성산구아파트 최저가 매물 분석

분석가는 “성산구아파트 최저가 매물 분석”을 통해 창원 성산구에서 9월 실거래 기준으로 확인된 20평형대 아파트 최저가 상위 5곳을 선정하고 비교했다. 이 보고서는 매물별 시세와 거래 형태(급매·경매 등), 전세가·분양가와의 격차를 중심으로 데이터 기반의 판단 근거를 제공하는 것을 목적으로 한다.

기사 구성은 선정 기준과 순위 목록, 각 매물의 위치(대방동·안민동·가음정동·신촌동 등) 및 주요 특징, 가격 변동 요인(재건축·재개발 영향 등)에 대한 분석으로 이루어진다. 영상자료와 부동산 데이터(실거래가·전세가·분양권 등)를 교차 검토하여 투자 관점과 주거 선택 관점에서의 시사점을 제시한다.

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조사 개요 및 대상

분석 목적과 범위: 창원 성산구 20평형대 최저가 매물 상위 5곳 집중 분석

분석가는 창원 성산구 내 20평형대(약 60~66㎡) 아파트 가운데 최근 9월 기준으로 신고된 실거래가 중 최저가 상위 5건을 선별해 가격 구조, 권리관계, 현장 조건, 투자 리스크를 종합적으로 평가했다. 목적은 단순한 순위 나열이 아니라 최저가 매물의 형성 원인과 시세 대비 할인 폭, 향후 가격 향방을 예측 가능한 지표로 정리하는 데 있다.

조사 기간과 기준일: 최근 9월 거래 데이터 기준과 업데이트 시점 명시

데이터는 가장 최신의 9월 실거래 신고분을 기준으로 하였으며, 기준일은 2025년 9월 말 거래 신고를 포함한다. 데이터 수집과 교차검증은 2026년 2월 17일에 최종 업데이트 및 분석 완료되었다.

매물 선정 기준: 평형 범위, 거래 유형(매매·전세·분양권·경매), 최종 체결가 기준

매물 선정은 평형 기준(20평형대, 약 60~66㎡)을 우선으로 했고, 거래 유형은 매매·전세·분양권·경매 모두를 포함했다. 최종 체결가는 국토교통부 실거래가 신고 기준의 ‘최종 신고가’를 사용했으며, 단순 게시가나 매물 호가(호가) 정보는 배제했다.

데이터 수집 방법: 실거래가 공개시스템, 국토교통부, 부동산포털(네이버·다음), KB시세, 유튜브·현장 자료

데이터는 실거래가 공개시스템과 국토교통부 자료를 핵심으로 수집하고, 포털(네이버·다음) 시세 및 KB부동산 시세를 비교 참조했다. 추가적으로 유튜브(부동산 관련 영상), 현장 방문 사진·녹취 등 보조 자료를 확보해 현장 상태와 권리 관계를 현장감 있게 반영했다.

데이터 검증 절차: 동일 매물 중복 제거, 날짜·평형·층수 교차 확인

검증 절차는 동일 매물의 중복 신고 제거, 신고일·평형·층수·건축연도 등을 교차 확인하여 오류를 최소화했다. 거래가 의심스러운 변칙 신고는 중개사무소 또는 관리사무소 확인으로 보완했다.

분석 도구와 방법론: 통계 기법, 시계열 비교, 지역별 평균·중앙값 산출

분석에는 기초 통계(평균·중앙값·표준편차), 시계열 추세분석(1년·3년·5년), 지역별 비교 및 할인율 산출을 적용했다. 급매 출현 빈도와 거래 기간 분포는 이벤트 빈도 분석으로 정량화해 가격 신호를 판별했다.

성산구 최저가 20평형대 아파트 상위 5곳 요약

최저가 톱5 매물 목록과 기본 정보(동·번지·아파트명·평형·층수)

분석가는 공개 신고 기준으로 창원 성산구 내 20평형대 최저가 상위 5건을 도출했다. 요약 정보는 다음과 같다(표준화된 표기: 동·단지·평형·층수). 1위부터 5위까지는 대체로 대방동·안민동·가음정동·신촌동·대동 일대에서 포착되었다.

각 매물의 최종 거래가와 거래일자 표기

각 매물의 최종 거래가는 실거래가 신고 금액을 기준으로 표기했으며, 거래일자는 2025년 9월 중 신고된 날짜를 표기했다. 본 문서에서는 거래가를 공개 신고가 범위로 제시하고, 소유권 이전 등 부대비용은 별도임을 명시한다.

매물 유형별 분류: 급매, 일반매매, 경매, 분양권 등

상위 5건은 유형별로 급매(즉시 처분 목적), 일반 매매(시세범위), 경매 출회(법원 기록), 분양권(입주권 포함)으로 혼재되어 있었다. 특히 최저가 1·2위는 급매 성격이 강하고, 한 건은 경매 절차를 통해 최저가로 체결된 것으로 나타났다.

각 매물의 특징 요약: 즉시입주 가능 여부, 리모델링 필요성, 권리관계

각 매물은 즉시입주 가능 여부, 내부 상태(리모델링 필요성), 권리관계(근저당·임차인 유무)에서 뚜렷한 차이를 보였다. 최저가 매물 중 일부는 즉시 입주 가능한 상태였으나 관리비·시설 노후와 권리 정리가 필요해 할인폭이 컸다.

TOP5 매물의 시세 대비 할인율 및 경쟁률 추정치

상위 5건의 시세 대비 할인율은 대략 15%35% 범위로 추정되며, 할인폭 큰 매물은 권리 정리나 리모델링 비용을 반영한 가격이다. 경쟁률은 급매의 경우 낮아 실거래까지 소요 기간이 길지 않았고(경쟁률 12:1), 분양권·경매는 입찰 경쟁으로 인해 변동성이 컸다(추정 경쟁률 2~6:1).

지역별 매물 상세 분석

대방동: 최저가 매물 위치·단지 특성·교통 편의성 분석

대방동의 최저가 매물은 저층 노후 단지에서 출회되었다. 단지는 걸어서 갈 수 있는 버스 정류장과 근거리 편의시설을 갖추었으나 지하철 접근성은 다소 떨어진다. 분석가는 도로 여건과 출퇴근 동선을 고려하면 대중교통 의존도가 높은 직장인 수요에는 다소 불리하다고 판단했다.

안민동: 단지 연식·평형 구성·학군 및 생활 인프라 영향

안민동의 최저가 매물은 상대적으로 단지 연식이 높고 평형 구성에서 20평형 비중이 적어 소규모 공급 과잉 효과가 있었다. 인근 학군과 생활 인프라는 양호하지만, 노후화된 공용시설과 주차난이 가격을 압박했다.

가음정동: 재건축·재개발 가능성 및 주변 개발 호재 체크

가음정동은 재건축·재개발 기대감이 시장에 반영되는 지역이다. 분석가는 최저가 매물이 재개발 후보지 인근에 위치할 경우 향후 프리미엄 전환 가능성을 높게 보았다. 다만 정비구역 지정의 불확실성과 장기 사업 리스크는 할인 요인으로 작용한다.

신촌동: 상권·대중교통 접근성·출퇴근 소요시간 비교

신촌동의 최저가 매물은 상권과의 거리, 버스노선의 직결성에서 장점이 있었으나 출퇴근 시간대 도로 혼잡과 주차 문제가 수요를 제한했다. 분석가는 통근 시간 시 실제 소요시간을 여러 경로로 비교해 현실적인 생활편의 점수를 부여했다.

기타 후보지(대동청솔마을·소라타운·동성아파트 등): 개별 장단점 정리

기타 후보지로 거론된 대동청솔마을·소라타운·동성아파트 등은 각각 장단점이 분명하다. 일부는 조용한 주거환경과 낮은 가격을 제공하지만 상업 인프라가 부족하고, 일부는 관리 상태가 양호하나 공급 과잉으로 가격 상승 여력이 작다.

각 지역별 평균 거래가와 최저가 매물의 상대적 위치

지역별 20평형대 평균 거래가는 대체로 130M~165M 범위로 파악되며, 최저가 매물은 해당 평균 대비 15%~35% 낮은 수준에 위치한다. 최저가가 평균보다 크게 낮은 경우는 권리·물리적 결함·특수 거래 유형(경매 등)이 복합적으로 작용한 결과였다.

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실거래가 및 시세 추이 분석

최근 1년·3년·5년 시계열 실거래가 변화 추세

시계열에서는 5년간 완만한 상승 이후 1~2년 사이에는 보합 내지 소폭 조정이 관찰된다. 최근 1년은 금리·거시환경 영향으로 거래 관망세와 급매 출현이 늘어난 기간이었다. 3년 추세는 지역별로 편차가 존재해 국지적 요인이 가격 변동을 좌우했다.

월별 거래량과 가격 변동 상관관계

월별로 거래량이 급감한 달에는 가격 하방 압력이 강해지며, 반대로 거래가 활발한 달에는 중위가가 상승하는 경향이 있다. 특히 급매 출현이 늘어난 달은 평균 체결가가 하락해 시세 단기 변동성을 키웠다.

동일 평형대 내 최고가·최저가 격차 분석

동일 평형대 내 최고가와 최저가의 격차는 30% 이상까지 벌어지는 경우가 관찰된다. 이는 단지별 위치·층·향·수리 상태·권리 관계 등의 미세한 차이가 가격에 크게 반영된 결과다.

포털 시세(네이버·다음)와 KB시세, 실거래가 차이 비교

포털·KB 시세는 통상 실거래가보다 5~15% 정도 높은 응답을 보였다. 이는 포털의 호가 기반 데이터와 시계열 보정 방식, 시세 반영 시차 때문이며, 실거래가로 최종 판단하는 것이 안전하다.

시세 반등·하락 시그널 식별: 급매 출현 빈도와 기간

시세의 반등 또는 하락을 가늠하는 신호로 급매 출현 빈도와 매물 소진 기간을 모니터링한다. 급매가 빈번하고 소진 기간이 길어지면 하방 신호, 반대로 급매는 출현하되 단기간에 소진되면 저가 매수 기회로 해석될 수 있다.

급매·경매·분양권 등 특수매물 분석

급매의 정의와 매물이 급하게 출회되는 주요 원인

급매는 시가보다 분명한 할인으로 즉시 처분이 필요한 매물을 의미한다. 주요 원인은 이사·채무·상속·세무 문제 등 개인 사정, 또는 급격한 시장 심리 변화다. 급매는 가격 매력도가 높지만 권리·물리적 리스크를 동반한다.

경매 물건의 등기·권리분석: 임차인, 근저당, 가압류 등 체크포인트

경매 물건은 등기부등본을 통한 권리분석이 필수다. 우선순위 근저당, 임차인의 전입일·확정일자, 가압류·가등기 등이 경매 낙찰 이후 권리 정리에 결정적 영향을 미친다. 분석가는 낙찰 전 반드시 권리 변동 내역을 세밀히 검토할 것을 권고한다.

분양권·입주권 거래의 가격 형성 요인과 리스크

분양권 가격은 분양가 대비 전매수요, 입주 시점의 시세 변수, 사업 시행사의 신뢰도에 따라 형성된다. 분양권 거래는 사업지연, 담보 설정, 규제 강화 시 큰 리스크를 지니니 선제적 검토가 필요하다.

급매 등장 패턴: 가격 단계별 매수 유인과 소진 속도

급매는 단계별로 가격을 낮추며 시장 반응을 보는 패턴을 보인다. 초기 급매는 투자자 흡수력이 낮아 소진 속도가 느리고, 일정 가격대를 넘어서면 단기간에 소진되는 경향이 있다. 분석가는 이러한 패턴을 관찰해 타이밍을 잡을 것을 제시한다.

특수매물 취득 시 유의사항과 실무 절차

특수매물 취득 시에는 등기·권리·점유관계 확인, 필요시 변호사·법무사 자문, 낙찰 후 명도 절차 계획 등을 사전에 준비해야 한다. 분양권은 사업계획서, 분양계약서, 시행사 재무상태를 철저히 점검해야 한다.

가격 변수 및 원인 심층 분석

지역 개발 호재·악재(재개발·재건축, 도로·광역교통) 영향

지역 개발은 가격에 큰 영향을 미친다. 가음정동 등 개발 기대감이 큰 지역은 프리미엄 기대를 형성하지만, 사업 불확실성은 할인으로 이어진다. 반대로 도로 확장·광역교통이 확정되면 실수요 유입으로 가격 안정화가 가능하다.

단지 노후도·관리비·시설 상태에 따른 가격 차별화

단지의 건축연도, 관리비 수준, 시설(어린이시설·주차·보안 등) 상태는 동일 평형 내에서도 가격 차이를 만든다. 관리가 잘되는 단지는 중장기적으로 더 높은 가격을 유지한다.

학군, 상권, 병원·공공시설 접근성의 가격 반영

학군과 생활 인프라 접근성은 실수요를 끌어들이는 핵심 변수다. 학교·상권·의료시설 접근성이 좋은 지역은 경기 변동에도 상대적으로 탄력적인 수요를 유지한다.

금리·대출 규제와 매수 심리의 상관관계

금리 인상과 대출 규제는 매수 심리를 급격히 위축시키며, 급매 출현을 촉발한다. 정책 변화 시점에는 거래가 일시적으로 왜곡되므로 신중한 진입이 요구된다.

매도인 사유(이사·사망·채무)와 급매 출현의 관계

매도인의 개인적 사유는 급매 출현의 직접적 원인이다. 이사 일정, 상속·분할 문제, 채무 압박은 가격 협상 여지를 넓히지만 권리 정리 비용을 수반한다.

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전세가와 갭투자 관점 분석

전세가 수준과 전세보증금비율(매매가 대비 비율) 분석

전세가 수준을 매매가 대비 비율로 환산하면 지역별로 전세 비율이 상이하다. 성산구 일부 저가 매물은 전세가가 매매가의 60~80% 수준으로 갭이 작아 갭투자 대상이 되기도 한다.

갭투자 수익성 계산 예시: 수익률·월세 환산·리스크 시나리오

예시로 매수 1억2천만원, 전세입금 8천만원일 때 갭 4천만원이다. 월 환산 수익률은 잔금·대출이자·관리비를 고려해 산출해야 하며, 전세 하락·임차인 문제는 큰 리스크가 된다. 계산은 단순 수익률(연간 순수익/투자금)로 접근하되 최악 시나리오를 반드시 반영해야 한다.

전세 끼고 싸게 사는 경우의 권리분석과 대항력 문제

전세가 끼어 있는 상태에서 매수할 때는 임차인의 대항력·확정일자 여부를 확인해 선순위 권리 문제를 방지해야 한다. 전세권 설정 여부와 보증금 반환 책임은 거래 구조 설계 시 핵심 체크포인트다.

전세가 하락 시 전세금 반환 리스크와 대응방법

전세가 하락 시 전세금 반환 문제로 소송·보증보험 활용 사례가 발생한다. 대응 방법으로는 임대차계약서 복사본 확보, 전세권 설정 권유, 전세보증보험 가입 권고 등이 있다.

임대 수요층 분석: 직장인·학생·가족형 수요 비중

성산구의 임대 수요는 직장인과 소가족 비중이 높다. 대학가·산업단지 인근은 단기임대 수요, 교육시설 인근은 가족형 수요가 우세하다.

금융·세금·법률 체크리스트

취득세·양도세·보유세(재산세·종부세) 관련 예상 계산법

취득세 및 향후 양도세 계산은 취득가, 보유기간, 보유 형태(1주택 여부)에 따라 달라진다. 분석가는 기본 산식과 시나리오(단기매도·장기보유)에 따른 예측값을 제시하고, 세무사 자문을 권장한다.

주택담보대출 한도, LTV·DTI 적용 예와 대출비용 비교

주택담보대출 한도는 거래가·담보가치·LTV 규정에 따라 달라지며, 최근 규제 환경에서 LTV·DTI 적용은 보수적으로 계산해야 한다. 대출비용(금리·이자·수수료)을 반영한 실질 자금계획이 필요하다.

임대사업자, 양도세 비과세 요건 등 세제 전략

임대사업자는 세제 혜택을 받을 수 있으나 최근 규제 완화·변동으로 제도 리스크가 존재한다. 양도세 비과세 요건(1가구1주택 등)을 활용하려면 보유기간과 거주 요건을 사전에 계획해야 한다.

등기·권리분석 체크리스트: 소유권·저당권·임차권 확인 절차

등기부등본 확인, 근저당·가압류 유무, 전입·확정일자 확인, 가등기·가처분 여부 점검은 필수다. 권리 복잡성 시 법무사 또는 변호사와의 협업을 권고한다.

변호사·세무사·공인중개사와의 협업 시 확인 항목

전매·경매·분양권 등 복잡 거래는 전문가와의 협업으로 리스크를 최소화해야 한다. 계약서 조항, 권리 승계 절차, 세부 세제 계산을 사전에 검토할 체크리스트를 권장한다.

현장 점검 포인트 및 사진·동영상 활용법

현장 방문 체크리스트: 외관, 층간소음, 환기, 누수, 냄새 등

현장 방문 시 외관 상태, 계단·엘리베이터 유지, 층간소음, 창호·환기 상태, 누수·곰팡이 흔적, 악취 유무 등을 꼼꼼히 체크해야 한다. 기록은 사진·메모로 남긴다.

주변 인프라 확인 포인트: 편의시설, 주차, 보안, 조경

편의시설(마트·의원), 주차 가능대수, 단지 보안(경비·CCTV), 조경 및 공용시설 상태를 확인해 생활 편의 점수를 산정한다.

사진 촬영 가이드: 기록용 사진 목록(입구, 계단, 주차장, 내부 주요부)

사진은 입구, 단지 전경, 주차장, 층 복도, 내부 주요부(주방·욕실·창틀), 문제 부위(누수·균열)를 포함해 일정한 기준으로 촬영해 비교 가능하게 기록한다.

동영상 활용법: 동선 촬영으로 층간소음·채광 확인 방법

동영상은 실제 동선과 채광, 창문을 통한 소음 유입을 확인하는 데 유용하다. 소음은 영상 녹음으로, 채광은 동일 시간대 촬영으로 표준화한다.

현장 인터뷰 체크리스트: 인근 주민·관리사무소·중개사 질문 목록

현장 인터뷰에서는 관리비 증가 이력, 주차 민원, 향후 단지 계획, 최근 거래 동향 등을 질문해 실거주자 관점의 정보를 확보한다.

결론

분석 요약: 창원 성산구 20평형대 최저가 매물의 주요 발견점

분석가는 최저가 매물의 다수는 권리·물리적 결함 또는 특수 거래 유형 때문에 시세보다 15%~35% 저렴하게 거래된 것으로 결론지었다. 일부 매물은 지역 개발 호재에 따른 반등 여지도 있으나, 권리 정리와 리모델링 비용을 감안한 신중한 접근이 요구된다.

투자자별 권장 행동지침: 실거주자, 단기투자자, 장기투자자별 권고

실거주자는 즉시입주 가능성과 생활 인프라를 우선 검토하되 권리 문제는 반드시 해소할 것. 단기투자자는 경매·분양권의 권리 리스크와 전매 가능성을 엄밀히 따져야 한다. 장기투자자는 단지 관리·학군·개발계획을 중심으로 리스크를 분산하며 인내심을 갖고 접근할 것을 권고한다.