서론 : 중심지와 주변지 그리고 뒷단지 뒷단지의 비극을 생각해보기 위해서는 중심지와 주변지, 그리고 뒷단지에 생각해봐야 한다. a. 중심지란 무엇인가 ? 1) 다양한 기능이 중첩된 지역이다. 중심지란 다양한 기능이 중첩된 지역을 의미한다. 통상적으로 상권에서 중심지를 이야기할 때, 각 업종별 최소요구치에 따라 업종별 계층수준이 결정되는데 중심지란 가능한 다양한 계층수준이 중첩되어 많은 업종의 상권 등이 입점해있는 지역을 의미한다. 예를 들어 주요 업종별 배후세대를 편의점 300세대, 병원 3,000세대, 백화점 30,000세대라고 가정하였을 때, 편의점 정도만 있는 지역을 주변지, 편의점.병원 정도가 위치한 곳은 중간지, 편의점.병원.백화점이 모두 있는 지역을 중심지라 정의할 수 있을 것이다. 2) 중심지 간 접근성이 원활하거나 행정기능 등의 밀집지이다. W.크리스탈러의 중심지이론에 따르면, 시장원리(K=3)에 따르면, 차상위중심지가 하위중심지의 배후지를 1/3씩 분할포섭하여 형성된다. 하지만 중심지는 단순 시장원리로만 형성되는 것은 아니다. 상위중심지 간 접근효율성을 추구하는 교통원리(K=4)에 따르면 상위중심지 간 최소거리유지를 위해 차상위중심지가 하위중심지의 배후지를 1/2씩 분할포섭하는 형태로 이루어지며, 행정의 중첩 등을 추구하지 않으려는 행정원리(K=7)에 따르면 차상위중심지가 하위중심지의 배후지를 완전히 포섭하는 형태로 이루어지기 때문이다. 실제 사회의 모습을 단순 이론으로 표현하는데 한계는 있지만, 서울시 양천구 목동신시가지의 사례를 바탕으로 이를 살펴보면 목동에서 중심지는 5호선 오목교역 및 목동역 인근지역으로 불리는데 이 곳은 현대백화점 목동점 및 상당부분의 상권이 위치해 시장원리 상 중심지이며, 지하철5호선을 통해 여의도, 광화문 같은 서울 내 또다른 중심지로 접근하기 편한 교통원리상 중심지에 속한다. 그리고 서울시 양천구의 주요 행정기관(구청, 경찰서 등)이 인근에 위치하거나 이를 기반으로 하는 기능이 나타나는 지역이다. 이렇듯 현실에선 시장원리 이외에도 다양한 부분이 반영되어 나타나며, W.크리스탈러의 시장원리, 교통원리, 행정원리로 갈수록 차하위중심지 간 거리 대비 경쟁중심지 간 거리가 멀어지며(차하위중심지 간 거리가 1일 경우 경쟁중심지 간 거리는 시장원리는 루트3, 교통원리는 2(루트4), 행정원리는 루트7로 나타난다.) 이는 좀 더 많은 기능이 중첩된 중심지와 주변지 간 격차가 커지게 만든다. 그렇기에 실제사회에선 중심지와 주변지의 격차가 더 커지며, 이는 부동산가격에도 영향을 끼친다. b. 뒷단지란 무엇인가 ? 1) 중심부와 거리가 먼 곳이다. 뒷단지란 중심지와 거리가 먼 곳에 위치한 단지이다. 우리나라는 통상 아파트를 위주로 주거지역이 형성되어 있으며, 아파트의 세대수가 일정수준 이상일 경우 각각 하위중심지의 역할을 하는 경우가 많다.(통상 300세대 이상 아파트면 대체로 단지 내 상가에 편의점, 부동산 등이 형성되며, 2,000세대 이상이라면 병원, 마트 등 더 많은 중심지기능이 단지 내 상가 등에 위치한다.) 그렇지만 단지의 위치가 더 많은 기능을 가진 중심지(이하 상위중심지)와 가까울 경우와 먼 경우가 있는데, 이 경우 단지의 위치가 상위중심지와 가까운 곳을 앞단지, 상위중심지와 먼 곳을 뒷단지로 정의할 수 있다. 2) 시간이 지날수록 중심부와 격차가 증가한다. 하지만 시간이 지날수록 앞단지와 뒷단지의 격차는 더 커지게 된다. 2020년대 이후 하위중심지의 기능은 소셜커머스, 배달 등을 통해 온라인시장으로 상당부분 대체되었으며, 상위중심지의 기능만 오프라인을 위주로 남아있기 때문이다. 예시로 편의점, 음식점은 배달로, 부동산은 네이버부동산 등 온라인을 통해 대체가 가능하지만 큰 병원이나 백화점과 같은 기능은 여전히 오프라인 상 남아있기 때문이다. 그렇기 때문에 제로-섬 게임에 따라 상위중심지와 거리가 먼 뒷단지의 매력도가 상대적으로 줄어들게 되며, 특히 재개발, 재건축에 따라 신축아파트로 바뀔 경우 아파트가격 등이 상승해 생활편의성 등을 추구하는 사람들이 많아질 경우 이러한 격차는 더 커지게 된다. 이를 '뒷단지의 비극'이라 정의할 수 있다. 이 글에서는 재개발, 재건축에 따라 뒷단지의 비극이 발생한 과거사례와 현재 혹은 근 시일 내 더 커지게 될 현재사례, 그리고 미래사례를 살펴보며 뒷단지의 비극에 대응할 수 있는 방법을 생각해보겠다. 뒷단지의 비극 1. 뒷단지의 비극사례 2. 결론 1. 뒷단지의 비극사례 a. 과거 : 고덕주공재건축 과거사례는 2010년대 재건축이 진행되어 현재 아파트가 지어져 4~6년차에 이른 강동구 고덕동 및 상일동 내 아파트들의 사례이다. 1) 중심지와 주변지 서울 강동구 고덕동 및 상일동에 위치한 고덕지구의 중심지는 5호선 고덕역 인근에 위치한 명일동 일대 지역이다. 고덕지구에 위치한 고덕주공 1~7단지의 경우 모두 최고층수5층의 저층아파트였기 때문에 재건축 이전에는 소비력이 높은 사람들이 그리 많지 않았기에 고덕동 및 상일동 일대지역(5호선 상일동역 인근)에는 중심지형성이 미약하였으며, 이는 신축아파트가 지어진 현재도 어느정도 비슷한 상황이다. 그래서 신축아파트들이 입주한 현재는 강동경희대병원, 이마트고덕점 등이 위치한 고덕역 인근지역이 중심지로 인정받고 있으며, 특히 5호선 고덕역이 9호선 4단계연장에 따라 5.9호선 더블역세권이 될 예정이기에 이러한 모습은 계속 이어지고 있다. 그래서 고덕역과의 거리에 따라 앞단지와 뒷단지가 나뉜다. 2) 앞단지와 뒷단지 위 내용을 바탕으로 고덕지구의 앞단지와 뒷단지의 대표사례를 살펴보면 앞단지의 대표사례는 고덕그라시움(4,932세대), 뒷단지의 대표사례는 고덕롯데캐슬베네루체(1,859세대)이다. 위 단지들은 과거 고덕주공2단지와 7단지로 불리었으며, 거의 비슷한 시기 재건축이 이루어졌지만 아파트가 지어져 입주하고 시간이 경과함에 따라 점차 아파트가격의 차이가 커지게 되었다. 그래서 2025년 9월 현재 고덕그라시움은 34평 기준 25억원대까지 거래가 이루어지는 등 높은 가격을 형성하고 있지만, 고덕롯데캐슬베네루체는 34평 기준 16억워대 초.중반에 거래가 이어지는 등 고덕그라시움 대비 2/3미만의 가격을 보이고 있다. 이러한 모습을 살펴보면, 뒷단지의 비극을 느낄 수 있다. b. 현재 : 흑석뉴타운 뒷단지의 비극이 현재진행형인 곳은 서울 동작구 흑석동 일대에 위치한 흑석뉴타운이다. 흑석뉴타운은 2011년 이후 현재까지 총 6개 단지가 재개발이 완료되어 입주하였으며, 약 3~4년 후 2개 단지(9구역, 11구역)이 추가로 입주할 예정이다. 1) 중심지와 주변지 서울 동작구 흑석동의 중심지는 9호선 흑석역 및 중앙대학교병원 일대 상업시설 밀집지역 및 한강변에 위치한 흑석로 일대이다. 중앙대학교병원 인근 지역은 흑석2구역 공공재개발 진행에 따라 상권 등이 추후 변화될 것으로 예상되기에 실질적으로 흑석동의 중심지는 흑석로를 중심으로 한 지역이 될 가능성이 높으며, 흑석로 인근 한강조망이 가능한 아파트들이 가장 높은 가격을 보이게 될 것이다. 2) 앞단지와 뒷단지 현재 지어진 아파트 중 흑석동의 앞단지를 대표하는 곳은 아크로리버하임(1,073세대)이며, 뒷단지를 대표하는 곳은 흑석자이(1,772세대)이다. 아크로리버하임의 경우 2018년 입주를 하여 입주7년차 아파트지만 34평 기준 한강조망은 평당 1억원 이상(34~35억원)의 호가를 보이고 있으며. 비한강뷰 매물들도 28억원 이상의 호가를 보이고 있다. 하지만 뒷단지를 대표하는 흑석자이의 경우 현 시점 흑석동에서 가장 큰 단지이며 신축아파트라는 장점에도 불구 34평 기준 23~24억원대의 가격을 보여 2011년 입주한 아파트인 흑석한강센트레빌1차(660세대)와 크지 않은 가격차이를 보이고 있으며, 아크로리버하임(비한강뷰)와도 4~5억원 이상의 가격차이를 보이고 있다. 3) 뒷단지의 비극 하지만 흑석뉴타운은 뒷단지의 비극이 현재진행형이다. 현재까지는 흑석동 내 사람들이 매수하는 선택지로 생각할 만한 곳이 아크로리버하임, 흑석한강센트레빌1차, 흑석자이 정도로 크게 3가지 정도에 불과해 흑석동 내 아파트를 매수하고자 하는 사람들이 신축-대단지라는 요소에 이끌려 흑석자이를 매수하였지만, 2028년 및 2029년 흑석9구역, 흑석11구역의 재개발이 완료되어 1,500여 세대의 아파트 2개 단지가 추가로 입주하면, 뒷단지인 흑석자이의 매력도가 떨어질 가능성이 크기 때문이다. 그리고 장기적으로 재개발 및 재건축을 통해 흑석로와 바로 접한 흑석2구역, 명수대현대까지 재개발, 재건축이 진행되어 실제모습이 나타난다면 흑석자이는 더욱 뒷단지로서 외면받지 않을까 생각된다. c. 미래 : 목동재건축 미래 뒷단지의 비극이 나타날 곳은 1985년부터 1988년까지 14개 단지 약 26,000세대의 아파트가 밀집되어 입주한 목동신시가지 지역이다. 이 아파트들은 재건축을 통해 약 50,000세대의 아파트로 바뀔 예정이며, 목동은 5호선을 제외하면 업무중심지와 편하게 접근할 수 있는 교통망이 전무하기에 뒷단지의 비극이 더욱 커질 가능성이 크다. 1) 중심지와 주변지 목동에서 중심지는 5호선 오목교역 및 목동역 인근에 위치한 지역이다. 이 지역은 목동 내 큰 학원들과 백화점, 2000년대 중.후반 지어진 대형평형위주의 주상복합건축물 등이 밀집한 지역이기에 이 곳을 중심으로 중심지와 주변지가 형성되어 있다. 목동의 경우 아직까진 재건축이 진행되기 이전이기 때문에 아직까진 '목동신시가지'라는 지역명칭 하에 어느정도 일관된 가격을 보이지만, 재건축이 진행되어 기존 아파트들의 이주가 이루어지고 신축아파트가 지어져 입주하게 된다면 고덕주공 및 흑석뉴타운에서 나타났던 모습이 보여지게 될 가능성이 크다. 2) 앞단지와 뒷단지 목동 내 대표적인 앞단지는 7단지(2,550세대), 뒷단지는 11단지(1,595세대)이다. 이외에도 목동7단지와 인접한 8단지, 그리고 국회대로 등을 통해 여의도와 접근성이 좋은 5단지, 6단지 등도 포괄적으로는 앞단지에 포함될 수 있으며, 2호선지선 신정네거리역과 인접한 10단지, 2호선지선 양천구청역과 인접하고 있으며 11단지와 같이 20평, 27평으로만 이루어진 12단지 또한 뒷단지로 구분할 수 있을 것이다. 현재 목동은 서울시의 활발한 인허가 진행기조에 따라 전 단지들의 가격차이가 상대적으로 낮은 편이지만, 재건축이 진행될 미래에는 고덕 및 흑석에서 보여준 모습처럼 앞단지, 뒷단지의 가격격차가 커질 가능성이 크다. 3) 뒷단지의 비극 목동에서 뒷단지의 비극이 발생할 가능성이 높은 이유는 고덕의 경우 2019년 이후 입주한 6개단지(고덕주공 2~7단지 재건축), 흑석의 경우 2011년 이후 현재까지 입주한 뉴타운아파트 6개 단지와 추후 입주할 2개 단지(디에이치켄트로나인, 서반포써밋)을 합쳐도 8개 단지가 비교대상이라면 목동은 재건축이 이루어질 경우 목동신시가지에 위치한 14개 단지가 비교대상이 될 것이기 때문이다. 그리고 이들 단지들의 경우 아직까지는 6단지 정도를 제외하면 나머지 단지들의 진행속도가 비슷하기에 비슷한 시기 여러 단지가 동시에 입주가 이루어질 가능성이 크며, 연식 및 단지규모 측면에서 비슷한 모습을 보일 가능성이 커서 위치에 따른 가격차이(앞단지, 뒷단지에 따른 가격차이)가 상대적으로 더 주목받을 가능성이 높다. 시간이 지날수록 명목화폐가치는 하락하기에 부동산 간 양극화는 더 커질 것이고 이는 더 큰 뒷단지의 비극을 만들 것이다. 2. 결론 a. 사람들은 선택지가 3개 정도면 충분하다 생각한다. 사람들은 많은 선택지와 다양한 변수를 두고 부동산을 비교.분석하기보다 통상 3가지 내외의 사례를 살펴보고 이 중 상대적으로 낫거나 매수할 만한 조건이 되는 부동산을 선택하는 경우가 많기 때문이다. 동.서양을 막론하고 사람들이 가장 많이 언급되고 사용되는 숫자는 3이다. 3이라는 숫자는 최소노력의 원리를 추구하는 인간의 본능과 다양한 변수비교를 통해 안정성을 추구하는 인간의 이성이 적절하게 결합된 선택지로 생각하는 사람들이 많다. 그래서 부동산을 매수할 때에도 3가지 정도의 선택지를 놓고 비교를 하는 경우가 많으며, 이 중 대안선택을 하는 경우가 많다. 하지만 비교대상이 많은 뒷단지의 경우 선택의 대상이 될 수 있는 3가지 선택지 내에도 뽑히지 않기에 사람들로부터 외면받게 될 가능성이 크고 이러한 성향이 반복되어 뒷단지의 비극은 커지게 된다. b. 편향과 양극화는 뒷단지의 비극을 키운다. 최소노력의 원리라는 인간의 본능과 다양한 선택지를 놓고 비교.선택하려는 인간의 이성의 결합체인 3가지의 선택지사례를 추구하는 것과 사람들 간 자산 및 가처분소득격차가 벌어지는 양극화는 뒷단지의 비극을 키우게 된다. 시간이 지날수록 양극화는 더욱 커질 것이며, 오랜기간 누적화된 인간의 본능에서 기인한 편향은 기술 등의 발전에도 불구하고 여전할 것이기 때문이다. c. 중심지, 3옵션을 지킬 곳을 사야 한다. 그렇기에 어떻게든 중심지를 사야된다. 입지가 좋은 지역을 사야 하는 것은 너무도 당연한 이야기지만, 특정 입지의 부동산을 매수해야 된다면 현재 혹은 미래에도 내가 매수하는 부동산이 3옵션(1,2,3순위) 내에 포함될 수 있는 곳인지 생각해봐야 한다. 서울 서초구 반포동에 위치한 래미안퍼스티지는 2009년에 입주한 아파트로 현재 입주한 지 16년이 지난 준신축아파트이다. 하지만 아직까지도 여전히 반포 내에서 높은 가격을 보이고 있다. 래미안퍼스티지가 아직까지도 높은 가격을 보이고 있는 이유로는 입주시점부터 현재까지 계속 지역 내 3옵션 이내 자리를 지키고 있기 때문이다. 입주당시에는 반포자이와 함께 1.2위를 다투던 아파트였고, 2016년 아크로리버파크이 입주한 이후에는 한강조망이 가능한 아크로리버하임에 이은 2순위, 2023년 래미안원베일리가 입주한 이후에도 래미안원베일리에 이어 아크로리버파크와 함께 2.3순위로 지역 내에서 언급되던 아파트였기 때문이다. 이렇듯 아파트의 가치가 유지되기 위해서는 시간이 지나도 지역 내에서 잊혀진 아파트가 되어선 안 된다. 네이버검색어에 노출이 될 때에도 모바일 기준 특정검색어를 입력시 모바일 기준 1페이지창 안에 들어가야 많은 사람들이 이를 보게되듯 시간이 지나도 여전히 사람들이 볼 수 있는 최소한 3순위 내에 속해있는 아파트가 되어야 주목받고 가치가 유지될 수 있다. 하지만 뒷단지의 경우 현재도 지역 내에서 3순위 밖에 위치하는 경우가 많기에 혹자는 저평가라 이야기하는 '뒷단지의 비극'이 이루어질 가능성이 높으며, 이러한 모습은 시간이 지날수록 그리고 시간이 지남에 따라 신축아파트가 더 지어질수록 커지게 될 것이다. 위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다. https://blog.naver.com/jmd0104/224031416588
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