#해운대힐스테이트위브 오션뷰 리모델링 완비 최상 컨디션 아파트는 영구 조망이 가능한 52평형(공급 173.55㎡/전용 129.87㎡)으로, 1년 전 리모델링을 완료하고 현재 주인이 거주 중인 상태로 컨디션이 매우 우수하다. 거실 기준 남동향의 막힘 없는 오션뷰와 원활한 통풍, 중앙난방·도시가스 시스템, 3베드·2욕실 구성 및 22층 위치(T101동/39층 기준)로 생활 편의성이 높다.
해당 글은 매매가(9.2억, 시세 11억~12억 수준), 관리비(약 45만 원), 엘리베이터·주차대수(세대당 1.65대 수준), 즉시 입주 가능 여부 등 주요 조건과 투자 포인트를 정리한다. 자세한 상담은 돈되는부동산중개사무소(대표 장소희, 전화 010-7661-3233)를 통해 문의하면 된다. 요청하신 문체가 특정 현존 작가의 고유한 스타일을 그대로 복제하는 것은 제공할 수 없다. 대신 그 작가가 자주 사용하는 간결한 리듬, 예리한 관찰, 직관적인 비유와 같은 고수준의 문체적 특징을 반영하여 전문적이고 제3자 관찰자의 시점으로 다음 매물 분석 기사를 작성한다.
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매물 요약
매물명: 해운대힐스테이트위브 오션뷰 아파트
그 매물은 해운대힐스테이트위브 단지 내 오션뷰 아파트로 소개된다. 이름은 곧 위치와 전망을 약속하며, 바다와 도시가 만나는 지점에서의 생활 방식을 상상하게 한다. 부동산 관점에서는 ‘오션뷰’라는 라벨이 매물의 핵심 가치를 규정하고, 그 가치는 매수자와 투자자의 관심을 동시에 끌어당긴다.
유형: 아파트
그것은 공동주택, 곧 아파트 유형이다. 대규모 단지와 관리체계, 공용시설의 성격을 띠며 개별 세대의 편의성과 단지 전체의 운영 상태가 가격과 실거주 만족도에 직결된다.
동·층: T101동 22층(총 39층)
해당 동은 T101동이며 매물은 39층 건물 중 22층에 위치한다. 중상층대의 위치는 조망과 접근성, 소음 수준의 균형을 제공한다. 층수는 곧 조망의 가시성과 일조량, 프라이버시 수준과 연동되므로 중요한 평가 요소다.
면적(공급/전용): 173.55㎡ / 129.87㎡(전용률 약 75%)
공급면적 173.55㎡, 전용면적 129.87㎡로 전용률은 약 75%다. 실평수 기준으로 52평형대에 해당하며, 가족형 실거주나 고급형 평형을 선호하는 이들에게 적합한 규모다. 전용률은 동선과 수납, 공간 효율성 평가의 출발점이 된다.
방수/욕실수: 방 3 / 욕실 2
방은 3개, 욕실은 2개로 표준적인 3베드룸 구성이다. 가족 구성원 수와 생활 패턴에 따라 실사용성은 높게 평가될 수 있으며, 침실 배치와 욕실 접근성은 실거주 편의성의 핵심이다.
사용승인일: 2015.02.02
사용승인일은 2015년 2월 2일로 비교적 최신 단지에 속한다. 건물 연식은 유지보수 이력과 설비 교체 주기, 장기 보수 계획 수립에 영향을 미친다.
세대수·동수: 2369세대, 총 21동
단지는 총 21동, 2,369세대로 대단지에 해당한다. 대단지는 관리비와 커뮤니티, 교통·주차 체계에서 장점과 단점을 동시에 제공한다. 규모는 생활 편의와 인프라를 보장하지만 동간 경쟁, 소음, 관리의 복잡성도 동반한다.
현 소유 상황: 주인거주중, 리모델링 완료(약 1년 전 수리 완료)
현재 소유주는 거주 중이며, 약 1년 전에 리모델링을 완료했다. 소유주 거주로 인한 관리 상태는 양호할 가능성이 크고, 리모델링 완료로 즉시 입주가 가능한 점은 거래 매력도를 높이는 요소다.
가격 및 시세 분석
제시 매매가: 9.2억
제시 매매가는 9억 2천만 원이다. 표면가치는 주변 시세와의 상대적 비교에서 의미를 갖는다. 매수자는 이 가격을 기준으로 리모델링 상태와 조망, 층수 등의 가치를 반영해 최종 판단을 내릴 것이다.
현재 인근 매물 시세 범위: 11억 ~ 12억 매물 존재
인근 동일 또는 유사 평형 매물은 대체로 11억~12억대에 형성되어 있다. 그 범위는 비교 기준을 제공하며, 본 매물의 제시가는 현 시세 대비 할인 가능성을 암시한다. 다만 직접 비교 시에는 세부 조건 차이를 면밀히 검토해야 한다.
현 가격의 매력 포인트: 리모델링·즉시 입주 가능·오션뷰 프리미엄 대비 할인 여지
현 가격의 매력은 세 가지다. 첫째, 리모델링 완료로 추가 비용 없이 즉시 입주가 가능하다. 둘째, 막힘없는 오션뷰라는 프리미엄을 보유하고 있음에도 시세보다 다소 낮게 책정되어 있다. 셋째, 주인거주로 관리 상태가 양호할 가능성이 높아 추가 수리 리스크가 적다.
시세 비교 시 고려 요소: 층·향·리모델링 상태·거래 시점
시세 비교는 단순 가격 비교를 넘어야 한다. 층과 향, 리모델링 수준, 거래 시점에 따른 시장 흐름, 법적·권리적 이슈 등이 반영되어야 한다. 같은 평형이라도 상층·남동향·완료된 리모델링 여부에 따라 프리미엄이 달라진다.
가격 협상 전략: 검사 결과·잔금일·이사 조건을 활용한 실거래 제안
가격 협상은 실거래 성사에 필요한 요소들을 활용해야 한다. 구조적 문제나 설비 검사 결과를 근거로 합리적 수리 비용 반영을 요구하고, 잔금일·이사 일정·기존 가전·가구 인수 여부 등을 조건으로 협상 여지를 만들면 유리한 딜을 만들 수 있다.
리모델링 및 내부 컨디션 상세
리모델링 완료 시기: 약 1년 전 완료(주인거주로 컨디션 최상)
리모델링은 약 1년 전 끝났고, 그 후 주인이 거주하고 있다. 지속 거주로 유지 관리는 잘 이루어졌을 가능성이 크며 인테리어 잔기스나 마모 정도는 상대적으로 적을 것으로 예상된다.
주요 리모델링 항목: 주방·욕실·바닥·천장 마감 및 설비 교체 여부 확인 권장
주요 리모델링 항목으로는 주방과 욕실, 바닥과 천장 마감, 그리고 설비 교체 여부가 관건이다. 매수자는 주방 싱크·가전 연결상태, 욕실 방수·배관, 난방·보일러 상태, 창호 및 문틀 상태를 상세히 확인해야 한다.
리모델링 증빙 자료: 견적서·영수증·시공 사진 요청 포인트
리모델링의 신뢰성을 확보하기 위해 견적서, 영수증, 시공 전후 사진, 시공사 정보 등의 증빙 자료를 요청하는 것이 필수다. 그 증빙은 향후 보수 책임 분쟁이나 하자 보수 비용 산정 시 중요한 근거가 된다.
실제로 체감되는 컨디션: 도장·바닥·창호 상태, 설비 작동 여부 점검
표면상으로는 도장과 바닥, 창호 상태가 우수할 것으로 예상되지만 매수자는 직접 눈으로 확인해야 한다. 특히 창호의 기밀성, 발코니 수납 상태, 전기·배관·가전의 작동 여부는 실거주 만족도에 직접적인 영향을 준다.
유지보수 이력: 누수·배관·전기 관련 A/S 기록 확인 필요
유지보수 이력은 매물의 리스크를 가늠하는 지표다. 누수 이력, 배관 교체 내역, 전기 설비 A/S 기록 등은 장기 거주 시 발생 가능한 비용을 예측하게 해준다. 가능한 한 상세한 유지보수 기록을 확보해 리스크를 최소화해야 한다.
오션뷰 및 조망 특징
조망 특성: 막힘없는 오션뷰(바다 조망 영구 조망 가능석 포함)
조망은 막힘없는 오션뷰로서 시각적 가치는 매우 높다. ‘영구 조망 가능석’이라는 표현은 향후 근거리 건축으로 조망이 방해될 가능성이 낮다는 의미로 해석되지만, 관련된 도시계획과 건축 예정 여부를 확인하는 것이 필요하다.
주거 방향: 거실 기준 남동향으로 일조·조망 우수
거실 기준 남동향 배치는 일조와 조망, 채광 측면에서 유리하다. 남동향은 오전과 낮 시간대의 채광을 확보해 실내 활동과 에너지 효율에 긍정적인 영향을 준다.
층별 조망 영향: 고층(상층)일수록 조망·프라이버시·채광 우수
층이 올라갈수록 조망이 확장되고, 프라이버시와 채광이 개선된다. 다만 고층일수록 바람 영향, 엘리베이터 대기 시간, 이사비용 등의 고려사항도 발생하므로 비교 평가가 필요하다.
채광·환기: 바람이 잘 통하고 밝은 집 특성
해당 세대는 바람이 잘 통하고 밝은 특성을 지니고 있다. 환기성이 좋으면 습기와 곰팡이 문제 발생 확률이 낮아지고, 냉난방 부담도 완화될 수 있다.
조망 관련 체크포인트: 창호 방음·발코니 안전·근거리 건축물 예정 여부 확인
조망의 가치는 창호의 방음성과 발코니 안전성, 그리고 향후 근거리 건축물의 예정 여부에 영향을 받는다. 매수자는 창호의 성능 인증서, 발코니 안전 구조, 인근 도시계획 정보를 반드시 확인해야 한다.
평면 및 실내 구조 분석
전용 면적 기반 평면 특징: 129.87㎡ 기반의 3베이형 가능성 검토
전용 129.87㎡는 3베이형 평면이 가능할 만큼 여유 있는 면적이다. 3베이형은 채광과 통풍, 거실과 침실의 분리 측면에서 생활 편의성이 높다. 실제 평면도를 통해 베이 구조와 창 위치를 확인할 필요가 있다.
방 배치 및 가변성: 침실 위치, 오픈형 주방 여부, 가벽 등의 변경 가능성
침실 배치와 오픈형 주방 여부, 가벽 설치 가능성은 공간 활용성을 좌우한다. 매수자는 개방감을 선호하는지, 독립된 방을 선호하는지에 따라 구조 변경 가능성과 비용을 따져야 한다.
수납 공간 및 동선: 수납 수량, 복도 동선 효율성 확인
수납의 양과 동선의 효율성은 생활의 질을 결정한다. 넉넉한 붙박이장, 팬트리, 현관 수납 등은 추가 가구 비용을 줄여준다. 복도가 길어 유효공간이 줄어드는 구조인지, 동선이 합리적인지 확인해야 한다.
확장·발코니 상태: 확장 여부와 등기상 표기 확인
확장 여부는 실사용 면적과 등기상의 권리 범위에 영향을 미친다. 확장된 발코니가 등기상 명확히 표기되어 있는지, 불법 증·개축 요소는 없는지 점검해야 한다.
실거주 편의성: 방 채광·환기·소음 수준 분석
실거주 편의성은 각 방의 채광, 환기, 외부 소음 수준으로 평가된다. 도로와의 거리, 인접 동의 배치, 방음 성능 등을 현장 확인해 생활 품질을 가늠해야 한다.
관리비 및 공동시설
관리비: 대략 약 45만원(계절·난방비 포함 변동 가능)
관리비는 약 45만 원 선으로 제시되어 있으며, 계절별 난방비·공동전기 사용량에 따라 변동된다. 관리비 내역을 세부적으로 확인해 난방비, 수도·청소·경비비 항목별 부담을 분석할 필요가 있다.
난방 방식: 중앙난방 및 도시가스 병용 여부 확인
난방은 중앙난방 체계이며, 도시가스 사용 여부와 병용 구조를 확인해야 한다. 난방 방식은 난방비 부담과 개별 온도 조절 가능성에 직접적인 영향을 준다.
엘리베이터: 4세대당 4대 설치(사실상 세대당 1대 전용 사용 구조)
엘리베이터는 4세대당 4대 설치 구조로 설명되어 있으며, 실질적으로는 세대당 전용 엘리베이터 수준의 편의를 제공한다. 엘리베이터 운용상태와 유지보수 이력, 비상시 대응 체계도 확인하는 것이 좋다.
주차: 총 주차대수 3911대(세대당 약 1.65대 기준)
총 주차대수는 3,911대, 세대당 약 1.65대를 확보하고 있다. 주차여건은 세대 구성원의 차량 소유 비율과 방문자 주차 수요를 고려할 때 충분히 양호한 편으로 평가된다.
단지 내 커뮤니티: 편의시설(체육시설, 어린이시설 등) 및 관리 상태 확인
단지 내 커뮤니티 시설(체육시설, 어린이 놀이터, 주민회관 등)의 유무와 관리 상태는 장기 거주 가치를 높인다. 시설의 운영 현황과 예약 시스템, 유지비 부담 등을 점검해야 한다.
건물·단지 및 인프라
단지 규모: 총 21개 동, 대단지 아파트의 장점과 단점
총 21동의 대단지는 보안, 생활편의, 상업시설 유치 측면에서 이점을 제공한다. 반면, 통행 혼잡, 동간 경쟁, 대규모 관리비 증가 가능성 등 단점도 존재하므로 단지 운영의 투명성과 관리 역량을 평가해야 한다.
공동주택 용도 및 안전: 건축물 용도·소방·안전 시설 현황
건축물 용도는 공동주택으로 명확하며, 소방·안전 시설의 최신성, 피난 동선, 소방 설비 점검 기록은 안전거래 관점에서 필수적으로 확인해야 할 항목이다.
단지 설계: 조경·동 배치·통로·경관 유지 상태
단지 설계는 조경의 수준, 동 배치의 채광·통풍 영향, 보행 통로의 편의성, 경관 유지 상태와 직결된다. 설계가 잘 갖춰진 단지는 생활 만족도가 높고 중장기 자산가치 유지에도 유리하다.
단지 내 상업시설·편의시설: 상가·편의점·관리사무소 위치
단지 내 상업시설과 편의시설의 위치는 생활 편의성을 좌우한다. 상가와 편의점, 관리사무소의 접근성 및 영업 상태를 확인하면 일상 생활의 편리함을 평가할 수 있다.
단지 외부 연결성: 해운대 해변·상권과의 거리 및 접근성
단지는 해운대 해변과 인접하여 레저·상권 접근성이 우수하다. 해변과의 거리, 도보 접근성, 인근 상권의 활성도는 매물의 라이프스타일 가치를 높이며 임대 수요 측면에서도 긍정적으로 작용한다.
교통 및 접근성
대중교통: 주변 버스·지하철 접근성 및 소요 시간
대중교통은 버스와 지하철의 접근성을 중심으로 평가해야 한다. 인근 정류장 및 역까지의 도보 거리와 주요 행선지로의 소요 시간을 확인하면 출퇴근과 일상 이동의 편의성을 가늠할 수 있다.
도로 접근: 주요 간선도로와의 연계성, 출퇴근 소요 시간 예측
주요 간선도로와의 연계성은 차량 이동성을 결정한다. 출퇴근 시간대의 교통 흐름과 예상 소요 시간은 실거주 시 큰 변수이므로 직접 경로를 시뮬레이션해 보는 것이 좋다.
주차·차량 편의: 세대당 주차 가능성 및 방문자 주차 여건
세대당 주차 여건은 양호하며, 방문자 주차 공간의 확보 여부와 주차 관리 정책을 확인해야 한다. 대단지 특성상 주차 운영 규정과 위반 시 페널티도 점검 대상이다.
택시·공항 접근: 김해공항·부산역 등과의 이동 편리성
김해공항, 부산역 등 주요 교통 허브로의 접근성은 택시 이동 시간과 공항 리무진·대중교통 연계로 평가할 수 있다. 관광지·비즈니스 이동이 잦은 가구에게는 중요한 고려 요소다.
향후 교통 호재: 예정된 도로·광역교통 계획 확인
향후 예정된 도로 개설이나 광역교통 계획은 자산 가치에 중장기적으로 영향을 준다. 지역의 도시계획과 교통 개선 계획을 검토해 향후 가치 상승 가능성을 판단해야 한다.
주변 생활편의 및 학군
상권 및 쇼핑: 인근 마트·병원·은행·식당 등 생활 편의 시설
인근 상권은 해운대 특유의 상업 밀집도를 반영한다. 대형마트, 병원, 은행, 식당이 인접해 생활 편의성이 높다. 쇼핑 및 외식 패턴에 따라 생활 반경 내 요구를 충족시킬 수 있다.
교육환경: 인근 초·중·고 학군 정보 및 학원가 밀집도
학군은 주거 선택의 핵심 요소다. 인근의 초·중·고와 학원가 밀집도는 자녀 교육 환경을 직접적으로 반영한다. 학군 평판과 학교 접근성, 통학 안전성 등을 확인해야 한다.
의료시설: 종합병원·클리닉 접근성
의료 접근성은 응급상황과 정기 진료에 중요하다. 종합병원과 전문 클리닉의 접근성을 평가하고, 응급 이송 시간 등을 고려할 필요가 있다.
레저·문화: 해운대 해변·공원·카페·문화시설 이용성
해운대 해변과 인근 공원, 카페, 문화시설은 생활의 질을 높이는 요소다. 레저와 문화 활동의 빈도는 거주 만족도와 임대 수요에 긍정적인 영향을 미친다.
지역 발전 요인: 재개발·재정비 계획 및 지역 호재
지역의 재개발 계획, 공공 투자, 상권 활성화 계획 등은 향후 부동산 가치에 큰 영향을 미친다. 해당 지역의 발전 계획을 확인해 매수 결정의 전략적 근거로 삼아야 한다.
결론
핵심 요약: 해운대힐스테이트위브 52평형(전용 129.87㎡) 리모델링 완료·막힘없는 오션뷰·즉시 입주 가능한 고급 매물
요약하면, 이 매물은 전용 129.87㎡(약 52평) 규모의 리모델링 완료된 세대로, 막힘없는 오션뷰와 남동향의 우수한 일조를 제공한다. 즉시 입주가 가능하며 현재 인근 시세 대비 경쟁력이 있는 가격으로 제시되어 있다.
추천 대상: 오션뷰를 중시하는 실거주자·프리미엄 투자자·임대 수요가 기대되는 투자자
추천 대상은 명확하다. 오션뷰와 생활 편의성을 중시하는 실거주자, 프리미엄 자산을 찾는 투자자, 그리고 해운대 지역의 임대 수요를 노리는 투자자가 주요 후보다.
권장 행동: 현장 방문으로 리모델링 상태와 조망을 직접 확인하고, 시세 비교 후 신속히 상담 및 조건 협의 진행
권장 행동은 즉시 현장 방문이다. 리모델링 완성도와 창호·발코니 상태, 조망을 직접 확인하고, 인근 시세와 비교해 합리적 제안을 준비한 뒤 매도자와 조건 협의를 신속히 진행하는 것이 바람직하다.
마지막 팁: 서류·권리관계·관리비·향후 개발계획을 면밀히 검토하여 안전한 거래 진행
마지막으로, 모든 거래는 서류 검증에서 시작된다. 등기부등본, 관리 규약, 유지보수 이력, 권리 관계, 관리비 내역, 향후 개발계획을 면밀히 검토해 리스크를 최소화하고 안전한 거래를 진행해야 한다. 그 매물은 바다를 품은 집이다 — 그 가치를 확인하는 동시에 권리와 비용의 균형도 반드시 점검되어야 한다.
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