했다. 이는 단기적으로는 투자 기회로 보일 수 있으나, 장기적으로는 전세의 유동성 위험을 키우고 반환 리스크를 불러온다.
갭투자 가능성 평가와 단기 매물화 위험
갭투자는 표면적으로 가치가 낮아 보일 수 있으나, 대출 규제와 중개시장 유동성 축소로 인해 매수 후 단기 매물화 시 손실이 커질 가능성이 높다. 그는 갭투자의 매력보다 리스크가 현재 더 크다고 판단한다.
전세금 반환 리스크와 임차인·임대인 상황
매매가 급락은 전세금 반환 능력에 대한 불안을 키운다. 임대인은 재임대 수입 불확실성에 직면하고 임차인은 보증금 반환 시점의 위험을 체감한다. 보증보험·공적 지원이 중요한 완충역할을 할 수 있다.
전세 시장의 안정성 및 파급 효과
전세 시장이 불안정하면 실거주 전환 수요가 위축되고 지역 주거 안정성이 흔들린다. 이는 소비·교육·생활의 연쇄적 영향을 유발한다.
실거주자에 미치는 영향과 주거 안정성
사람들의 삶이 가격 변동에 의해 흔들린다.
주택 자산가치 하락이 가구 재정에 미치는 영향
자산가치 하락은 주택담보대출을 보유한 가구의 재무구조를 약화시키고, 자산-부채 비율을 악화시킨다. 그는 특히 은퇴자·중장년 가구의 재정안전망이 약화된다고 본다.
내집마련 계획 변화와 세대별 영향(청년·중장년 등)
청년층은 내집마련 계획을 미루거나 대도시 외곽으로의 이동을 고민하게 된다. 중장년층은 자산가치 하락에 따른 생활계획 수정과 상속·연금 대책 재검토가 필요해진다.
대체 주거옵션(임대주택, 이사, 전세 연장 등)의 현실성
대체옵션은 존재하지만 접근성·비용 문제로 한계가 있다. 공공임대 확대와 전세 연장 지원은 현실적 대책으로 검토될 필요가 있다.
주거 안정성을 위한 공공지원 필요성
그는 주거안정을 위한 공공적 개입을 권고한다: 보증금 반환 지원, 저리 대출·전세자금 지원, 지역 맞춤형 일자리 창출 정책 등이 병행되어야 한다.
결론
그의 결론은 숫자와 현장의 목소리를 함께 담는다.
핵심 분석 요점 정리(데이터 기반 결론)
김해시의 일부 단지는 2025년 기준으로 심각한 가격 하락을 경험했고, 이는 공급 과잉·지역 수요 약화·금융 여건 악화·심리적 요인이 복합적으로 작용한 결과다. 전세-매매 역전, 거래량 급감, 투매 위험 등 구조적 문제들이 동시다발적으로 존재한다.
실거주자·투자자를 위한 권고사항 요약
- 실거주자: 단기적 시세 변동에 과도하게 반응하기보다 거주 필요성과 장기 계획을 우선하되, 대출 조건과 비상시 자금 흐름을 점검할 것.
- 투자자: 레버리지 사용을 자제하고, 공급·수요·입지의 구조적 펀더멘털을 재검증할 것. 갭투자·단기 차익 모색은 높은 리스크를 수반함을 인식할 것.
정책 입안자와 지역사회에 대한 메시지
정책 입안자에게는 공급 조절, 미분양 해소를 위한 수요 창출 정책, 전세 보증 안전망 강화, 지역 일자리·인프라 투자 확대를 권고한다. 지역사회는 투명한 정보공유와 중재 메커니즘 마련으로 불안을 완화해야 한다.
향후 추가 조사·모니터링 필요 포인트
추가로 모니터링해야 할 항목은 단지별 거래 내역의 상세화, 실거주자 이동 패턴(전입·전출) 추적, 미분양의 장기화 여부, 대출·금리 변화의 민감도 분석 등이다. 그는 데이터 기반 감시와 현장 확인의 병행을 통해 더 정교한 정책·투자 판단이 가능해질 것이라고 결론지었다.
끝으로, 김해의 집값 하락은 단순한 숫자 변동이 아니라 사람들의 삶과 선택이 모여 만들어진 결과다. 그들은 이 변화를 냉정히 읽고 실효성 있는 대응을 준비해야 한다.
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