안녕하세요, 아파트 매매 관련해서 먼저 구매하신 선배님들과 세무 전문가님들의 조언 구하오니, 그냥 지나치지 마시고 조언 부탁드립니다. 현재 저는 무주택, 단독세대주입니다. 서울에 아파트(매매가 14억 / 기준시가 '25년 기준 7.2억원)를 매매했고, 26년도 2월 입주 예정입니다. 혼자 입주하면 그대로 1세대 1주택 단독세대주이겠지만,,, 26년 4월 경 어머니와 동생이 제 세대원으로 들어올 예정입니다. 어머니는 서울에 빌라 1채, 부산에 다세대주택 4채, 전국 각지에 토지, 건물 등 소유하고 있어, 다주택자이자 종부세를 납부하고 있습니다. 동생은 지방에 아파트 1채를 보유하고 있습니다. 조언 부탁드립니다. 1. 재산세 1) 재산세는 개인 소유물건별로 과세되는걸로 알고있습니다. 이게 확실히 맞는지 궁금합니다. 2명이 제 세대원이 된다고 해서 그들이 보유한 주택 등 재산세가 저에게 과세되지는 않죠? 2) 1세대 1주택 특례규정상, 재산세 계산 시 매겨지는 공정시장가액비율이 45%(일반적인 경우 60%)로 낮아질텐데, 2명이 제 세대원으로 들어오면 특례 인정을 못받게되는 거죠? >>>이에 따라 [7.2억원 x 45% x 0.4% -누진공제액] 이 될 수 있는게 [7.2억원 x 60% x 0.4%-누진공제액]으로 재산세가 일부 올라가는 효과가 있는게 전부 인지 궁금합니다. 2. 종합부동산세 1) 종합부동산세는 개인이 소유한 전국 주택 부동산을 합산하여 과세되는걸로 알고 있습니다. 이게 확실히 맞는지 궁금합니다. 2명이 세대원이 된다고 해서 그들이 보유한 주택, 기타토지 부동산 등이 세대주인 저에게 종합부동산세로 과세되지는 않죠? 2) 1세대 1주택 특례규정상, 종부세 계산 시 공제되는 공제한도가 12억원(vs 9억원) 차이로, 2명이 제 세대원으로 들어오면 특례 인정을 못받게 되는거죠? >> 즉, [(7.2-12억원) x 세율] 이 [(7.2억원-9억원) x 세율]로 변동되는 효과만 있는지 궁금합니다. 즉 a) 저 7.2억원 제 아파트의 기준시가에 어머니나 동생이 보유한 재산의 기준시가가 포함되지 않는게 맞는지, b) 9억원으로 공제한도가 떨어지는게 맞는지 궁금합니다. (**어차피, 저는 아파트 1채가 전부라서, 7.2억만 포함되는거라면 종부세 대상은 아닌데, 어머니가 종부세 납부 대상인지라, 제 세대원으로 들어와도 종부세는 개별 과세인지) 3. 취득세 1) 현재 저는 무주택 단독 세대주로 12년간 혼자 거주해왔습니다. 어머니와 동생은 같은 세대로 현재 거주 중이고요. 사정 상, 제 아파트로 전입해서 2년만 같이 살 예정입니다. 물론 2026년 2월에 등기 치고 취득세 납부할 시점에는 지금과 같이 저 혼자 단독세대주로서 취득세 납부할 예정입니다. 제가 입주 후 2개월에서 4개월 가량 지나고 두명이 전입합니다. >>>>>>> 저는 1주택자로서 취득세만 납부하는게 맞는거죠? 4. 양도세 1) 현재로서는 아파트를 팔 계획은 없습니다. 제가 4년 뒤 아파트를 판다고 가정할 경우, 아파트를 매도할 시점에는 이미 동생과 어머니는 제 세대원에서 분리가 될 시점입니다. >>> 4년 뒤 아파트를 매도할 때 1주택자로서 비과세 요건에 맞출 수 있는건지 궁금합니다. ** 동생과 어머니는 원래 1세대로 묶여있었기에, 다주택자로서 다수 특례규정 등 혜택은 못보고 있었습니다만, 제 세대원으로 내년에 전입해오더라도 기존과 동일하겠죠(어머니, 동생 입장에서는)? 5. 건강보험료 1) 어머니가 현재 지역가입자로 본인 소유 재산에 따라 건보료를 꽤 내고 있을 겁니다. 저는 직장가입자이고요. 제 세대원으로 어머니가 들어온다고 하더라도, 건강보험 상으로 피부양자가 되는건 아닙니다. 제 직장건강보험료에 영향은 있는지 궁금하며, 어머니 역시 제 세대원으로 들어온다고 해서, 제 아파트 재산이 어머니의 건보료 산정 시 포함되는 재산가액에 영향을 주는지 궁금합니다.
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