해당 매물은 부산 수영구 망미동(880-84)에 위치한 아파트로, 매매가는 6억5천만 원이며 공급면적 229.61㎡(전용 197.05㎡)의 대형 평수로 구성되어 있다. 7룸·2욕실 구조에 13층 고층 배치와 안방 기준 남동향을 갖춰 채광과 실용성을 동시에 제공한다.
중개인은 안내부터 계약 체결까지 전 과정을 책임지며 사전 예약을 권장한다. 관리비는 약 30만 원(전기·수도·가스 별도), 난방은 개별(도시가스), 입주 시기는 협의 가능하며 문의는 88부동산의 공인중개사 김상대(010-7153-3080)로 하면 된다.
부산 대형 평수 매물 개요
그는 부산 수영구 망미동 880-84에 위치한 대형 아파트 매물을 검토하고 있다. 해당 매물은 매매로 거래되며 매매가는 6억 5천만 원으로 제시되어 있다. 건물은 아파트 단지로 3개 동에 총 224세대로 구성되어 있으며, 매물은 고층인 13층에 위치한다. 공급면적은 229.61㎡, 전용면적은 197.05㎡로 대형 평형에 해당하며, 세대 구성은 방 7개와 화장실 2개, 난방은 개별 도시가스로 운영된다. 입주 시기는 협의 가능으로 표기되어 있고, 승인일(준공일)은 1989년 9월 9일이다. 관리비는 안내상 월 약 30만 원 수준이며 가스·전기·수도는 별도 청구될 수 있다.
그녀는 이 기본 정보만으로도 공간의 스케일과 관리 부담, 그리고 향후 리모델링 가능성 등을 직관적으로 가늠할 수 있다. 그러나 판단의 정확성은 상세한 현장 점검과 서류 확인에 의해 보완되어야 한다.
지역 및 입지 분석
수영구 망미동의 주거환경 및 생활편의시설 접근성
수영구 망미동은 주거 밀집 지역으로 생활편의시설이 비교적 잘 갖춰진 곳이다. 그는 단지 인근의 슈퍼마켓, 동네 병원, 약국, 편의점과 같은 일상적 편의시설의 존재 여부를 우선 확인해야 한다. 대형 평형인 만큼 가족 단위 생활을 상정할 때 장보기, 공공시설 접근성, 공원과 같은 여가 공간의 가용성은 거주 만족도에 큰 영향을 미친다. 인근에 대형마트나 전통시장, 상업 중심지와의 거리를 파악하면 생활 동선의 편리성을 객관적으로 평가할 수 있다.
대중교통 연결성: 버스·지하철 접근성 및 환승 편의
대중교통의 연결성은 집값과 실거주 편의성에 직결된다. 그는 단지에서 가까운 버스 정류장과 지하철역까지의 도보 거리, 주요 노선의 배차 간격, 출퇴근 시간대의 혼잡도 등을 점검해야 한다. 환승 편의성 또한 중요하므로 인근 환승센터나 주요 간선도로 접근성, 직주근접성 여부를 함께 확인하면 통근·통학 계획을 세우는 데 도움이 된다. 구체적인 노선과 소요시간은 현장 확인이나 교통 앱 데이터로 보완해야 한다.
상업시설·교육시설·의료시설의 근접성
그는 자녀가 있거나 계획 중인 경우 인근 학교(초·중·고) 및 학원 밀집도를 고려할 것이다. 또한 응급상황이나 만성 질환 발생 시 가까운 종합병원 또는 응급의료기관의 존재는 큰 안심 요인이다. 상업시설 측면에서는 식당가, 카페, 은행, 관공서 접근성 등을 확인해 생활 편의지수를 계산해야 한다. 상권의 활력은 임대수요나 재판매 시점의 가치를 좌우하므로 장기적 관점에서 평가한다.
주변 개발계획 및 도시재생, 향후 가치 변수
도시계획과 개발 호재는 장기 가치에 결정적 영향을 미친다. 그는 해당 지역의 재개발·재건축 예상 구역, 도시재생 사업, 기반시설 확충 계획(도로·철도·공원 조성) 등을 확인해야 한다. 개발 계획은 시·구청의 고시 자료, 지역 주민 공청회 자료로 확인할 수 있다. 호재는 가치 상승을 가져오지만, 계획이 무산되거나 오랜 기간 지연될 경우 기대가치를 재조정해야 한다.
해안 인접성 및 기후·자연재해 리스크(침수·지진 등)
망미동은 부산 내 해안과의 지리적 관계를 고려해야 한다. 해안 가까움은 풍경과 기후의 장점이지만, 태풍·폭우에 따른 침수 위험, 해일 가능성, 소금에 의한 외장 부식 등 단점도 동반한다. 그는 침수 이력, 저지대 여부, 관할 지자체의 방재 대책과 배수시설 현황을 확인해야 한다. 또한 건물의 내진 성능 및 보강 여부는 지진 리스크에서 안전도를 가늠하는 핵심 포인트다.
단지 및 건물 상태 점검 포인트
준공일자 확인: 1989년 9월 9일, 연식에 따른 구조·마감 상태 점검
준공일이 1989년인 만큼 그는 구조적 안전성과 마감 재료의 노후도를 우선 점검해야 한다. 연식이 오래된 건물은 외벽 균열, 누수, 배관 부식, 창호의 열화 등이 발생하기 쉽다. 준공도면과 보수 이력을 확인해 주요 보수 내역(방수, 상하수도 교체, 외벽 보수 등)과 실시 시기를 파악해야 한다. 연식은 수리비용과 관리비에 직접 영향을 주므로 보수 계획을 수치화해 총 보유비용을 산정하는 것이 필수다.
외관 및 공용부 유지관리 상태(엘리베이터, 계단, 복도)
공용부의 상태는 단지 관리 수준을 반영한다. 그는 엘리베이터 작동 상태, 계단 및 복도 조명, 폐쇄회로(CCTV) 가동 여부, 공동시설 청결 상태 등을 점검해야 한다. 엘리베이터의 교체 이력과 유지보수 계약서, 비상 발전기 유무 및 작동 상태는 입주 후 불편을 최소화하기 위한 체크리스트에 포함되어야 한다.
주차 공간 배치 및 여유 여부 확인
주차는 실사용성과 직결된다. 그는 총 주차대수와 세대당 주차대수를 확인하고, 세대 전용 주차 공간의 유무, 추가 비용(분양 또는 임대)에 대한 정보를 확보해야 한다. 방문객 주차 공간의 수와 관리 방식도 확인하면 거주 시 불편 요인을 미리 파악할 수 있다.
관리사무소 운영 방식과 관리주체(직영·위탁) 확인
관리 주체는 관리비 수준과 공동체 운영의 투명성에 영향을 미친다. 그는 관리사무소가 직영인지, 위탁(관리업체)인지, 관리위원회의 구성과 운영 규정을 확인해야 한다. 또한 최근 감사 결과, 회계 투명성, 입주민 민원 처리 이력 등을 점검해 관리 신뢰도를 평가한다.
장기수선충당금 적립 현황 및 주요 보수 이력 확인
장기수선충당금은 대규모 보수 시 재정적 기반이다. 그는 충당금 적립 현황과 단지의 예상 대규모 보수 항목(외벽, 옥상 방수, 주차장 보수 등) 및 최근 보수 이력을 확인해야 한다. 충당금이 부족하면 입주민에게 추가 부담이 발생할 수 있으므로 예비비 수준과 계획을 면밀히 살펴야 한다.
평면과 공간 활용성 분석
전용 197.05㎡의 구조적 장점: 넓은 거실·다실·다용도실 가능성
전용면적 197.05㎡는 거실을 중심으로 다실, 다용도실, 가족실 등을 배치할 수 있는 여유 있는 평면을 제공한다. 그는 거실과 주방의 연결성, 채광과 조망을 고려해 공용공간의 활용도를 판단할 수 있다. 공간이 넉넉한 만큼 가구 배치와 동선 설계의 자유도가 높아 다양한 생활양식에 적응 가능하다.
방 7 구성의 실제 활용 방안(가족 구성·홈오피스·취미공간)
방 7개는 대가족이나 다세대 거주, 또는 사무실·작업실·취미 공간을 병행하려는 이용자에게 유리하다. 그는 각 방의 크기와 위치(안방과 기타 침실의 분리 여부), 창호 방향을 고려해 실사용 계획을 세울 수 있다. 홈오피스, 스튜디오, 방문 간병 공간 등 다목적 활용을 염두에 두면 리모델링 우선순위를 명확히 할 수 있다.
수납공간과 동선의 효율성 점검 포인트
넉넉한 방 수에도 불구하고 수납과 동선이 비효율적일 수 있다. 그는 각 방과 복도의 수납량, 주방 팬트리 여부, 현관의 수납 공간, 보조 수납동선(다용도실·창고)의 위치를 점검해야 한다. 동선이 복잡하면 생활 편의가 떨어지므로 문 위치, 복도 폭, 주방 동선의 삼각형 효율 등을 체크해야 한다.
리모델링으로 개선 가능한 부분과 예상 비용 범위
리모델링으로 개선 가능한 항목은 주방·욕실 교체, 창호 교체, 바닥 및 도장, 전기·배관 교체, 시스템 에어컨 설치 등이다. 그는 부분 리모델링(욕실·주방 일부 교체)에는 1천만5천만 원, 전체 구조 변경이나 전면 리모델링에는 1억3억 원 수준의 예산을 염두에 둘 필요가 있다고 판단한다. 정확한 금액은 설계 범위와 자재 선택에 따라 달라지므로 견적을 받아 비교해야 한다.
남향·동남향 배치(안방 기준 동남향)의 채광·환기 장점
안방이 동남향에 배치되어 있는 점은 아침 햇살이 잘 들어오는 장점이 있다. 그는 채광의 확보가 에너지 비용 절감과 건강한 실내환경에 기여함을 고려해야 한다. 환기 측면에서도 동남향 배치는 자연환기를 유리하게 하며, 계절별 태양열 영향을 고려한 창호 설계로 실내 쾌적성을 높일 수 있다.
가격 적정성 및 가성비 판단 기준
표준 단가 대비 해당 매물의 평당 가격 산출 방법
그는 평당 가격 산출 시 공급면적 기준과 전용면적 기준을 모두 고려한다. 계산법은 단순하다: 매매가 ÷ (면적(㎡) ÷ 3.3058)로 산출한다. 예를 들어 전용 197.05㎡는 약 59.62평(197.05 ÷ 3.3058)으로 환산되며, 매매가 6억 5천만 원을 전용 평수로 나누면 평당 약 1,089.7만 원 수준이 된다. 공급면적 229.61㎡(약 69.45평) 기준으로는 평당 약 936만 원 수준이다. 그는 어느 기준을 사용할지 판단해 주변 시세와 비교해야 한다.
주변 유사 면적·연식·층수 매물과의 직접 비교
비교 대상은 동일하거나 유사한 연식·면적·층수의 매물이어야 공정한 비교가 가능하다. 그는 최근 실거래가와 매물 호가를 확보해 평단가와 총액을 비교하고, 층고, 조망, 리모델링 여부 등을 반영해 프리미엄 또는 디스카운트를 적용한다. 같은 단지 내 동일 평형 매물의 거래 이력은 가장 신뢰할 수 있는 비교 자료다.
가성비 판단 요소: 면적 대비 가격, 관리비, 위치, 리모델링 필요성
가성비를 판단할 때 그는 단순 평당가뿐 아니라 관리비 수준, 위치(생활인프라·교통), 리모델링 필요성 및 소요비용을 통합 평가한다. 예를 들어 평당 가격이 낮아도 대규모 보수가 예정되어 있거나 높은 관리비가 지속될 경우 실질적 부담은 커진다. 반대로 채광·조망·교통이 우수하면 프리미엄을 인정할 수 있다.
거래 사례와 실거래가 데이터 확인 방법
신뢰할 수 있는 실거래가 데이터는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 관할 구청의 부동산 자료, 공인중개사 제공 자료 등에서 확인할 수 있다. 그는 최근 1~3년간의 거래 사례를 중심으로 동일 기간 내의 가격 흐름을 분석해 매물의 가격 적정성을 평가한다. 거래 시에는 계약 당일의 유사 매물과 비교 자료를 첨부하면 협상에 유리하다.
가격 협상 포인트: 연식, 수리 필요성, 관리비 수준
협상에서는 연식(노후화), 발견된 하자(누수·배관·창호 등), 장기수선충당금 수준과 향후 보수 계획, 관리비 추이 등을 근거로 감가 요인을 제시할 수 있다. 그는 수리 견적서, 관리비 명세서, 등기부등본의 근저당 내역 등을 확보해 협상 근거로 활용하면 가격 조정의 설득력을 높일 수 있다.
관리비·유지비용 상세 분석
기본 관리비 안내: 약 월 30만원(가스·전기·수도 별도 청구 가능)
제시된 관리비는 월 약 30만 원 수준으로 안내되어 있다. 그는 이 금액이 실제로는 경비·청소·건물 보험·공용전기·조경비 등 기본 항목을 포함한 것인지, 난방비·온수비·개별 가스비는 별도 청구되는지 확인해야 한다. 대형 평형인 만큼 실사용시 관리비 변동 폭이 클 수 있다.
관리비 구성 항목과 추가 비용(경비·청소·공용전기 등)
관리비는 일반적으로 경비비, 청소비, 공용전기료, 엘리베이터 유지비, 소모품비, 관리인 인건비 등이 포함된다. 그는 관리비 명세서를 요청해 항목별 단가와 사용량을 확인하고, 비정기적 비용(특별관리비·대형 수리 시 추가 분담금) 발생 가능성을 점검해야 한다.
난방비·온수비 등 계절별 변동요인 고려
도시가스 개별 난방 체계는 사용량에 따라 난방비 변동성이 크다. 그는 난방 방식(개별 보일러 성능), 난방비 정산 방식(세대별 개별계량 또는 평형 배분)과 지난 시즌의 사용량을 확인해 시즌별 예산을 산정해야 한다.
장기수선충당금 및 향후 대형 공사 예상 비용
장기수선충당금 잔액이 낮으면 향후 외벽·주차장·옥상 방수 같은 대형 공사 시 추가 분담이 발생할 수 있다. 그는 충당금의 연도별 적립 현황과 예정된 대규모 공사 계획을 확인해 예상 추가 비용을 예측하고, 이를 총 보유비용에 반영해야 한다.
관리비 절감 가능한 방법과 실거주 시 주의사항
실거주자는 에너지 효율 개선(단열·창호 교체), 스마트 계량기 도입, 공동체 차원의 전기·가스 절약 캠페인 등을 통해 관리비를 절감할 수 있다. 그는 사용 패턴을 점검해 불필요한 공용 사용을 줄이고, 입주 전 설비의 효율 개선을 검토하는 것이 바람직하다고 판단한다.
주차 및 교통 편의성 점검
총 주차대수 확인 및 세대당 주차여건 파악
총 주차대수 정보가 불명확하므로 그는 관리사무소에서 총 주차대수와 세대당 주차 가능 여부를 반드시 확인해야 한다. 세대당 1대 미만일 경우 추가 차량 보유 시 불편이 예상된다.
세대 전용 주차공간 유무 및 추가 비용 여부
전용 주차 공간이 분명히 배정되어 있는지, 별도 분양된 주차면(유료/무상)의 존재 여부를 확인해야 한다. 만약 주차장이 일부 유료화되어 있다면 월 사용료나 분양가 수준을 파악해 추가 비용을 계산한다.
방문객 주차·공용주차장 이용 편의성
방문객 주차공간의 확보 여부와 공용주차장의 접근성(출입구, 회전반경, 주차장 층고 등)을 확인해 손님 초대 시의 불편을 예측한다. 주차관리 규정(주차권, 시간제 운영 등)도 확인 대상이다.
인근 도로 교통흐름과 출퇴근 시간 체증 유무
그는 출퇴근 시간대 인근 도로의 교통흐름을 직접 확인하거나 교통 데이터로 점검해야 한다. 주요 출퇴근축과의 연계성, 도로 폭 및 신호체계, 공사 구간 유무 등이 거주 편의성과 통근 시간을 좌우한다.
대중교통 접근성(지하철·버스 노선 및 환승 정보)
지하철역과 주요 버스 노선까지의 소요시간, 환승 편의성, 심야 교통편의 유무는 생활 편의성 판단의 핵심이다. 그는 특히 출퇴근 동선과 주요 생활권(직장·학교·병원)과의 연결성을 분석해 실거주 시 예상 이동시간을 산출해야 한다.
법적·등기·세무 검토 사항
등기부등본 확인: 소유권·근저당·가압류 여부 확인
등기부등본은 거래 안전을 위한 기본 서류다. 그는 소유권 이전 여부, 근저당 설정 여부 및 금액, 가압류·가등기 등 권리 관계를 면밀히 확인해야 한다. 근저당이 잔존하면 매수 후 변제 책임 여부와 비용을 따져야 한다.
대지지분 및 건물 대장 상 면적·용도 일치 여부 확인
대지지분과 건물등재 면적이 매도인의 제시 면적과 일치하는지, 건물대장 상의 용도(주거용·업무용 등)가 거래 목적과 맞는지 확인해야 한다. 면적 차이는 등기부와 실제 점유 면적을 비교해 보상이나 가격 조정의 근거가 된다.
양도세·취득세·증여세 등 세금 부담 산정법
그는 거래에 따른 세금 부담을 사전에 계산해야 한다. 양도소득세 대상 여부, 취득세 부과율, 등록세, 종합부동산세(보유 후 적용 가능성) 등을 확인하고 세부 산정은 세무사와 협의해 정확한 금액을 확보하는 것이 안전하다.
임대차보호법 관련 임차인 존재 여부 및 임대차 계약 확인
매물에 임차인이 존재할 경우 임대차 계약의 기간과 보증금, 전입신고 여부를 확인해야 한다. 임차인의 권리는 임대차보호법에 의해 보호되므로 그는 기존 임차인 계약과 권리관계를 명확히 파악해야 한다.
재건축·재개발 가능성 및 용적률·건폐율 관련 법적 제약
재건축·재개발의 가능성은 향후 가치 상승의 주요 변수다. 그는 해당 단지의 재건축 추진 여부, 안전진단 등급, 용적률·건폐율 등 규제 사항을 확인해 재건축 가능성과 실현 시점을 현실적으로 판단해야 한다.
대출·자금계획과 금융 전략
구입 시 필요한 자금 구성: 계약금·중도금·잔금 비율
구입 절차에 따라 그는 계약금(통상 10% 내외), 중도금(계약조건에 따라 분할), 잔금(잔여 금액) 등 자금 스케줄을 마련해야 한다. 실제 비율은 매매 계약에 따라 유동적이므로 자금계획을 여유 있게 설계해 불필요한 자금 압박을 피해야 한다.
담보대출 한도 산정 기준(주택담보대출비율 LTV 등)
담보대출 한도는 금융기관의 LTV(주택담보대출비율), DTI·DSR 규제, 대출자의 신용·소득 상황에 따라 달라진다. 그는 대출 가능 금액과 월상환 부담을 미리 산정해 자가 자금과 대출의 균형을 맞춰야 한다.
금리 선택지: 고정금리 vs 변동금리 장단점
금리 선택은 향후 이자 부담을 좌우한다. 고정금리는 이자 변동 위험을 낮추고 예측 가능한 상환계획을 제공하며, 변동금리는 초기 금리가 낮을 때 유리하나 금리 상승 시 부담이 커진다. 그는 금리 전망과 자신의 리스크 수용도를 고려해 선택해야 한다.
월별 상환액 시뮬레이션과 생활비 여력 점검
대출 상환액은 생활비와 재무 여력에 직접적인 영향을 준다. 그는 월별 상환액 시뮬레이션을 통해 최저·최대 상환 시나리오를 비교하고 긴급 자금(비상금)을 확보한 뒤 최종 결정을 내려야 한다.
대출 규제(다주택자 규제 등)와 세제 영향 고려
다주택자 규제, LTV·LTI 차등적용, 세제상 불이익 등은 투자 목적 매수자에게 중요한 변수다. 그는 현재 보유 주택 수와 향후 보유 계획을 감안해 규제 적용 여부 및 세부 세율을 전문가와 상담해야 한다.
결론
공급면적 229.61㎡(전용 197.05㎡), 매매가 6억 5천만 원의 이 매물은 대형 평형으로 가족 단위 거주나 다목적 활용에 유리하다. 그는 넓은 실내 공간과 방 7개의 구성에서 오는 활용성에 높은 가치를 부여할 수 있다. 반면 준공연도(1989)에 따른 리모델링·유지보수 비용과 관리비 부담은 매입 전 반드시 총 보유비용 계산에 포함되어야 한다. 입지인 수영구 망미동은 생활편의성과 교통 편의성이 비교적 양호하지만, 구체적 호재·제약 사항을 확인해 장기적 가치 상승 가능성을 평가해야 한다. 구입 전 등기·세무·대출·관리비 등 법적·재무적 리스크를 철저히 점검하고 필요한 경우 전문 중개인, 변호사, 세무사와 상담할 것을 권한다. 실거주 목적이라면 리모델링 계획과 예상 비용을 반영해 가성비를 최종 판단하고, 투자 목적이라면 임대수익과 매각 시나리오를 함께 고려해 전략적 결정을 내리는 것이 바람직하다. 그가 이 매물을 선택한다면, 데이터와 현장 검증을 결합한 신중한 접근만이 만족스러운 결과로 이어질 것이다.
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