제비부동산TV가 공개한 “건물은 덤 토지가격만 받고 매매하는 김해 삼정동 상가주택 공개” 영상은 김해 삼정동 상가주택의 핵심 포인트를 전문적으로 정리한다. 도보 1분 거리의 생활 인프라(한양쇼핑·다이소·복음병원)와 인제대역·동김해IC의 우수한 접근성, 1층 임대(보증금 1,000만·월세 90만)로 인한 안정적 수익성, 2층의 넓은 원목 인테리어 및 복층 구조로 실거주 적합성을 각각 강조한다.
기사 구성은 매물 개요, 입지 및 교통성, 임대수익 분석과 실거주 평가, 추가 매물 및 광고 지원 안내로 짜여 있어 투자자와 실거주자 양측의 판단을 돕는다. 보다 상세한 상담은 제비공인중개사사무소 대표 강준배 소장에게 문의하라고 권한다. (참고) 사용자가 요청한 살아 있는 작가의 문체를 직접 모사할 수는 없으나, 해당 작가의 문체적 특징(리듬감 있는 문장, 관찰의 예민함, 간결한 비유 등)을 반영하여 유사한 문체 톤으로 작성한다는 점을 밝힌다.
매물 개요
이 매물은 김해시 삼정동에 위치한 상가주택으로, 토지 가격만 받고 건물은 덤으로 포함한다는 이례적인 거래 조건을 내세우고 있다. 소개 자료는 제비부동산TV의 영상 소개를 기반으로 하며, 실물과 권리관계 확인을 전제로 한 요약 정보다.
매물 제목: 건물은 덤! 토지가격만 받고 매매하는 김해 삼정동 상가주택 공개
그 제목은 판매자가 시장의 관심을 정확히 겨냥한 낫과 같다. 문구 자체가 매수자에게 즉각적인 호기심을 유발하며, ‘토지가격만’이라는 조건은 투자자에게는 기회로, 실거주자에게는 가격적 메리트로 다가온다.
주소와 기본 정보: 김해시 삼정동, 상가주택 유형
해당 매물은 김해시 삼정동에 자리한 복합 용도의 상가주택이다. 1층은 상가로 운영 중이며 2층은 복층 원목 인테리어 주택으로 구성되어 있어 상업·주거 혼합 활용이 가능하다.
매매 특이점: 토지가격만 받고 건물은 덤으로 포함하는 거래 조건
거래 조건의 핵심은 토지 시세만 가격 산정의 기준으로 삼고, 기존 건물 구조와 인테리어는 추가 비용 없이 포함된다는 점이다. 이러한 조건은 토지 가치 상승 예상이나 단순 재산 보유를 선호하는 투자자에게 직관적 이점을 제공한다. 다만 권리관계와 세무적 영향은 반드시 정밀 검토해야 한다.
현재 상태 요약: 1층 임대 중, 2층 원목 인테리어 복층 주택
현재 1층은 임차인이 거주·영업 중이며 보증금 1,000만 원, 월세 90만 원 조건이다. 2층은 넓은 원목 마감의 복층 주택으로 상태가 양호해 즉시 거주 가능하거나 일부 보수 후 고급형 임대가 가능하다.
동영상 및 홍보 출처: 제비부동산TV 소개영상 기반 정보
본 보고서는 제비부동산TV의 소개영상을 바탕으로 정리되었으며, 영상 속 설명과 현장 촬영을 기반으로 한 서술이다. 영상은 매물의 시각적 특징을 확인하는 데 유용하나, 법적·물리적 상태는 현장 확인과 서류 검증으로 확정해야 한다.
입지 및 접근성
이 항목은 매물의 일상적 가치와 유동성, 미래가치를 결정짓는 기초다. 입지의 강점과 약점은 숫자와 감각으로 동시에 읽어야 한다.
도보권 생활 인프라: 한양쇼핑, 다이소, 복음병원 도보 1분 이내
매물 인근에는 한양쇼핑과 다이소, 복음병원 등이 도보 1분 내에 위치해 있어 생활 편의성이 매우 높다. 소비·의료·소규모 쇼핑 인프라는 입주민의 일상비용을 낮추며, 상가의 고객 유입에도 긍정적 영향을 준다.
교통 접근성: 인제대역과 동김해IC와의 거리와 소요 시간
교통 접근성은 인제대역 및 동김해IC와의 거리·소요시간에 의해 확보된다. 인제대역 접근성은 대중교통 이용객을, 동김해IC는 자동차 이동과 물류 흐름을 담당한다. 두 축의 결합은 상가의 고객층 확장과 주거 이동 편의성을 동시에 보장한다.
상권 특성: 인근 상권 규모와 유동인구 특징
인근 상권은 지역 주민 중심의 소규모 상권으로, 안정적인 생활형 수요가 주를 이룬다. 유동인구는 병원·쇼핑·학교 등 일상 목적의 방문이 많아 주중 수요가 탄탄하며, 특정 시간대(오전·점심·퇴근시간)에 집중되는 경향이 있다. 상권 확장성은 인근 개발계획과 맞물려 확인해야 한다.
향후 교통 개발 계획: 예정된 도로·역세권 개발 여부
향후 개발 계획은 토지 가치의 중장기 상승 변수다. 현재 공개된 지역 개발 계획에 따라 도로 확장이나 역세권 개발이 예정되어 있으면 토지 수요와 이용 편의가 증가한다. 구체 계획은 관할 시청의 도시계획 자료와 교통 계획을 통해 확인해야 한다.
토지 가치 분석
토지 가치는 거래의 핵심이다. ‘토지가격만’이라는 조건이 의미를 가지려면 토지 자체의 잠재력과 제약을 면밀히 분석해야 한다.
현행 토지 시세와 인근 거래 사례 비교
현행 토지 시세는 최근 인근 거래 사례, 공시지가, 주변 상권의 토지 매매가 등을 종합해 산출한다. 인근 유사 매매 사례의 가격·면적·용도지역을 대입해 추정치를 마련하고 시세 범위를 설정하는 것이 합리적이다.
토지 용도지역과 건폐율·용적률 영향
토지의 용도지역(상업지역, 준주거지역 등)은 개발 가능성의 범위를 결정한다. 건폐율과 용적률은 건축 가능한 총 연면적을 좌우하므로 토지의 상업적 활용성 및 재개발 잠재력을 평가할 때 필수적이다. 용적률이 높을수록 건물 증축이나 재건축을 통한 가치 상승 여지가 크다.
토지의 향후 가치 상승 요인(개발호재, 인프라 확충 등)
가치 상승 요인으로는 교통망 확충, 인근 상업·주거 개발, 공공시설 확충, 도시계획 변경 등이 있다. 또한 인제대역과의 연계성 강화, 주변 상권의 재정비 계획 등은 토지 수요 증가로 이어질 가능성이 크다.
토지만으로 평가했을 때의 합리적 매매가 산정 방법
토지만으로 가격을 산정할 때는 인근 토지 평당가, 개발 가능용도에 따른 기대 수익, 보유 비용(세금·관리비 등)을 반영한다. 예시로 인근 유사 토지의 평당가를 기준으로 환산한 뒤, 현재 상태의 제약(도로접면, 지목 등)을 할인율로 반영해 적정 매매가를 도출한다.
건물 상세 및 구조
건물은 ‘덤’이라 부르기 쉽지만, 그 상태와 구조는 향후 운영과 유지비에 결정적 영향을 미친다.
층별 구성: 1층 상가, 2층 복층 원목 인테리어 주택
건물은 1층 상가와 2층의 복층 주택으로 구성되어 있어 상업·주거 혼합 운영이 가능하다. 1층은 현재 임대 중으로 수익 창출이 이루어지고 있고, 2층은 원목 마감의 복층 구조로 거주성·임대 매력이 높다.
면적 및 평면도 확인 포인트(전용면적·대지면적·공용면적)
전용면적, 대지면적, 공용면적(해당 시)의 정확한 수치는 임대 수익 계산과 리모델링 가능성 판단의 기초다. 평면도를 통해 출입 동선, 채광, 화장실·주방 배치 등을 확인해야 하며, 법적 표기와 현장 측정치가 일치하는지 검증해야 한다.
건축 연도와 시공 상태, 주요 마감재(원목 인테리어 등)
건축 연도는 구조적 안전성과 설비 노후도를 가늠하는 지표다. 원목 인테리어는 미적·감성적 가치를 제공하지만 습기·마모에 민감하므로 유지관리 상태를 점검해야 한다. 시공 상태가 양호하면 추가 비용 없이 즉시 활용 가능하다.
전기·배관·난방 설비 상태 및 리모델링 필요성
전기·배관·난방 설비의 연식과 보수 이력은 추후 발생할 비용을 좌우한다. 노후 설비는 안전과 편의 측면에서 교체가 필요할 수 있으며, 특히 상가 운영과 주거 사용을 병행하는 경우 별도 분전반·급배수 설비의 적정성 확인이 필수다.
임대 현황 및 수익성
수익성은 현재 임대 조건과 시장 임대료 수준, 임차인의 안정성에 의해 결정된다. 숫자는 차갑지만 맥박을 지닌다.
현재 임대 조건: 1층 상가 보증금 1,000만 원, 월세 90만 원
현재 임대는 보증금 1,000만 원, 월세 90만 원으로 운영되고 있으며, 이는 지역 소형 상가의 표준적인 수준에 해당한다. 계약서상의 권리금·관리비·갱신조건 등을 확인해야 한다.
연간 예상 임대수익과 단순 수익률 계산
월세 90만 원 기준 연간 임대수익은 1,080만 원이다(90만 × 12). 토지 중심의 매매가가 예컨대 2억 원이라면 단순 임대수익률은 약 5.4%가 된다(1,080만 / 2억 ×100). 매수자는 예상 토지가격을 대입해 수익률을 계산해 보는 것이 바람직하다(예: 3억 원이면 3.6%).
임대 안정성: 임차인 계약기간, 갱신 여부, 공실 리스크
임대 안정성은 임차인의 계약기간과 업종, 영업 성과에 달려 있다. 계약서상 갱신 요구권, 권리금 관련 조항, 임대료 인상 제한 등을 반드시 확인해 공실 및 소송 리스크를 사전에 평가해야 한다.
추가 수익 극대화 방안(임대료 조정, 상가 리모델링 등)
추가 수익을 위해서는 임대료 시장 조사를 통한 적정 인상, 상가 외관 및 내부 리모델링으로 임대료 수준을 올리는 방법, 복층 공간의 세대 분할 또는 별도 임대 전략 등이 고려될 수 있다. 투자 대비 개선 비용과 회수 기간을 시뮬레이션해야 한다.
실거주 관점에서의 적합성
실거주자라면 집으로서의 사용성, 관리 부담, 생활 편의 등을 중심으로 판단한다.
가족 단위 거주에 적합한 구조와 편의성
2층 복층 구조는 가족 단위 거주에 적합한 공간 구성을 제공한다. 원목 인테리어는 따뜻한 분위기를 제공하나, 아이가 있는 가정이나 반려동물과의 사용 시 관리 포인트가 존재한다.
2층 내부 특징: 넓은 원목 인테리어와 복층의 장단점
넓은 원목 마감은 고급감과 함께 생활 만족도를 높인다. 복층 구조는 공간 분리와 프라이버시 확보에 유리하나 계단 이용과 난방 효율 측면에서 단점이 있을 수 있어 보완책(단열·난방 보강)이 필요하다.
생활 편의시설 접근성(병원·마트·학교 등)
인근 병원, 마트, 편의점 등의 도보 접근성은 실거주자에게 큰 장점이다. 아이를 둔 가구라면 학교 접근성 및 학원가 유무도 고려사항이 된다.
실거주 시 예상 유지관리 비용과 개선 포인트
원목 마감의 정기 보수, 난방·전기·급배수 설비의 점검, 외벽·지붕의 유지관리 비용을 고려해야 한다. 초기 점검으로 누수·전기 누락 등 문제를 사전에 보수하면 장기 비용을 절감할 수 있다.
거래 조건 및 협상 포인트
특이한 거래 조건은 협상의 여지와 리스크를 동시에 제공한다. 그 지점을 정확히 공략하는 것이 중요하다.
토지가격만 받고 매매하는 이유 분석과 활용 방법
판매자가 토지가격만 받고 건물을 덤으로 제공하는 이유는 다양하다. 신속한 매도가 필요하거나, 건물 가치에 대한 별도의 세무·책임을 회피하려는 목적일 수 있다. 매수자는 이를 건축·리모델링 비용 절감으로 활용하거나 향후 재개발 기대치에 베팅하는 방식으로 활용할 수 있다.
건물 포함 매매 시 가격 협상 전략
건물 상태에 따라 추가 협상 포인트가 발생한다. 노후 설비·내부 결함에 대한 보수비용을 근거로 가격 조정 또는 인도 시 하자 보수 조건을 요청하는 것이 합리적이다. 임대관계 승계 여부도 협상 항목에 포함시켜야 한다.
매매 시점에서 요구할 서류와 확인사항(권리관계 포함)
필수 서류로는 등기부등본, 건축물대장, 임대차계약서, 공시지가 및 세금 관련 자료, 전기·가스·수도 검침 내역 등이 있다. 권리관계 확인으로 근저당·가압류·가등기 여부, 제세공과금 체납 여부를 반드시 확인해야 한다.
특약사항 제안 예시(인도일, 하자보수, 임대인계약 승계 등)
특약으로는 인도일 명시, 하자보수 범위와 이행기한, 현 임차인과의 임대차 계약 승계 조건, 보증금 반환 책임 분담, 잔금 지급 방식 및 분납 조건 등을 제시할 수 있다.
법률·등기 및 권리 분석 체크리스트
권리 분석은 거래 안전의 기초다. 서류 한 줄이 향후 분쟁을 막기도 한다.
등기부등본 확인: 소유권, 근저당·가압류 여부
등기부등본을 통해 소유자 명의의 일치 여부와 근저당, 가압류, 가처분 등 우선권 채권의 존재를 확인해야 한다. 근저당이 설정되어 있으면 잔금 지급과 소유권 이전 절차에서 해소 방안을 확인해야 한다.
건축물대장 및 용도지역·지목 확인
건축물대장을 통해 건축물의 구조·용도·연면적·사용승인 여부를 확인하고, 토지의 지목과 용도지역을 확인해 법적 사용 가능성과 재건축·증축 가능성을 판단한다.
임대차 계약서 및 보증금·월세 권리관계 확인
현 임차인의 계약서에 따른 권리금·보증금 반환 의무, 월세 정산 방식, 계약 기간·갱신 요구권 등을 면밀히 검토해야 한다. 상가 임대차보호법 등 관련 법규 적용 여부도 확인할 필요가 있다.
세금 관련 검토: 취득세·양도세·종부세 등 예측
매수자는 취득세 부담, 향후 양도 시 양도소득세 예상, 보유 시 종합부동산세 적용 가능성 등을 사전에 예측해야 한다. 특히 토지 위주 매수는 과세 구조가 달라질 수 있으므로 세무사 상담을 권장한다.
금융 및 대출 전략
자금 조달 방식은 거래 성패를 좌우하는 현실적 변수다. 담보 평가 관점의 전략이 필요하다.
담보가치 산정 시 토지 중심 평가 고려사항
금융기관은 통상 건물 가치보다 토지 가치를 담보로 중시한다. 특히 ‘토지가격만’ 거래의 경우 토지의 유효성(지목·도로접면·용도지역)이 담보가치 산정의 핵심이다. 공시지가, 인근 실거래가, 향후 개발계획이 담보한도에 영향을 준다.
적합한 대출 상품과 대출 한도 예측
매물은 상가주택이므로 주택담보대출과 상가(사업자)담보대출의 혼합 검토가 필요하다. 토지담보대출의 경우 LTV가 낮게 적용되는 경향이 있어 자가 분석과 금융기관 상담으로 최적 상품을 선택해야 한다.
이자 부담 계산과 상환계획 수립
이자 부담은 고정금리·변동금리 여부, 대출 기간에 따라 달라진다. 월별 이자·원금 상환 계획을 수립하고, 임대수익과 개인 현금흐름을 기반으로 무리 없는 상환 스케줄을 설계해야 한다.
자금조달 대안: 개인자금, 협상으로 인한 분납·유예 등
자금조달 대안으로는 자기자본 투입, 잔금 분납 협상, 잔금 유예 조건 합의 등이 있다. 판매자와의 협상을 통해 일부 금액을 분할 지급하거나 인도 후 보수비용을 반영한 감면을 요청할 수 있다.
결론
핵심을 집어 말하면, 이 매물은 토지 중심의 가치와 즉시 임대 수익, 실거주 가능성이라는 세 가지 축을 동시에 제공한다. 다만 권리와 세무, 설비 상태 점검을 선행해야 한다.
요약: 토지가격만 받고 매매하는 김해 삼정동 상가주택의 핵심 포인트 정리
핵심은 토지 가치가 거래의 기준이며, 1층 임대로 즉시 수익이 발생하고 2층은 고급 원목 마감의 복층 주택으로 실거주 또는 고수익 임대가 가능하다는 점이다. 입지는 생활 인프라와 교통 접근성이 양호해 안정적 수요가 기대된다.
권고 사항: 투자자 및 실거주자에게 적합한 선택지 제시
투자자에게는 토지 중심의 보유·재개발 포지션 또는 리모델링을 통한 수익 극대화를 권장한다. 실거주자에게는 생활 편의성과 공간 구성이 유리하므로 초기 점검 후 즉시 입주 가능한 매력적 매물이다.
다음 단계 제안: 현장 방문, 권리검토, 금융 상담 진행 권유
다음 단계로는 매수 희망자는 현장 방문을 통해 실제 상태를 확인하고, 등기부·건축물대장·임대차계약서를 복사해 권리검토를 진행하며, 금융기관과 세무사 상담을 병행할 것을 권한다.
문의 안내: 제비부동산 강준배 소장에게 연락하여 상세 상담받기
자세한 상담은 제비공인중개사사무소의 강준배 소장에게 문의하면 안내받을 수 있다. 그에게 연락하면 매물의 상세 권리관계와 현장 점검 일정을 조율할 수 있다.
건물은 덤 토지가격만 받고 매매하는 김해 삼정동 상가주택 공개
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