실거주 1주택자 무제한 보호 도그마 깨야 주택시장 정상화
입력2026.02.23. 오후 6:23수정2026.02.23. 오후 6:24
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정부가 1세대 1주택자 보유세 부담 완화 방안을 발표한 지난 2022년 3월23일 서울 시내 한 부동산 중개업소. 연합뉴스
이재명 대통령이 다주택자에 대한 세제·금융 혜택 축소를 연일 강조하는 상황에서 다주택자뿐 아니라 똘똘한 한 채 보유자에 대한 혜택도 손질할 필요가 있다는 지적이 나왔다. 강남 등 서울 핵심 지역 부동산 수익률을 높이는 핵심 요인이 실거주 1주택에 대한 과도한 혜택이라는 점을 간과해선 안 된다는 것이다.
이선화 국회미래연구원 선임연구위원은 23일 국회에서 열린 똘똘한 한 채의 역설, 부동산 세제 정상화 방안 좌담회에서 똘똘한 한 채에 대한 혜택으로 근로소득과 주택 양도소득 간 세율 격차가 지나치게 크다고 짚었다.
예컨대 같은 10년간 근로소득으로 10억원을 벌 때는 평균 세 부담이 각종 공제를 최대치로 적용해도 11.2%다. 반면 5억원에 매입한 주택에 10년간 거주한다고 가정하면 매도 시 차익이 10억원이어도 이에 대한 양도소득세율은 0.5%에 불과하다.
이 선임연구위원은 이 같은 혜택 때문에 주요 선호지역에서 불필요한 거주 동결 효과가 나타난다고 설명했다. 은퇴 후 강남 등지를 떠날 유인이 충분한 고령자들도 실거주 1주택 보유에 따른 높은 기대이익 때문에 집을 팔지 않게 돼 젊은 실수요자들로의 손바뀜이 일어나지 못한다는 것이다. 그는 실수요자가 필요에 따른 거주를 하게 만들려면 세제 개편에서 거주 요건을 강화하는 것이 반드시 좋은 정책은 아니다라고 말했다.
일정 금액 이하 주택에 대해서는 양도소득세를 아예 물리지 않는 것에 대한 문제제기도 있었다. 앞서 정부는 2021년 주택 양도소득세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 대폭 상향했다. 이에 따라 1가구 1주택이고, 양도 시 주택가격이 12억원을 넘지 않으면 차익에 대해 세금을 내지 않는다.
김현동 배재대 경영학과 교수는 주요 선진국 사례를 봐도 고가 주택이 아니라는 이유로 양도소득세를 아예 비과세하는 것은 지나치다며 전액 비과세가 아니라 일정 금액만 공제하는 방안을 검토할 필요가 있다고 제안했다.
12억원이라는 기준이 자의적이므로 손질이 필요하다는 의견도 나왔다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 왜 12억원인가에 대한 근거가 부족하므로, 주택 중위가격의 일정 배수 등 명확하고 객관적인 기준을 제시해 합리화해야 한다고 말했다. 미국처럼 양도 시 주택 가액이 아닌 발생하는 차익을 기준으로 과세 여부를 결정하는 방법도 있다.
재산세·종합부동산세 등 보유세를 매길 때 주택 수가 아닌 가액을 기준으로 하는 게 합리적이라는 지적도 나왔다. 김원장 삼프로TV 진행자는 1주택에 대한 보유세 감면 혜택이 중심지와 외곽 주택의 가격 격차를 더욱 심화시킨다라며 보유 자산에 대해 구간별로 과세하는 방향으로 세제를 개선하는 게 필요하다고 했다.
이날 좌담회는 더불어민주당 진성준 의원, 진보당 윤종오·손솔 의원과 참여연대가 함께 주최했다.
최미랑 기자 rang@kyunghyang.com |
