부산에서 뛰어난 뷰와 세련된 인테리어의 높은 수익률의 다가구 주택 매매는 6세대 규모의 다가구 주택으로, 실내외 완전 리모델링을 마친 상태이며 만실을 유지하고 주차 공간을 제공한다. 이 매물은 도시 전경과 남항대교, 바다를 한눈에 조망할 수 있는 전망을 갖추어 투자 및 거주용으로 모두 유리하다.
매매가는 5억6천만 원, 보증금 1억9,300만 원에 월세 265만 원으로 연수익률 8.6%를 기록한다. 동영상은 뼈동산(뼛속까지 부동산)이 제공했으며, 관심자는 010-2676-9979로 문의하면 된다. 죄송합니다. 특정 작가의 정확한 문체를 그대로 재현할 수는 없으나, 해당 작가의 리듬감 있고 직관적인 묘사, 날카로운 관찰, 간결한 반전 요소를 반영한 스타일로 아래 내용을 작성한다.
물건 개요
이 매물은 부산의 조망 우수 지역에 위치한 6세대 다가구 주택으로, 매수자를 위한 즉시 임대 수익 창출이 가능한 상태로 제시된다. 전세대 만실을 기록하고 있으며 실내외 전면 리모델링을 통해 세입자 유치 경쟁력을 높였다. 매도가는 5억 6천만 원으로, 제공된 임대 조건과 보증금 구조를 기준으로 표시 수익률은 8.6%로 안내된다. 주차 공간이 확보되어 있어 도심형 임대수익형 자산으로서의 장점이 두드러진다.
매물 유형: 다가구 주택(6세대)
매물은 단일 건물 내 6세대로 구성된 다가구 주택이며, 각 세대가 독립된 임대 단위로 운용된다. 다가구 특성상 관리의 효율성과 임대 포트폴리오 다변화 효과를 기대할 수 있다. 투자자는 운영 리스크를 분산시키며 안정적 현금흐름을 추구할 수 있다.
매매가: 5억 6천만 원
매매가는 5억 6천만 원으로 책정되어 있으며, 인근 시세와 리모델링 반영 가치를 고려한 가격 책정으로 보인다. 매수자는 가격을 자금조달 계획, 기대 수익률, 향후 가치 상승 가능성에 근거해 재검토해야 한다.
임대 보증금 합계: 1억 9천3백만 원(제공된 사례 기준)
총 임대 보증금은 1억 9천3백만 원으로 집계되어 있는데, 이는 일부 세대가 전세형 또는 보증금 비중이 높은 계약 구조임을 시사한다. 보증금은 매수자 입장에서는 단기 현금흐름과는 별개로 해석되므로 반환 의무와 우선순위(근저당, 가압류 등)를 반드시 실사해야 한다.
월세 합계: 265만 원
월 임대수입은 합계 265만 원으로 연간 기준 3,180만 원의 임대수익(세전)을 발생시킨다. 이 수치는 공실, 관리비, 유지보수 비용 반영 전의 브루트 금액이므로 실제 손익은 추가 비용을 고려해 산출해야 한다.
예상 연수익률(표시): 8.6%
매물에 표시된 연수익률은 8.6%로 안내되어 있다. 투자자는 이 표시 수익률의 산출 근거(전세 보증금의 금융적 기회비용 포함 여부, 단기 임대료 가정 등)를 확인해야 하며, 통상적 계산 방식(연 임대수입 ÷ 매매가)과 차이 발생 가능성을 염두에 둬야 한다.
주요 특징: 전세대 만실, 실내외 전면 리모델링, 파노라마 조망(도심·남항대교·바다)
주요 매력 포인트는 전 세대 만실 상태, 실내·외를 아우르는 전면 리모델링 완료, 그리고 도심·남항대교·바다를 한눈에 담는 파노라마 조망이다. 이 세 가지 요소는 임대 경쟁력과 자산 가치 보존에 직결되는 요소로, 세련된 인테리어는 타깃 세입자층을 넓히는 역할을 한다.
주차 제공 여부: 주차 가능
주차 가능 여부는 도심 임대 자산에서 핵심 경쟁력이다. 본 매물은 주차 공간을 제공하므로 자동차 소유자 비중이 높은 세입자군에 유리하며, 추가 수요 창출 및 임대료 프리미엄을 기대할 수 있다.
입지 및 조망의 경쟁력
부산이라는 도시 맥락에서 입지는 곧 수익성과 직결된다. 이 매물은 도심 접근성이 좋고 항만 및 해안선을 가까이 두고 있어 생활 인프라와 관광·해양 환경의 이점을 동시에 누린다. 투자자는 입지의 지속 가능성과 조망의 영속성, 인근 개발 계획을 종합적으로 검토해야 한다.
부산 내 위치적 장점(도심 접근성, 교통망, 생활 인프라)
해당 매물은 도심과의 접근성이 우수하며 버스, 지하철 등 대중교통과의 연계가 양호한 것으로 보인다. 상업시설과 생활 편의시설이 근거리에서 제공되어 장기 거주 수요가 안정적이다. 접근성은 직장인 수요 유치에 유리하며 이는 공실 리스크를 낮출 수 있는 요소다.
조망의 유형과 가치: 남항대교·바다·시가지 파노라마 효과
남항대교와 바다, 시가지가 만드는 파노라마 조망은 정적이면서도 가치 있는 프리미엄을 창출한다. 조망은 심리적 부가가치를 높여 임대료 프리미엄과 매매가 상승 요인으로 작용하며, 특히 고급스러운 인테리어와 결합될 때 수요층을 확장한다.
조망이 임대료 및 매매가에 미치는 영향
조망은 지역·층수·노출 방향에 따라 임대료에 직접적인 영향을 준다. 동일한 구조의 세대라도 조망이 유리한 유닛은 평균 임대료 대비 프리미엄을 기대할 수 있다. 매수자는 조망에 따른 수요층 변화를 정량적으로 반영해 가격과 수익성 평가에 포함해야 한다.
향후 도시개발 계획(항만·재개발 등)과 기대 수혜
항만 개발, 재개발 계획, 교통 인프라 개선 계획은 조망권 보전과 접근성 향상 두 측면에서 영향을 미친다. 계획된 재개발이 상권을 활성화하면 임대수요와 자산가치가 상승할 수 있으나, 대규모 항만 공사 등은 단기적 소음·먼지 리스크를 수반할 수 있다. 투자자는 관련 지자체의 개발 계획을 사전에 확인해 기대수혜와 리스크를 분리해야 한다.
근거리 편의시설: 상업시설, 학교, 병원, 대중교통 연계성
근거리 상업시설(마트, 카페), 교육기관, 병원 등 생활 인프라가 충실하면 장기 임차 선호도가 상승한다. 특히 직장인과 소규모 가족을 타깃으로 할 경우 이러한 인프라가 임대 안정성을 보장한다. 대중교통과의 연계성은 단기적인 임대 회전률을 낮추는 요소다.
건물 구성 및 호실 배치
건물의 물리적 구성과 호실 배치는 운영 효율성과 유지보수 비용에 직접 영향을 준다. 6세대의 균형 잡힌 배치는 공실 리스크를 분산시키며, 리모델링을 통해 내부 동선과 공간 활용이 최적화되어 있다면 관리비와 교체 주기에서도 장점이 나타난다.
총 세대수와 층수, 각 호실 면적 및 구조
총 6세대로 구성되며, 층수와 개별 면적은 건축물대장과 현장 실사에서 확인해야 한다. 일반적으로 1인~2인 가구를 겨냥한 원룸·투룸 혼합 구성이 유리하며, 각 호실의 구조(발코니, 채광 방향 등)는 임대료 책정에 중요한 변수다.
각 호실 유형(원룸·투룸·투베이 등)과 배치도
호실 구성은 원룸 위주이되 일부 투룸 혹은 투베이 형태가 포함되어 있을 가능성이 있다. 배치도는 공용 동선과 층간 소음, 환기 조건에 영향을 주므로 리모델링 시 개선이 이루어졌는지 확인해야 한다. 효율적 배치는 임대전환과 리모델링 비용 회수에 직결된다.
공용시설: 계단·복도·입구·테라스 등
공용부는 건물의 첫인상이자 유지보수 비용의 주요 항목이다. 계단과 복도의 마감 상태, 출입구 보안(도어록·CCTV), 테라스의 사용성 여부는 세입자 만족도와 관리비 구조에 직접적으로 연결된다. 세련된 공용부는 임대 마케팅 포인트가 된다.
주차공간 수와 배치, 외부 보관공간 여부
주차 가능 여부는 확인되었으나 정확한 주차대수와 배치, 셈플 공간(자전거·오토바이 보관 등)의 유무는 실사 필요 항목이다. 주차 여건이 원활하면 차량 보유 세입자를 타깃으로 한 장기계약 유치가 가능하다.
층별 임대료·보증금 분포와 임대계약 형태
층별로 임대료와 보증금 분포가 상이할 수 있으며, 일부 세대는 전세형, 일부는 월세형으로 혼합되어 있다. 임대계약 형태(단기·중기·장기, 자가 관리 여부)는 현금흐름 예측에 핵심 변수이므로 계약서와 갱신일정을 확인해야 한다.
세련된 인테리어 및 리모델링 내역
리모델링은 외형적 미학뿐 아니라 장기적 유지비와 가치 보존에 영향을 준다. 본 건물은 실내외 전면 리모델링을 완료하여 입주자 만족도와 임대 경쟁력을 높였으며, 사용된 마감재와 설비의 수준은 향후 감가 및 교체 주기에도 영향을 미친다.
실내 전면 리모델링 범위(마감, 바닥, 욕실, 주방 등)
실내 전면 리모델링은 바닥재 교체, 도배·페인트, 욕실 및 주방 설비 교체, 수납 공간 개선 등을 포함한다. 현대적이고 내구성 높은 자재를 사용하면 초기 투자비가 높지만 공실률 감소와 프리미엄 임대료로 연결될 수 있다.
외관 리모델링 및 방수·단열 보수 내역
외관 리모델링은 단열 성능 개선, 외벽 보수, 방수 보수 등을 포함한다. 특히 해안 인접 지역에서는 염분에 의한 부식 방지와 방수 보수가 필수적이다. 외관 유지보수는 장기적 자산가치 보존에 중요한 요소다.
사용된 마감재·설비의 수준(내구성·디자인 포인트)
제작 가구, 고급 바닥재, 시스템 에어컨이나 고효율 보일러 등은 초기 비용은 높지만 세입자 유치와 유지비 절감에 기여한다. 내구성과 디자인의 균형은 임대료 프리미엄을 정당화하는 근거가 된다.
공용부와 개별세대의 인테리어 통일성 및 차별화 전략
공용부와 개별 세대의 디자인 통일성은 브랜드 이미지 형성에 도움이 된다. 동시에 하이엔드 유닛과 표준 유닛의 차별화(예: 일부 유닛에만 테라스, 확장된 창호)를 통해 다양한 수요층을 동시에 공략할 수 있다.
리모델링으로 인한 감가상각·가치 상승 분석
리모델링은 감가상각 대상으로 회계 처리되지만 실물 자산 가치는 상승할 수 있다. 투자자는 리모델링 비용과 예상 매매가 상승폭, 임대료 프리미엄 회수 기간을 비교해 투자 판단을 해야 한다.
임대현황 및 관리 상태
현재 전 세대 만실이라는 점은 즉시 수익 창출 가능성을 시사하지만, 계약 만료 스케줄과 세입자 구성, 과거 연체 이력 등 운영 리스크는 면밀히 살펴야 한다. 효율적 관리는 수익률을 안정화시키는 핵심이다.
현 임대차 상태: 만실 여부와 계약 만료 스케줄
현 상태는 만실로 보고되며, 임대 계약 만료 스케줄을 상세히 확인해 중·단기 공실 리스크를 예측해야 한다. 동시 갱신 시점이 몰려 있다면 일시적 공실과 임대료 리셋 리스크가 발생할 수 있다.
세입자 구성: 직장인·학생·단기임대 비중
세입자 구성은 건물의 수익 안정성에 영향을 준다. 직장인 비중이 높으면 장기계약과 안정적 수입을 기대할 수 있으며, 학생·단기임대 비중이 높으면 회전율이 올라가지만 공실 및 관리수요가 증가할 수 있다.
보증금·월세 구조와 관리비 공간 적용 방식
보증금과 월세의 비중, 관리비 부과 방식(공용 전기·수도 포함 여부), 난방비 정산 방식 등은 실질 수익성에 직접적인 영향을 미친다. 계약별 정산 방식을 표준화하는 것이 장기 관리 효율을 높인다.
관리 방식: 직접관리 vs 위탁관리(관리회사 정보)
직접 관리 시 수수료 절감과 즉각적 대응이 가능하지만 관리 부담이 크다. 위탁관리의 경우 전문성이 보장되나 수수료와 계약 조건을 꼼꼼히 확인해야 한다. 관리회사 이력과 평판을 실사에서 확인하는 것이 바람직하다.
과거 공실·연체 이력 및 유지보수 기록
과거 공실률, 연체 이력, 주요 수리·보수 내역은 향후 현금흐름 예측과 예비비 산정을 위해 필수 확인 항목이다. 반복적 수리 이슈(배관, 전기, 누수 등)는 추가 비용의 전조일 수 있다.
수익률 및 재무분석
수익률 분석은 단순 표시 수익률을 넘어서 NOI(순영업소득), 레버리지 효과, 민감도 분석을 포함해야 한다. 숫자는 가정을 바탕으로 달라지므로 보수적·기준·낙관적 시나리오를 모두 준비하는 것이 안전하다.
표면 수익률(표시 수익률)과 순수익률(Net Operating Income) 계산 방법
표면 수익률은 통상 연 임대수입(보증금 이자 반영 여부 제외) ÷ 매매가로 계산된다. NOI는 연 임대수입에서 운영비(관리비, 재산세, 보험, 유지보수)를 차감한 금액이다. 매수자는 표시 수익률의 산출 방식과 NOI 계산 가정을 반드시 확인해야 한다.
운영비 항목(관리비, 유지보수, 공실률 반영)과 연간 비용 추정
운영비는 관리비(공용 전기·청소·수리), 유지보수(예상 교체비), 보험료, 재산세 등이 포함된다. 보수적으로 연간 운영비를 총임대수입의 20~30%로 가정하여 예산을 산정하는 것을 권장한다.
임대수입 시나리오: 보수적·기준·낙관적 가정별 수익성
보수적 시나리오: 공실률 1015%, 운영비 30% 가정. 기준 시나리오: 공실률 510%, 운영비 25%. 낙관적 시나리오: 공실률 0~5%, 운영비 20%. 각 시나리오별로 NOI와 실현 가능한 현금흐름을 계산해 투자 의사결정에 반영해야 한다.
레버리지(융자) 적용 시 자기자본수익률(ROE) 시뮬레이션
융자를 활용하면 자기자본수익률(ROE)이 증대될 수 있으나 금리와 상환 부담이 수익성을 압박할 수 있다. 예컨대 20% 자본금(1.12억)으로 나머지 448백만 원을 대출해 금리·상환 조건에 따른 연간 이자 및 원리금 상환을 반영하면 실현 가능한 현금흐름과 ROE를 시뮬레이션해야 한다.
민감도 분석: 공실률 변화, 임대료 인상률, 금리 변동에 따른 영향
공실률이 5% 포인트 상승하거나 금리가 1%포인트 상승하는 시나리오에서의 현금흐름 변동을 민감도 분석으로 제시해야 한다. 특히 금리 변동은 레버리지 활용 시 투자 수익성을 크게 흔들 수 있으므로 스트레스 테스트를 권장한다.
가격 책정과 인근 시세 비교
가격 적정성은 인근 다가구, 원룸, 상가 매물과의 비교를 통해 판단한다. ㎡당 가격, 수익률, 최근 거래 사례를 종합해 협상 여지와 적정 매수 가격 범위를 산정해야 한다.
주변 다가구·원룸·상가 매물과의 가격·수익률 비교
인근 유사 매물의 매매가와 표시 수익률을 비교해 본 매물의 상대적 매력도를 판단한다. 리모델링과 조망 프리미엄을 고려한 조정이 필요하며, 동일 조건의 매물과 비교하여 가격 우위 여부를 확인해야 한다.
㎡(제곱미터)당 가격과 호가 변동 추이 분석
㎡당 가격을 산출해 지역 평균과 비교하고, 최근 호가와 거래가 변동 추이를 분석한다. 상승 추세라면 향후 매매차익 기대가 있으나 조정 구간이라면 보수적 접근이 필요하다.
최근 거래 사례(비교 가능한 매물)와의 차별점 정리
비교 가능한 최근 거래 사례와 대비해 본 매물의 차별점(조망, 리모델링 수준, 주차, 만실 상태 등)을 정리한다. 차별점은 가격 프리미엄의 근거가 된다.
가격 협상 여지와 적정 매수/매도 희망가 산정 근거
협상 여지는 거래 시점의 급매성·시장수요·실제 유지보수 요구 사항에 따라 달라진다. 적정 매수가는 보수적 NOI 기준과 리모델링의 내구성, 향후 캡레이트 변동을 반영해 산정한다.
투자자(사업자) 관점의 가격 타당성 평가
투자자는 자금조달 비용, 기대수익률, 자산의 유동성 등을 종합적으로 검토해 가격 타당성을 평가해야 한다. 사업적 관점에서는 예상 매각 시나리오와 IRR을 기준으로 투자 여부를 결정하는 것이 합리적이다.
금융(융자) 및 세무 고려사항
구입 시 적용 가능한 금융 옵션과 세무 부담은 거래의 실효성을 좌우한다. 대출 조건, 세금 부과 범위, 절세 전략을 사전에 설계하면 실질 수익을 극대화할 수 있다.
구입 시 활용 가능한 담보대출·전세자금·사업자대출 옵션
담보대출(주택담보대출), 임대사업자 등록을 통한 우대 대출, 전세자금 대출 연계 등 다양한 금융 옵션을 활용할 수 있다. 투자 목적과 대출 상품의 조건에 따라 최적의 조합을 설계해야 한다.
주요 금융조건: LTV, DTI, 금리 유형(변동·고정)과 상환기간
대출 한도(LTV)와 소득 대비 대출 상환비율(DTI)은 금융기관별로 상이하다. 고정금리·변동금리 선택과 상환 기간 설계는 금리 리스크 관리와 월별 현금흐름 안정성에 직접적인 영향을 미친다.
융자 활용에 따른 현금흐름과 레버리지 효과
융자를 활용하면 자기자본 대비 수익률은 상승하지만 이자비용과 상환부담이 발생한다. 투자자는 이자율 상승 시 시나리오와 원리금 상환 구조(이자만·분할상환 등)에 따른 현금흐름 변화를 시뮬레이션해야 한다.
거래 관련 세금: 취득세, 재산세, 종부세 적용 가능성
취득세는 거래가액에 따라 부과되며, 보유 중 재산세·종부세 적용 여부는 보유 형태(개인·법인), 다른 부동산 보유 현황에 따라 달라진다. 세금 부담은 보유 기간과 매각 계획을 반영해 사전 계산해야 한다.
임대수익 관련 과세(소득세·법인세) 및 절세 전략
임대수익에 대한 과세는 개인사업자 또는 법인 형태에 따라 달라진다. 임대사업자 등록, 필요 경비 계상, 감가상각 활용 등 합법적 절세 전략을 통해 실효세율을 낮출 수 있다. 세무사의 사전 상담을 권장한다.
법률·등기·인허가 실사 포인트
법률적·행정적 리스크 점검은 거래의 가장 핵심적인 부분이다. 등기부등본, 건축물대장, 인허가 이력 등을 통해 권리관계와 위반 여부를 정밀히 확인해야 한다.
건축물대장·등기부등본 확인(소유권·근저당·가압류 등)
등기부등본을 통해 소유권, 근저당 설정, 가압류·가등기 여부를 확인해야 한다. 건축물대장에서는 연면적, 용도, 증축·개축 이력을 확인해 불법 건축 여부를 점검해야 한다.
용도지역·용적률·건폐율 등 도시계획 규제 확인
용도지역과 용적률, 건폐율 등은 향후 증축 또는 용도변경 가능성과 직결된다. 재개발·재건축 계획과의 관계도 포함해 규제 사항을 면밀히 확인해야 한다.
건축허가·증축·용도변경 이력과 위반 사례 여부
과거 건축허가 및 증축·용도변경 이력은 필수 실사 항목이다. 위반 사례가 있으면 과태료, 시정명령, 경우에 따라 원상복구 요구가 발생할 수 있으므로 리스크로 작용한다.
임대차 관련 권리관계(전입·확정일자·보증금 우선순위)
임대차 계약의 확정일자·전입신고 여부는 보증금 우선변제권과 직결된다. 세입자 권리관계를 검토해 보증금 반환 책임과 우선순위를 명확히 해야 한다.
소방·안전·위생 관련 인허가(연면적·소방시설 등)
소방시설 설치 현황, 위생 관련 인허가(특히 다중이용시설 해당 여부) 및 연면적 신고 사항을 확인해야 한다. 미비 시 과태료 및 영업제한 등의 행정처분 대상이 될 수 있다.
결론
이 매물은 탁월한 조망, 전면 리모델링 완료, 만실 상태와 주차 제공이라는 복합적 강점을 가진 임대형 자산이다. 다만 수익률 표시에 대한 산출 근거 확인, 실사에서 드러날 수 있는 법적·물리적 리스크, 금융구조 설계가 성공적 투자 여부를 결정할 것이다.
투자 매력 요약: 우수한 조망, 세련된 리모델링, 높은 표시 수익률
투자 매력은 세 가지로 요약된다: (1) 남항대교와 바다를 포함한 파노라마 조망으로 임대 프리미엄 가능, (2) 실내외 전면 리모델링으로 즉시 임대 가능성 확보, (3) 표면적으로 높은 표시 수익률로 초기 관심 유발. 이러한 요소는 장기적 자본 이득과 단기 현금흐름 모두에 긍정적이다.
핵심 리스크 및 점검 우선순위 요약
핵심 리스크는 표시 수익률의 산출 근거 불투명, 등기·건축물 관련 법적 리스크, 대출 시 금리 상승에 따른 레버리지 리스크다. 우선순위는 등기와 건축물대장 실사, 임대차 계약서·만료 스케줄 확인, 리모델링 내역서 및 비용 대비 효과 검증이다.
추천 액션플랜: 실사 우선항목, 금융 설계, 마케팅 준비
추천 액션플랜은 다음과 같다. 1) 법률·물리적 실사(등기, 건축물대장, 소방·방수·단열 이력), 2) 임대계약서와 보증금 우선순위 확인, 3) 금융 설계(자기자본 비율·상환 계획·금리 시나리오), 4) 리모델링 유지보수 계획 수립 및 마케팅(조망·인테리어 기반 프리미엄 타깃 설정).
예상 투자 시나리오별 기대성과(보수적·기준·낙관적) 요약
보수적: 공실률·운영비 증가 반영 시 실질 수익률은 표시 수익률 대비 낮아져 자본 회수 기간 연장. 기준: 현재 만실 유지와 운영비 표준 반영 시 안정적 현금흐름과 적정 ROE 달성. 낙관적: 지역 개발 호재와 임대료 상승 반영 시 자본이득과 현금흐름 동시 개선. 각 시나리오별 수치화는 실사 후 구체적 비용 항목을 반영해 산출해야 한다.
문의 및 다음 단계: 현장 방문 요청, 실사·대출 상담 일정 조율
다음 단계로는 현장 방문을 통한 물리적 확인, 등기·건축물대장·임대차 계약서 원본 검토, 금융기관과의 예비 상담을 권장한다. 투자자는 실사 결과를 바탕으로 협상 전략과 자금조달 계획을 확정해야 한다. 담당자와의 일정 조율을 통해 구체적 방문 및 실사 일정을 잡을 수 있다.
끝으로, 투자자는 숫자 뒤에 숨은 현실을 읽어야 한다. 조망은 한 장의 사진처럼 사람을 끌고, 리모델링은 첫 달의 계약서를 바꾸며, 계산은 결국 자본의 운명을 좌우한다. 실사는 그 이야기를 증명하거나 반박할 도구다.
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