1. 들어가면서
a. '전세 실종' 심화되는 강북
2026년 3월 봄 이사철을 앞둔 서울 강북권 아파트 전세시장에서 매물 실종 현상이 심화되고 있다. 다주택자 규제와 실거주 의무 강화로 임대 가능한 물건 자체가 줄어든데다, 재건축.재개발 지연으로 신규 입주 아파트 공급무저 끊긴 결과이다.
게다가 최근에는 전세매물감소와 함께 월세공급또한 같이 감소를 하고 있어, 무주택자들은 무리해서 아파트를 사거나, 빌라.오피스텔로 옮겨야 하는 처지로 내몰리고 있다.
부동산 정보 플랫폼 '아실'에 따르면, 3월 5일 기준 서울 아파트 전.월세 매물은 3만 4,766건으로 1년 전(4만 8,214건)에 비해 27.9% 줄어들었다. 구별 감소률을 보면, 성북(-86.4%), 노원(-71.8%), 관악(-69.5%), 강북(-67.1%) 등으로 전년대비 1/3미만으로 전월세매물이 크게 감소하였고., 위 지역의 대표적인 대단지 아파트들 역시 전세매물이 크게 감소하여 전세매물을 찾기 어려운 실정이 되었다. 이와같은 매물품귀 현상은 서울 내 15억원 이하 아파트들의 매매가격상승을 유발할 것으로 예상된다. 서울내 전.월세 매물이 크게 줄어든 지역(성북, 노원, 관악, 강북)의 대표적인 아파트들을 살펴봄으로써 15억원 이하 아파트들의 가격상승이유를 생각해보고, 이에 따른 영향을 알아보자!
2. 인사이트
a. 강북 주요 단지의 전.월세 현황
1) 성북 : 돈암한신.한진
돈암한신.한진은 1998년에 입주한 4,509세대의 아파트이다. 현재 전세매물 감소물량이 가장 큰 성북구에 위치한 대표적인 아파트로, 도심과 가까운 접근성을 보이는 기축아파트이다. 단지가 상당한 언덕을 끼고 위치해 있지만, 33평(101동~103동)의 경우 10억원 내외의 매매가격을 보이고 있으며, 전세가격은 6억원 이상을 보이고 있다. '25년 11월 대비 매매가격이 1~1.5억원 정도 상승하였다.
2) 노원 : 한진한화그랑빌
한신한화그랑빌은 2002년에 입주한 3,003세대의 아파트이다. 1.6호선 석계역 인근에 위치한 아파트로 현재 전세매물이 0건이 될 정도로 전세매물이 씨가 마른 모습을 보이고 있다. 33평 기준 매매매가격은 11억원, 전세가격은 매물은 없지만 6.5억원 정도는 될 것으로 예상된다. '25년 11월 대비 매매가격이 1.5~2억원 정도 상승하였다.
3) 관악 : 관악드림타운
관악드림타운은 2003년에 입주한 3,544세대의 아파트이다. 관악구에 위치한 대표적인 대단지 아파트로 인근에 관악구에서 선호도가 가장 높은 초등학교인 구암초.중학교 등이 위치해 있어 학령기 자녀를 가진 사람들의 거주선호도가 높은 아파트이다. 하지만 3,544세대 중 전세매물은 현재 하내도 없는 상태이다. 33평 기준 매매가는 12.5억원, 전세의 경우 매물이 있을 경우 6.5~7억원 정도가 될 것으로 예상된다. '25년 11월 대비 1.5억원 가량 매매가격이 상승하였다.
4) 강북 : SK북한산시티
SK북한산시티는 2004년에 입주한 3,830세대의 아파트이다. 강북구에 위치한 대표적인 대단지아파트로 우이경전철 솔샘역 인근에 위치하고 있다. 이 곳 역시 3,830세대의 아파트 중 전세1건, 월세1건으로 전.월세 매물이 씨가 마른 실정이다. 33평 기준 매매가는 7.7억원, 전세의 경우 매물이 있다면 5억원 정도가 될 것으로 예상된다. 매매가격은 '25년 11월 대비 0.5억원 정도 상승하였다.
b. 전.월세가격 상승은 매매가 상승으로 이어진다.
매매가 10억원 내외 아파트들의 경우 전세가격상승은 매매가격상승으로 이어지는 경우가 많다. 현재 매매가 15억원 이하 아파트들의 경우 LTV 40%, 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있지만, 생애최초주택구입자의 경우 LTV 60%까지 적용을 받을 수 있어, 매매가 10억원의 주택을 매수하더라도 6억원의 주택담보대출을 받을 수 있기 때문이다.
그래서 돈암한신.한진, 한진한화그랑빌, 관악드림타운 등 25평 혹은 33평이 매매가 10억원 내외의 가격을 형성하는 아파트들의 경우 전.월세매물이 부족해지면 생애최초주택구입이 가능할 경우 임대차수요가 매매수요로 전환되는 사람들이 늘어날 것으로 보인다. 그래서 매매가 10억원 전후 아파트들이 투기과열지구 및 토지거래허가구역지정이 완료된 '25년 11월 이후 1~2억원 정도씩 가격이 상승하였으며, 이러한 현상은 2026년에도 지속될 것으로 예상된다.
3. 결론
a. 시간이 갈수록 살 집은 더 줄어든다.
시간이 갈수록 살 수(buy) 있는 집은 더 줄어들고 있다. 2025년 11월 서울자치구별 전세물량변화를 살펴보면, 성북구 332건, 노원구 758건, 중랑구 245건으로 총 1,332건 이었으나, 2026년 3월에는 전.월세 매물이 성북구 278건, 노원구 567건, 중랑구 212건으로 총 1,057건으로 불과 수 개월 만에 상당수의 매물들이 줄어들었다. 게다가 2026년 3월 자료는 전.월세(전세+월세) 매물숫자이기 때문에, 전세매물만을 기준으로 하면 감소폭은 더 클 것으로 예상된다.
이재명정부에서는 SNS등을 통해 다주택자들을 적대시하는 정책을 계속 발표하고 있으며, '26년 5월 9일 이전까지 다주택자들이 보유매물을 매도하도록 종용하는 정책(양도세 중과세 배제종료)을 펴 나가고 있다. 이러한 분위기 속 '26년 5월 9일이 지날 경우 서울 내 아파트들은 전체적으로 가격이 상승하겠지만, 특히 매매가 10억원 내외 아파트들은 필수재에 가깝기에 임대차매물감소에 따른 임대차가격급등우려 등으로 매매가격상승압력이 더 클 것으로 예상된다.
b. 무주택자에게 내 집 마련은 생존문제가 되고 있다.
무주택자들에게 내 집 마련은 생존문제가 되어가고 있다. 내 집 마련을 할 능력은 되나 내 집 마련을 하지 않은 무주택자들의 경우 대체로 주식 등 다른 투자상품에 관심을 가지는 경우가 많다. 특히 국내주식의 경우 지난 주에는 등락을 반복하였으나 최근 1년간 정부의 강력한 지원정책으로 2.5배 가량 상승하였기 때문에, 많은 사람들이 관심을 가지고 있다.
하지만 주식상승으로 인해 이익을 취한 사람들이 어느정도의 이익을 취하였으며, 부동산을 구입한다면 어느정도 가격의 부동산에 관심을 가질지를 생각해보면, 6억원 정도의 대출을 받고, 그 외 5~6억원 정도의 자금으로 매수할 수 있는 11~12억원 정도의 부동산일 가능성이 높을 것으로 예상된다. 그래서 서울외곽지역, 수도권의 하수구탄광촌(하남, 용인수지, 구성남, 동탄, 광명, 평촌)에 위치한 아파트들의 가격이 상승하지 않을까 생각된다. 주식은 투자를 위해 필요할 수 있지만, 실거주주택은 생존을 위해 필요하다.
위 글은 아래 기사를 참조로 작성하였습니다.
https://www.chosun.com/economy/real_estate/2026/03/06/O65OEQEXKJABHBMFSU23FIW64I/?utm_source=naver&utm_medium=referral&utm_campaign=naver-news
위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다.
https://blog.naver.com/jmd0104/224208531978 |
