2025. 11. 3. 부동산시장 분석과 전망 knn 파워토크의 영상이야. https://www.youtube.com/watch?v=XOfYdumz1R8 10·15 대책은 수도권 타깃. 부산은 직접 영향은 작고 간접(풍선) 영향만 부분적으로 올 가능성. 부산은 3년5개월 하락 뒤 10월부터 저점 반등 조짐. 반등 원인은 풍선효과보단 가격조정 종료+공급 부족(입주 물량 부족) 요인이 크다는 해석. 해운대·수영 등 동부권 상급지 중심의 양극화가 더 심화: “비싸도 오를 곳엔 청약·매수 집중”, 그 외는 미분양·저유동성. 노후계획도시(노특법) 기대감은 이미 일부 가격에 선반영. 선도지구 ‘당락’ 이후 단지별로 희비가 갈릴 것(대형 통합은 추진 난이도↑). 시장 진단 (패널 공통 메시지) 정책 영향 수도권 규제 → 지방으로의 작은 풍선효과 가능. 다만 전국적 훈풍이라기보다 국지적·선별적. 수급·가격 부산 입주: ’25 약 1.1만, ’26 약 1.4만 세대 수준으로 적정치(약 1.7만) 대비 부족 → 전세 상승 → 매매 방어/회복 압력. 실수요는 “오를 만한 곳만 사겠다”로 재편 → 동부권·역세권·학군·상품성 상급지에 쏠림. 청약·매매 양극화 수영·해운대 고분양가도 경쟁률 高 vs 타 권역 미분양 누적. 상품·입지·희소성이 프리미엄을 설명. 노특법/정비 좌동·그린시티 등 선도지구 후보 벨트 기대감은 크지만, 대형 통합일수록 의사결정·분담금 형평·시간 리스크 큼. 결과 발표 전 테마 매수는 변동성 높음. 지정 이후에도 지구계획·분담금 윤곽 단계에서 재분기. ✅ 해운대·동부권 실전 가이드 1. 무주택 or 실거주: 자금 확보됐고 상급지 목표라면 역세권·학군·상품성 갖춘 단지를 빠르게 탐색. 전세 상승 구간이라 입주·전세 레버리지 활용 여지. 2. 갈아타기: 하위 입지 반등에 기대기보다 라인·층·뷰 승급이 가능한 상급지로 이동. 동일 단지 내에서도 A라인(정면/파노라마) 중층↑이 재매각·임대 유리. 3. 정비 테마 투자: 속도 날 블록(소·중형 구역/합의 용이) 위주로. 분담금–일반분양가–기부채납 3축을 수치로 확인. 4. 오피스텔/레지던스(엘시티 해운대 하버타운·아델리스·WBC 등): 관리비/㎡, 주차·엘베 밀도, 라인별 임대단가를 먼저 보정. ‘뷰’ 없는 고층보다 뷰 라인 중층이 낫다. ✅ 더 늦기전 지금 내집마련을 고려할 ‘근거’ 1. 입주 물량 부족 → 전세·매매 방어력↑ 부산은 단기(향후 1~3년) 입주가 적정치 대비 부족해 전세가가 상승하기 쉬운 구간이며 전세가 상승은 매매 하방을 받쳐 주고, 실거주는 전월세 불확실성을 피할 수 있다. 2. 3년 5개월 하락 후 ‘반등 초입’ 신호 10월부터 반등 조짐이 관측된 상황이라, 회복 초입에 원하는 스펙(역세권·학군·상품성 좋은 스택)을 비교적 합리적으로 확보할 여지가 있다. 3. 수요의 ‘선별적 쏠림’이 더 심해짐 해운대·수영 등 상급지, 그리고 라인·층·뷰 우수 스택으로 수요가 집중된다. 같은 단지라도 A라인/중고층/정면뷰는 희소해서, 시장 회복 시 가장 먼저 오르고 덜 빠진다—선점 이점이 크다. 4. 전세 리스크 회피 + 주거비 고정 계약갱신 만기 물량이 얇은 구간에선 전세가격 변동·갈아타기 실패 위험이 크다. 자기 집을 갖추면 주거비·이사 리스크를 줄이고, 상환을 통해 자산을 쌓게 된다. 5. 정비(노특법) 모멘텀의 ‘비대칭’ 입지·스펙 좋은 블록이 앞으로 재평가될 수 있다. 중층재건축의 성공요건은 강화되고 사업성을 위해 공공기여는 줄어들 수 밖에 없다. 6. 인플레이션 헤지 기능 장기적으로 실물자산은 주거비를 고정하고, 분할상환은 강제 저축 효과를 준다. 금리 방향성이 불확실해도, 고정·혼합금리와 상환 구조 설계로 리스크를 통제할 수 있다. 7. 세제 측면(1주택 기준) 거주 요건을 채우면 비과세/장기보유특별공제로 실현수익 순도를 높일 수 있다. (정책 변동 가능성은 상시 점검 필요) 8. 생활 효용의 즉시 개선 통근·학군·생활편의가 좋아지는 집일수록 시간가치가 커지고, 실제 거주 만족이 높은 물건이 시장에서도 유동성이 좋다.
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